2017년 달라지는 공동주택관리 제도

○ 최저임금 및 정년제도
• 최저임금위원회가 발표한 2017년에 적용될 최저임금 6470원에이며, 8시간을 기준으로 한 일급으로 환산하면 5만 1760원이고 월급으로 계산하면 주 40시간제의 경우(유급 주휴 포함·월 209시간 기준) 135만 2230원이다.
 최저임금 산입범위 및 계산법은 최저임금위원회(www.minimumwage.go.kr)의 ‘최저임금 모의계산’을 참조.

• 2017.1.1.부터 상시 300인 미만 사업장 및 국가·지방자치단체에 정년 60세 이상 의무화가 시행 됨에 따라 2016.1.1.부터

단계적으로 시행된 정년 60세 의무화가 모든 사업장에 확대됩니다. (300인 이상 및 공공기관은 2016.1.1.부터 시행 )
- 경찰·소방 공무원 등 법령에 별도의 계급 정년을 정하는 경우를 제외하고는 모든 근로자들의 정년 연령을 60세 이상으로 적용됩니다.
* 기간의 정함이 있는 근로계약을 체결한 경우에는 정년이 미적용
** 만약, 이러한 법적 의무에도 불구하고 근로자의 정년을 60세 미만으로 정한 경우에는       정년을 60세로 정한 것으로 봅니다.

○ 공동주택관리법의 적용
• 제5조(하자보수 절차 및 분쟁해결에 관한 교육에 관한 적용례) 제33조제3항제3호는 2017년 1월 1일부터 시행하는 법 제70조제3항에 따른 교육부터 적용한다.
• 또한 같은 법 시행령은 공동주택 외부회계감사 대상을 결산서에서 재무제표로 명확히 하고 감사 기한을 2017년부터 회계연도 종료일부터 9개월까지로 변경했다.

○ 공동주택관리지원센터와 공동주택관리분쟁조정위원회의 본격적인 출발
• 공동주택관리의 투명화 및 효율화를 통해 누리고픈 공동체 생활의 가치를 실현하기 위해 2016년 8월 12일 시행된 공동주택관리법에 근거하여 국토교통부 산하기관으로 한국토지주택공사가 운영하고 있다.
중앙공동주택관리지원센터는 센터장과 전문자문단, 관리기획부, 관리지원부 등으로 구성되었으며, 주요 사업으로는
 첫째, 공동주택관리 민원상담으로 입주자대표회의 구성·운영에 관한 사항, 관리비‧ 사용료 및 장기수선충당금의 징수 ‧ 사용에 관한 사항, 주택관리업자 및 사업자 선정지침, 기타 공동주택관리업무 일반사항이 있으며,
 둘째, 관리행정, 회계, 시설관리 등 관리주체 업무진단서비스로 모범적 관리주체양성 및 효율적 관리기법 전파
 셋째, 공동주택에서 시행되는 각종 공사업무에 대한 기술 자문(공사설계, 발주, 시공감리) 와 장기수선계획 등 자문
 넷째, 입주자대표회의 운영교육 지원 등이다.
보다 자세한 사항은 http://myapt.molit.go.kr, 대표전화 1600-7004 참조

• 중앙공동주택관리분쟁조정위원회는 공동주택관리법 제71조에 의거, 전국민의 70%가 거주하는 공동주택 관리와 관련된 분쟁에 보다 효과적으로 대처하고 입주민간 생활분쟁을 신속·공정하게 해결하여 국민의 주거수준을 향상하기 위해 설립되었다.
 위원회는 국토교통부 장관이 임명하는 위원장 1인을 포함한 15인의 위원으로 구성되어 있으며, 공동주택 관리와 관련된 입주민들의 분쟁을 실질적으로 해소하기 위해 재판상 화해의 효력이 인정되고 동대표의 자격·선임·해임·임기에 관한 사항, 관리비·사용료 및 장기수선충당금 징수·사용에 관한 사항, 층간소음 및 리모델링에 관한 사항 등 공동주택 관리와 관련된 분쟁을 담당한다.
자세한 사항은 http://namc.molit.go.kr/cmmn/main.do  대표전화 031-738-3300 참조

○ 공동주택 회계처리기준 시행
• 2016년 8월 31일자로 국토교통부 장관이 제정·고시(제582호)한 [공동주택 회계처리기준]이 '17년 1월 1일부터 시행된다.
 제1장 총칙과 제2장 회계장부와 전표, 제3장 수입 및 지출, 제4장 자산, 제5장 결산, 제6장 재무제표, 제7장 예산 등 모두 56개 조로 되어있으며 별도서식을 제공한다.(셀파고 자료실 참조)
• 국민권익위원회는 9월 22일 공동주택 관리비 및 상·하수도 요금의 연체료 부과방식을 내년 상반기까지 현행 월할에서 일할로 개선하도록 각 지자체에 권고했다.

○ 적격심사 ‧ 최저낙찰제 자율선택 행정예고
• 지난 2016년 11월 2일 행저예고된 주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부개정안이 올해 본격적으로 적용된다. 개정안의 주요 골자는 아래와 같다.
 가. 주택관리업자 및 사업자 선정을 위한 낙찰의 운용 방법(적격심사제, 최저가(최고가)낙찰       제)을 자율적으로 선택(제7조제2항)
 나. 공사․용역 사업자 선정을 위한 낙찰방법 결정시 규모에 상관없이 모두 입주자대표회의의       의결을 거치도록 규정 (제7조제2항)
 다. 입찰서 투찰시 전자입찰 방법 추가 (제8제2항)
 라. 공사 및 용역업자 선정시 입찰가격 상한 공고 조건추가 (제24조)
 마. 주택관리업자 및 사업자 선정시 사업실적 인정범위를 입찰공고일에서 입찰서제출             마감일로 변경 (별표1)
 바. 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 부칠 여유가 없을 경우              수의계약시 선조치 후보고 가능(별표2)

○ 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정기준」개정

국토교통부(장관 강호인)는 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정기준」개정(안)(국토교통부 고시 제2016-1048호)을 마련하여 2016.12.30.일자로 고시하였다.
 이번에 개정하는 국토교통부 고시는 ‘14.1월 제정 이후 일부 기준의 미비와 불명확, 법원판례와 상이한 사항 등 그 동안 운영과정에서 나타난 문제점을 보완하고자 하는 것으로, 주요 골자는  하자판정을 위한 전유부분 및 공용부분의 판단기준을 신설한것이며 자세한 내용은  셀파고의 이전뉴스인 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정기준」개정(안)고시 또는 자료실 참조

○ 공동주택의 주민공동시설을 인근 공동주택단지의 입주자등이 이용할 수   있도록 허용 등 공동주택관리법 시행령 일부 개정 (공동주택관리법 시행령  제19조 제1항, 제23조 제4항, 제 29조 관련)
• 공동주택의 주민공동시설을 인근 공동주택단지의 입주자등도 이용할 수 있도록 허용(안 제19조제1항·제23조제4항·제29조) 정부시책에 따른 설계 공모를 통해 주민공동시설이 인근 공동주택단지의 입주자등과 공동으로 이용하도록 설치된 경우에는 본래의 공모내용대로 이용할 수 있도록 하고, 주민공동시설이 해당 공동주택의 입주자등만 이용하도록 설치된 경우에는 입주자등의 자율적 의사결정에 따라 인근 공동주택단지의 입주자등도 이용할 수 있도록 함

• 전기자동차용 이동형 충전기 사용에 필요한 충전설비의 설치 절차 간소화 (영 안 제19조제2항제7호 신설) 전기자동차용 이동형 충전기의 사용에 필요한 충전설비인 차량식별 장치(RFID)를 입주자등의 동의를 받거나 입주자대표회의의 동의를 받아 설치하던 것을 해당 공동주택 관리주체의 동의만 받아 설치할 수 있도록 간소화 함

• 주차장 증설을 위한 용도변경 행위허가 기준 개선(영 안 제35조제1항 별표3 제1호다목)
 주민운동시설, 조경시설, 주택단지 안의 도로 및 어린이놀이터시설의 각 면적의 2분의 1의 범위에서 주차장으로 용도변경 할 수 있는 대상이 되는 공동주택을 1994년 12월 30일 이전에 사업계획승인 또는 건축허가를 받아 건축한 공동주택에서 1996년 6월 8일 이전에 사업계획승인 또는 건축허가를 받아 건축한 공동주택으로 확대함

• 주민공동시설 간의 용도변경을 위한 행위신고 기준 개선(영 안 제35조제1항 별표3 제1호 다목)
 공동주택의 주민공동시설 설치 면적이 「주택건설기준 등에 관한 규정」제55조의2제1항 각 호에 따라 산정한 총량제 면적에 미달되는 경우라도 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받아 다른 주민공동시설로 용도 변경할 수 있도록 하되, 필수시설인 경로당, 어린이놀이터, 어린이집, 주민운동시설, 작은 도서관의 경우에는 입주자 3분의 2 이상의 동의 이외에 시·군·구 지방건축위원회 심의를 거쳐 다른 주민 공동시설로 용도변경이 가능하도록 함

○ 공동주택 주차장 유상대여 허용
 
• 공동주택 주차장은 입주자 공유 부대시설로서 원칙적으로 영리목적으로 이용이 불가하며,       예외적으로 카셰어링 사업자에게만 유상대여를 허용(`16.8)

• 지자체와의 협약을 통하거나 공공기관이 주차장을 관리시 공동주택 주차장의 유상대여를     허용하여 도심 내 주차장 확보 및 공간의 효율적 활용을 촉진 지원(공동주택관리법         시행령 개정 추진(`17.下))

○ 아파트 리모델링 동의율 80%→75%로 완화
 아파트 등 공동주택 단지 전체 구분소유자(집주인)의 75%만 동의해도 리모델링 사업 추진이 가능해진다. 현행 리모델링 사업을 위해선 50% 이상의 동(棟)별 집주인 동의와 80% 이상의 단지 전체 집주인 동의가 필요하다. 단지가 아닌 일부 동만 리모델링하는 경우에는 해당 동 집주인의 75% 이상 동의를 받으면 리모델링이 가능하도록 하는 내용도 개정안에 담겼다. 개정안은 2016년 11월22일 예고했으며 2017년 1월에 공포·시행된다.

○ 「승강기 검사기준」 일부개정
• 국민안전처(장관 박인용)는 승강기 이용자의 안전을 확보하기 위해 승강기의 안전성을 강화하는 내용의 「승강기 검사기준」일부개정 고시(’17.1.28. 시행)를 ’16.11.23.(수) 발령한다고 밝혔다.

주요 개정내용은 이용자 갇힘 사고 대비 자동구출 운전 장치의 설치, 출입문 틈새의 끼임사고 방지수단의 설치 및 장기사용 승강기(설치 후 15년이 지난 승강기)의 정밀안전검사기준 강화 등이다.
자동구출 운전 장치는 정상운행 중인 승강기가 정전이나 단순 고장 등으로 갑자기 멈추게 되면, 자동으로 승강기를 가까운 층으로 이동시킨 후 이용자 스스로가 안전하게 내릴 수 있도록 하는 안전장치다.
승강기 출입문이 열리고 닫힐 때 어린이 손이 틈새에 끼이는 사고를 방지하기 위해 손 끼임 방지수단을 설치하도록 하였다.

한국소비자원의 시험 결과와 승강기 전문가 의견을 수렴하여 문짝과 문설주 사이의 틈새를 현재 10㎜까지 허용하던 것을 5㎜ 이하로 설치하도록 기준을 강화한다.

다만, 기술적인 이유로 틈새를 줄이는 방법이 불가능한 경우에는 고무 등 부드럽고 유연한 재질로 틈새를 보완하거나 손가락이 감지되면 출입문의 작동을 정지시키는 손가락 감지수단을 설치하여 대체할 수 있도록 하였다.

설치 후 15년이 지난 장기사용 승강기의 안전성을 개선하기 위하여 정밀안전검사기준이 강화된다.

정밀안전검사기준을 완성검사(설치를 끝낸 후에 받는 최초 검사)기준에 준하여 검사하도록 하였으며, 정밀 검사 장비를 사용하여 부품의 노후상태를 진단하고 해당 부품의 교체시기를 예측하도록 하였다.

또한, 최초 정밀안전검사를 받고 3년이 지난 승강기에 대해서는 승강장문이탈 추락사고, 개문출발 사고 등을 방지하는 중요 안전장치를 설치하거나 최신 기준에 따라 개선하여 안전성을 강화하도록 하였다.

○ 소방용품의 내용연수 등
 내용연수 대상 소방용품 및 내용연수 규정으로  분말형태의 소화기 내용연수 연한을 10년으로 규정, 소방시설법 제9조의 5 (2017. 1. 28 시행)

○ 스프링클러 설치 대상 확대
층수가 6층 이상인 특정소방대상물의 모든 층에 설치 강화(기존 11층 이상)
소방시설법 시행령 제15조(별표 5), 2017. 1. 28 시행

○ 아파트 등 소방안전관리 등급 조정
<종전> 모든 아파트는 2급 소방안전관리 대상, 특급 및 1급 소방안전관리대상에 아파트는           제외
         - 2급 소방안전관이대상물; 자동화재탐지설비, 스프링클러, 옥내소화전 등 설치
<개정> 1. 아파트 층수와 높이에 따라 소방안전관리 등급 조정
           -특급;50층 이상, 높이 200미터 이상 아파트
           -1급; 30층 이상, 높이 120미터 이상 아파트
         2.  2급 소방안전관이대상물 등급 세분화
            -2급; 스프링클러, 옥내소화전 설비 등 설치대상물
            -3급; 자동화재탐지설비 설치 대상물
  <근관련거> 소방시설법 시행령 제22조, 23조(2017. 1. 28 시행)

○ 초고층건축물 등 총괄재난관리자 겸직금지
 <종전> 총괄재난관리자와 다른 법령에 따른 안전관리자 겸직 가능
 <개정> 총괄재난관리자와 다른 법령에 따른 안전관리자 겸직 금지
 <관련근거> 초고층재난관리법 제12조(2017.1.28.시행)