2021년 달라지는 제도
작성자 admin 등록일 2021.01.11 조회수 311

공동주택 관리 분야

 

500세대 이상 신축 공동주택단지 다함께 돌봄 센터 설치 의무화

 

작년 36일 사회관계장관회의에서 발표한 온종일 돌봄확대를 위한 아파트 주민공동시설 활용 방안의 후속조치로서, 500세대 이상 신규 공동주택단지에 대하여 주민공동시설 내 다함께돌봄센터 설치를 의무화하였다.

 

현행 500세대 이상 공동주택단지 필수 주민공동시설 : 경로당, 어린이놀이터, 어린이집, 주민운동시설, 작은도서관

 

 

상가·오피스 등을 임대주택으로 전환 시 주택건설기준 완화

 

수도권 주택공급 기반 강화방안’(‘20.5.6) 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안‘(’20.8.4.)의 후속조치로서 도심 내 1~2인가구를 위한 주거 공급을 활성화하기 위해 근린생활시설·업무시설·숙박시설 등을 30세대 이상 도시형생활주택(원룸형)으로 용도변경하여 장기공공임대주택이나 공공지원민간임대주택으로 사용하는 경우 주민공동시설 설치 기준 등을 적용하지 않도록 하고, 주차장에 대하여도 세대별 전용면적이 30제곱미터 미만이고 임대기간 동안 자동차를 소유하지 않는 임차인에게 임대하는 경우에는 원래 상가·오피스 등의 주차장 규모를 유지할 수 있도록 주차장 설치기준을 완화하였다.

 

주차장 설치 기준 지자체 조례 위임 확대

 

지역별 차량보유율 등을 고려하여 지자체 조례로 주택건설기준의 주차장 설치기준을 강화(20~50%)할 수 있도록 하고, 특히, 역세권 청년주택에 대하여는 70%(현행 50%)까지 완화할 수 있게 하였다.

 

아울러, 종래 시·도 조례로만 주택건설기준의 주차장 설치 기준을 조정할 수 있었던 것을 자치구 조례로도 확대하였다.

 

국기봉 꽂이 설치 기준 개선

 

최근 창문개폐가 어려운 고층 아파트 등에 안전유리난간이 설치되는 경우 기존 철재난간에 설치하던 국기봉 꽂이를 설치하기 어려운 점을 감안하여 각 동의 출입구에 국기봉 꽂이를 설치할 수 있도록 하였다.

 

 

 

재건축 아파트 실거주 요건, 안전진단 절차 대폭 강화

 

내년부터 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우 최초 조합설립을 신청하면, 분양신청 공고일을 기준으로 반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있게 된다. ‘2년 실거주는 합산 거주이기 때문에 연속으로 2년을 거주하지 않아도 된다.

 

재건축 사업의 첫 관문인 안전진단의 관리 주체도 강화된다. 지금까지는 허위로 안전진단 보고서를 작성하는 등 중대한 사항만 처벌했지만, 앞으로는 부실하게 작성한 경우에도 과태료가 부과된다. 이 외 세부사항을 개정해 2021년 안전진단을 시작하는 사업부터 시행할 예정이다.

 

입주 전 하자보수 의무화

 

2021124일부터 공동주택 사전방문에서 발견된 하자에 대해 사업주체는 입주일 전까지 보수를 완료해야 한다. 사업주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 하며, 사전방문 1개월 전까지 사전방문에 필요한 사항도 제공해야 한다.

 

또한 사전방문을 통해 발견된 하자는 조치계획을 수립해 사전방문 종료일부터 7일 이내에 사용검사권자인 지자체에 제출해야 한다. 일반 하자 중 전유부분은 입주예정자에게 인도하는 날까지, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 한다.

 

또한 보수공사 등의 조치현황을 인도일에 입주예정자에게 알려야 하며, 공사가 끝난 후 그 결과를 사용검사권자에게 제출해야 한다.

 

경비원에 갑질 금지, 공동주택관리법 개정

 

2021421일부터 시장·군수·구청장은 입주자대표회의 등의 하자보수보증금 사용내역과 보증서 발급기간의 하자보수보증금 지급내역을 매년 국토교통부 장관에게 제공해야 한다. 또한 공동주택에 종사하는 경비원은 경비업무 외에도 공동주택 관리에 필요한 업무에 종사할 수 있도록 경비업법적용 제외 규정을 신설했다.

 

, 경비원 등 근로자를 보호하기 위해 입주자대표회의 및 관리소장의 부당 간섭 의미를 공동주택관리법과 관련 법령을 위반한 지시, 명령 등으로 구체화했다. 입주자에게도 이를 적용해 고질적인 경비원 갑질문제를 해결하고자 했다.

 

신축 공동주택 에너지성능 기준 강화

 

20217월부터 30가구 이상 신축 공동주택의 에너지성능 기준을 현행 건축물 에너지효율등급 1등급 이상에서 1+등급 이상으로 한 단계 상향한다. 이에 따른 에너지 절감율은 기존 60% 이상에서 63% 이상으로 3% 강화된다.

 

< 행위허가·신고 시 주민 동의기준 완화 >

 

어린이집 등 필수시설, 경비원 등 근로자 휴게시설 설치를 위한 용도변경(전체 입주자등 2/31/2)

시설물·설비 철거·증설(공동주택 공용부분의 경우 해당 동 입주자 2/3입주자등의 2/3)

부대·복리시설의 경미한 파손·철거(전체 입주자 2/3입주자대표회의 동의)

 

< 용도변경 규제 완화 >

 

주차장으로의 용도변경 특례대상 확대(‘96.6.8. 이전 단지’13.12.17.이전 단지)

경로당, 어린이집 외의 필수시설에 대하여 해당 시설 전부에 대한 용도변경 허용

이동통신 구내중계설비(중계기) 설치·철거 요건 완화

 

공동주택 단지내 옥상 등에 이동통신 중계기를 설치하는 경우 지금까지는 입주자 동의(옥상에 설치 시 해당 동 입주자의 2/3)를 거쳐 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 했으나, 이를 입주자대표회의 동의를 거쳐 시장·군수·구청장에게 신고하도록 완화함으로써, 5G 이동통신 이용이 활성화되고 재난이나 사고발생 시 원활한 긴급통신이 가능해지는 등 입주민의 생활 편의와 안전이 개선될 것으로 보인다.

 

입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자의 결격사유 강화

 

동별 대표자는 각종 공사 및 관리비 지출의결 등 공동주택 관리에 미치는 영향이 크므로, 동별 대표자 결격사유 요건을 강화함으로써 관리비리 개연성을 사전 차단할 필요가 있다는 지적이 있었다.

 

지금까지 관련 법률* 위반에 따른 “100만 원 이상의 벌금을 선고 받은 후 2년 미경과자를 결격사유로 규정하고 있으나, 앞으로는 금액에 관계없이 벌금형을 선고받고 2년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자의 결격사유에 해당하게 되어, 입주자대표회의 구성원인 동별 대표자의 윤리성이 강화될 것으로 보인다.

 

* 공동주택관리법, 주택법, 민간임대주택특별법, 공공주택특별법, 건축법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

 

 

입주자대표회의가 간선으로 임원을 선출하는 경우, 득표수가 같은 경우 추첨으로 선출

하도록 명시

 

입주자대표회의 임원은 전체 입주자등의 직접선거로 선출하며, 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 경우 입주자대표회의 구성원들이 간접선거로 선출하도록 규정되어 있다.

 

이 경우 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성을 받아야 하나 구성원*수가 적은 경우에는 득표수가 동수(同數)가 되는 경우가 많아 다시 투표를 하게 되면 임원 구성이 지연되므로, 추첨의 방법으로 정하도록 보완하게 된 것이다.

 

* 최소 4명이상으로 구성되며, 소규모단지는 임원 구성이 곤란할 경우 자주 발생

 

기계설비법 시행

418기계설비법이 본격 시행에 들어갔다.

 

기계설비법 시행령에서는 또 열원설비, 냉난방설비, 공기조화설치 등 총 12종의 기계설비 범위와 기계설비기술자에 대한 자격을 명시하고 있다. 또 기계설비유지관리자의 자격과 기계설비발전기본계획 수립, 착공전확인 및 사용전검사 대상 공사범위, 유지관리기준 준수 대상 등을 규정하고 있다.

 

법 시행에 따라 일정 규모 이상의 건축물에 대해서는 착공전확인과 사용전검사가 의무화되고, 유지관리자를 선임해야 하는 등 기계설비의 설치, 유지관리 기능이 한층 강화됐다.

 

또 기계설비유지관리를 위한 성능점검업이 신설되고, 기계설비의 안전과 성능확보를 위한 기술기준과 이를 유지관리하고 점검하기 위한 유지관리기준이 만들어진다. 기계설비기술기준와 유지관리기준은 현재 국토부 검토를 거치고 있으며, 내년 초에 발표될 예정이다.

 

한편 기계설비법은 2018417일에 제정, 공포됐으며 건축물의 각종 기계설비와 관련된 최초의 법률이다