[ 질 의 ] 경기도 소재 12세대 빌라입니다. 수선적립금 징수 관리방법을 문의합니다. [ 답 변 ] 공동주택관리법 시행령 제2조의 의무관리대상 공동주택은 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식 공동주택, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물을 말하며, 의무관리대상 공동주택에 해당되지 않은 비의무관리대상은 공동주택관리법령(법, 시행령, 시행규칙)의 전체 조문을 적용하는 것은 아니며, 공동주택관리법 제93조에 따라 해당 지방지차단체에 관리감독 및 감사요청이 가능하고, 용도변경 등 행위허가(법35조), 사업주체 하자보수의무 등(법 제36조), 장기수선계획수립(법 제29조) 등은 공동주택관리법령을 따라야 하오니 업무에 참고하시기 바랍니다. 아울러「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제10조제1항에 따르면 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하며, 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. 라고 규정하고 있습니다. 또한 같은 법 제28조제1항에 따르면 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있으며, 같은 조 제4항에 따르면 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 및 특별자치도지사는 표준규약을 마련하여 보급하여야 하며, 표준규약에는 “구분소유자의 권리와 의무에 관한사항”, “건물의 대지, 공용부분 및 부속시설의 사용 및 보존·관리·변경에 관한 사항” 등이 포함되도록 규정하고 있습니다. 참고로 경기도 단지형 공동주택집합건물 표준관리규약 제76조제1항에 따르면 단지건물소유자는 단지관리단에 관리대상물의 주요시설 교체 및 보수에 필요한 단지 수선적립금과 각 동 수선적립금을 적립하여야 하며, 같은 조 제2항에 따라 단지 수선적립금은 토지, 부속시설 및 단지공용부분에 대한 단지건물소유자의 공유지분 비율에 따라 산출하며, 단지관리단이 스스로 수립한 수선계획에 따른 조사 및 수선공사(보수, 교체 및 개량공사)와 자연재해 등 예상하지 못했던 사유로 인하여 필요하게 된 수선공사의 경우 단지관리단집회의 결의를 거쳐 단지 수선적립금을 사용할 수 있다(같은 조 제4항)라고 규정하고 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다. 따라서 단지 수선적립금 징수와 관련해서는 귀 단지의 관리규약에서 정한 사항을 확인하시기 바라며, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 보다 자세한 문의사항은 해당 법령을 소관하고 있는 법무부(법무심의관실 : 02-2110-3164~5)에 문의하여 주시기 바랍니다.

[ 질 의 ] 주택건설촉진법에 따라 사업계획승인을 받아 준공된 의무관리대상이 아닌 공동주택(아파트)입니다. 건축허가일은 1989년10월13일이고, 사용승인일은 1990년5월24일입니다. 세대수는 80세대 미만 2개동이며, 승강기는 없고, 개별난방 공동주택입니다. 의무관리대상이 아닌 공동주택도 행위허가 및 신고, 장기수선계획, 하자보수 관련해서는 공동주택관리법을 적용 받아야 하는 걸로 알고 있는데, 현재 상기 아파트도 장기수선계획과 관련된 조항(공동주택관리법 제29조제1항)을 적용해야 하는지? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」에서 규정하는 의무관리대상 공동주택이 아니더라도 ‘행위허가(신고), 사업주체 하자보수의무, 지자체의 감독, 장기수선계획 등에 관련된 사항은 「공동주택관리법」을 따라야 할 것입니다. 다만, 장기수선계획에 대해 법 제29조 제1항에서 그 적용 대상을 규정하고 있으므로 그에 따르면 될 것으로 판단됩니다. 귀 공동주택 준공 당시 「공동주택관리령」 제23조 제1항 및 제2항에 따라 장기수선계획을 수립하여야 하는 공동주택은 다음과 같습니다. 1. 300세대 이상의 공동주택 2. 승강기가 설치된 공동주택 3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택 따라서, 귀 공동주택은 준공 당시에는 장기수선계획 수립 대상에 해당되지 않는 것으로 판단되며, 이 후 주택법 개정으로 2007년 4월 20일 ‘「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물’, 2013년 12월 5일 ‘지역난방방식의 공동주택’이 추가되었습니다. 추가된 조항은 이미 준공된 공동주택에도 적용될 것이나 귀 공동주택은 추가된 두 가지 경우에도 해당되지 않으므로 장기수선계획에 대해서 「공동주택관리법」을 적용받지 않는 것으로 판단됩니다.

( 질 의 ) 공동주택 소유자 변동시 종전 소유자가 납부하여 적립된 장기수선충당금 중 사용하고 남은 장기수선충당금을 종전 소유자에게 반환하여야 하는지? ( 답 변 ) 장기수선충당금은 공동주택 공용부분 주요시설의 교체 및 보수를 위해 장기수선계획에 따라 소유자로부터 징수하여 적립하여야 합니다.(공동주택관리법 제30조제1항) 또한, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따라야 합니다.(같은법 제30조2항) 소유자가 납부한 장기수선충당금은 수선 계획된 시기(소유자가 소유권 상실한 이후 포함)에 사용할 금액이 포함되어 있다고 할 것이며, 소유자가 소유하고 있는 동안 납부한 금액 중 사용하지 않은 금액이 있다고 이를 반환하는 성격의 금원이 아닙니다. 판례에 따르면 장기수선충당금은 소유자나 세입자의 변동과 관계없이 이를 개별적으로 환급하거나 다른 용도로 사용할 수 없도록 관계법령에 의해 규정된 독립재산이므로 그에 대한 권리는 일단 납부·적립된 이후에는 전적으로 이 아파트 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단에 총유의 형태로 귀속된다고 판시하고 있습니다.(2014년, 서울동부지법 판결) ※ 총유란 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 공동 소유 형태를 말한다. 지분이 없고 총유물 분할청구 불가(민법 제278조 준공동소유 : 소유권 이외의 재산권) 공동주택 소유권 거래(변동)시 현재 공동주택의 상태를 고려하여 계약이 이루어지므로 소유권 이전 시 장기수선충당금도 계약내용에 포함이 되어 있다고 보여집니다. 참고로, 재건축을 위하여 아파트가 철거되었을 경우에 시설 수리용 적립금인 장기수선충당금은 종전 집주인이 아닌 철거 당시 소유권을 가진 재건축조합에 소유권이 있다는 법원의 판단이 있었습니다.

[질 의] 당 아파트에 신규로 주차 차단기를 설치하려고 하는데 반드시 장기수선계획에 따라 장기수선충당금으로 공사를 해야하는지요? 아니면 당 아파트에 주차충당금이 설정되어 있는데 주차충당금으로 가능한지요? [답 변] 주차차단기는 「공동주택관리법 시행규칙」 [별표 1]에서 장기수선계획에 포함해야 하는 항목으로 규정하고 있습니다. 또한, 「공동주택관리법」 제29조제3항에서 ‘입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다’고 규정하고 있으며, 같은 법 제30조제2항에 따라 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르는 것입니다. 따라서 질의와 같이 주차차단기를 신규로 설치하는 경우 위 법령에 따라 장기수선계획을 조정하여 계획에 반영한 후 장기수선충당금을 사용해야 할 것으로 판단되며, 주차장충당금으로 해당 시설을 설치할 수 없을 것으로 판단되니 참고하시기 바랍니다.

[ 질 의 ] 공사업자를 적격심사에 의해 선정하기로 의결할 경우 관리규약의 적격심사제 세부평가표 중 세부배점 간극을 정하는 것은 입주자대표회의 의결로 가능한 걸로 알고 있습니다. 그러면 의결로 가능한 세부배점 간극이란 구체적으로 어떠한 간극을 가리키는 것인지요. 예로서 관리규약에 정해진 평가내용의 신용평가 등급에서 A등급 이상 15점, B등급 이상 13점, C등급 이하 10점으로 정해져 있는 경우, AA등급 이상 15점, B 등급 이상 10점, B­마이너스 ­등급 이하 8점으로 정하는 것을 입주자대표회의 의결로 가능한지요. (관리규약의 신용평가 등급 및 세부배점을 입주자대표회의 의결로 변경 가능한지의 여부 포함) [ 답 변 ] 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 [별표 5] 공사 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표의 “세부배점 간격”을 정하는 것은 입주자대표회의 의결로 가능합니다. 다만, 국토교통부에서는 “입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 평가항목을 달리 정한 경우”에는 달리 정한 평가항목에 대한 평가기준 및 제출서류를 새롭게 정할 수 있을 것이나, 동 표준평가표의 평가항목을 그대로 사용하는 경우에는 <비고>에 제시된 평가기준 및 제출서류를 그대로 적용하여야 하며, 이 기준을 임의로 변경하는 것은 적합하지 않은 것으로 해석하고 있습니다(「주택관리업자 및 사업자 선정지침 해설서」 참조). 따라서 질의와 같이 귀 공동주택관리규약의 적격심사 평가표에 동 지침의 표준평가표에 있는 “신용평가 등급”을 평가항목으로 정하고 있는 경우라면, 동 지침의 비고에서 정하고 있는 신용평가등급의 세부배점 기준을 그대로 적용해야 하는 것이니 참고하시기 바랍니다.

[ 질 의 ] 장기수선계획서 작성을 외부 전문가에게 맡길 경우 비용 처리 방법은? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」 제29조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제7조 제2항에 따라 장기수선계획의 조정 주체는 ‘입주자대표회의와 관리주체’입니다. 구체적으로는 관리주체가 장기수선계획의 조정안을 작성한 후 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 조정하므로 장기수선계획 조정안의 작성자는 ‘관리주체’입니다. 따라서, 장기수선계획 조정안은 원칙적으로 관리주체가 작성해야 하는 것이며, 장기수선계획 조정안 작성 대행업체에 대한 비용을 공동주택 입주자등에게 징수한 ‘관리비’로 집행하거나 소유자에게 징수한 ‘장기수선충당금’으로 집행하는 것은 원칙에 맞지 않습니다. 다만, 국토교통부 해석에 따르면 장기수선계획을 조정하는 업무가 해당 공동주택의 장수명화를 견인하는 중요한 업무이므로 이러한 중요한 업무에 대하여 보다 전문적인 업체의 조정안을 통해 공동주택을 관리해나가고자 하는 경우에는 해당 내용을 장기수선공사에 부대되는 용역으로 보아 장기수선계획에 반영(소유자의 의견을 수렴하여 장기수선계획 조정절차를 거쳐야 함)한 후에 그 비용을 장기수선충당금으로 집행하는 방법은 가능합니다. 참고로, 중앙공동주택관리지원센터에서는 단지특성이 반영된 장기수선계획서를 쉽게 작성할 수 있도록 '공동주택 유지관리 정보시스템'을 개발하여 무료로 운영 중이며, 관리주체는 회원등록 후에 사용할 수 있습니다. ※ 공동주택 유지관리 정보시스템 접속주소 : apt.lh.or.kr 또는 중앙공동주택관리지원센터 홈페이지에서 연결 (전자민원 '18.08.23)

<민원내용> 장기수선충당금 사용 관련하여 질문 드립니다. 장기수선계획서의 수선주기와 다르게 수선이 필요한 긴급 상황이 발생하였을 경우 처리 방법이 궁금합니다. 수선계획주기에 수선을 할 경우는 정상적인 방법으로 충당금 사용이 가능하겠으나 그렇지 못할 경우 대금 지급전 장기수선계획서 조정과 주민동의를 받아서 처리를 하면 가능할 것으로 사료되나 이는 물리적으로 어려울 수도 있습니다. 그래서 장기수선계획서 작성 시 비고란에 예상치 못한 상황 발생으로 인한 수선은 수선주기가 도래하지 않더라도 부분 수선의 항목으로 수선을 할 수 있다. 라는 내용을 기입하여 놓으면 장기수선충당금의 사용이 가능한지 궁금합니다. <처리결과> 주택법 제51조제2항에 따라 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 사용합니다. 따라서, 수선주기 등이 장기수선계획에 맞지 않는다면 장기수선계획을 조정한 후 장기수선충당금을 사용하여야 할 것입니다. 다만, 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우도 있으므로, 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예: 사고 등 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 경우, 얼마 이내 소액 범위 내에서 계획 변경에 따른 비용 지출 등)를 장기수선계획 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 가능한 것으로 유권해석 하고 있으니 이점 참고하시기 바랍니다. (등록일 2014.10.21)

[ 질 의 ] 장기수선계획서에 급수관 전면교체는 있으나 부분수선은 없습니다. 동파방지를 위하여 전체 급수관에 보온 보강공사(보온재, 열선)를 하려고 하는데 이 경우 장기수선충당금 또는 수선유지비 어느 것으로 처리하여야 하는지? [ 답 변 ] 국토교통부 장기수선계획 실무 가이드라인에 따르면 보온재를 급수관의 범위에 포함하여 설명하고 있고 열선 역시 배관의 보온을 위한 것으로써 열선공사 및 보온공사는 배관교체공사의 마무리 단계에 해당할 것으로 보입니다. 따라서, 급수관 보온공사는 배관교체공사의 일부를 구성하는 것으로 판단되므로 보온공사비 역시 장기수선충당금을 사용하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다. * 장기수선계획 실무 가이드라인은 중앙공동주택관리지원센터 누리집에서 내려받으실 수 있습니다.(p125 참조) (전자민원 '18.07.12)

[ 질 의 ] 장기수선계획 별표1의 73개 항목에는 없으나 아파트 내 전기공급을 담당하는 중요 시설물로 전봇대 이전을 장기수선계획에 포함할 수 있는지 [ 답 변 ] ‘공동주택관리법’제29조제1항 및 같은법 시행령 제30조에 따르면 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대하여 수립하는 것이고, 그 수립기준은 ‘공동주택관리법 시행규칙’ 별표1에서 규정하고 있습니다. - 또한, 같은법 제30조제1항 및 같은법 시행규칙 제9조, 별표1에 따르면 공동주택에 보편적으로 존재하는 공용부분 중 정기적인 수선유지가 필수적인 공동주택 주요시설의 범위에 관하여 규정하고 있고, 이는 장기수선계획을 수립·조정할 때 반드시 포함하여야 하는 최소한의 시설에 해당한다고 할 것입니다. - 「공동주택관리법 시행규칙」별표1에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여야 한다고 할 것이며, 별표 1에 명시되어 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중(공동주택관리법 시행령 별표2) ‘수선유지비’로 부과하는 것은 가능할 것으로 판단됩니다. (다만, 참고로 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여, 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적인 것임) - 따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」별표 1에 포함된 공종의 경우 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 집행하여야 하는 것이며, 그 외의 별표 1에 명시되어 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 귀 공동주택에서 해당 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항임을 알려드립니다. (17.04.05 국토부 전자민원)

[ 질 의 ] 장기수선계획 대상시설물 중 수선주기가 도래하지 않았으나, 갑작스런사고에 의하여 부득이 공사를 하는 경우 장기수선충당금을 사용할 수 있는지 질의드립니다. 구체적으로, 자동화재감지설비 중 화재 수신반이 2034년에 수리하기로 계획되었으나, 최근에 갑작스런 고장으로 수리를 해야하는데, 장기수선충당금을 사용할 수 있는지 질의드립니다.(수신반 고장으로 화재발생 미감지 사고방지 긴급공사 임) [ 답 변 ] 「공동주택관리법」제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은법 제30조제2항에 따르면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있으므로 공용부분 주요시설의 교체·보수가 필요한 경우에는 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 사용하여야 함을 알려드립니다. - 다만, 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예:사고 등 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 경우, 얼마 이내 소액 범위 내에서 계획 변경에 따른 비용 지출 등)를 장기수선계획 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 가능한 것으로 유권해석 하고 있으니 이점 참고하시기 바라며, 장기수선계획의 총론을 변경하는 것도 장기수선계획의 조정으로 보아야 할 것이므로 「공동주택관리법」제29조에 따라 조정 절차를 거쳐야 하는 것임을 알려드립니다. - 이 경우, 소액의 범위에 대해서는 별도 규정하고 있지 않으나, 장기수선충당금 사용의 예외적인 경우이므로 해당 공동주택에서는 긴급한 사정을 해소하기 위하여 필요한 최소한의 범위 내로 정하여 운영하는 것이 바람직할 것으로 판단됨을 알려드립니다. ('16.11.23 국토부 민원마당)