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일정표

관리업무 체크리스트

• 공동주택관리법령 준수 여부
• 계약업무
• 시설행정업무
• 회계업무
• 기타사항
• 지자체 감사중점사례
• 처벌규정 및 불복방법

• 공동주택관리법 준수 여부

  • 공동주택관리법은 ‘법’ , 같은 법 시행령은 ‘령’, 같은 법 시행규칙은 ‘시행규칙’ 주택관리업자 및 사업자 산정지침은 ‘선정지침’으로 표기
  • 서울시의 경우 공개방법(수단)으로 통합정보마당을 추가함

  구분	점검내용	상세점검내용		비고
  입주자 대표회의 구성 신고	1. 대표회의 구성 / 변경신고의 여부 (30일 이내 신고必)	구청 회신 서류 확인 (신고 수리 통지문)		법 제19조 영 제21조
  동별 대표자 선출 및 자격, 해임, 선거관리 등	2. 동별 대표자 선출 절차 등 준수 여부(선출 공고문 확인)	동별 대표자는 1선거구별로 1명씩 선출		영 제11조 제1항
  	3. 동별 대표자 자격 및 결격사유 확인여부 (결격 사유를 부당하게 적용한 경우 포함)	본적 시군구 확인서류: 미성년자,금치산자,한정치산자,파산자로써 복권되지 아니한자 여부		법 제14조 4항 영 제11조 제3항
  		경찰서 확인서류 : 금고이상의 실형선고후 집행이 끝나거나 면제된 후로 2년여부 금고이상의 형의 집행유예선고 유예기간중인 사람 공동주택관리와 관련된 벌금 100만원이상의 형선고후 2년이 지나지 아니한 사람		법 제16조 영 제17조
  		선관위 확인서류 : 잔여임기를 남기고 사퇴한 선관위 위원중 동대표 출마 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속 확인 여부 해당공동주택의 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된자의 소속 임원 동대표 사퇴/해임후 4년 경과 여부		영제11조 제3항 제2호 이하
  		시행령에서 정한 결격 사유외에 다른 사유로 동별 대표자 자격을 제한 여부 (예, 해당 공동주택 관리규약으로 정한 겸임금지를 결격사유로 잘못 적용하는경우)
  	4. 동별 대표자는 입주자등의 직접선거로 선출	(선거관련 서류 확인-투표소/방문투표 등)		법제14조 제3항
  	5. 입주자대표회의 임원 선출 절차 준수 여부(선출관련서류 확인)	500세대 이상인 공동주택은 다음 각 호의 구분에 따라 전체 입주자등의 보통ᆞ평등ᆞ직접ᆞ비밀선거를 통하여 동 별 대표자 중에서 회장과 감사를 선출하여야 하며, 500세대 미만인 공동주택의 경우에도 같은 방법으로 선출할 수 있다. 다만, 후보자가 없거나 선거 후 선출된 사람이 없을 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 방법으로 회장과 감사를 선출할 수 있다. 후보자가 2명 이상인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 최다득표자를 선출 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출 500세대미만(입주자대표회의에서 선출) : 동대표 과반수 이상 선출후 진행여부		영 제12조 제2항
  	6. 동별 대표자 및 입주자대표회의 임원 해임 절차 등 준수 여부	동별 대표자: 해당 선거구 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 해임 입주자대표회의의 회장과 감사: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 해임 입주자대표회의의 임원: 관리규약으로 정하는 절차에 따라 해임 해임사유의 적정성 검토, 절차의 적정성 검토		영 제13조 제4항
  	7. 동별 대표자 중임 제한 준수 여부	제11조 제2항 각 호 및 제1항에도 불구하고 500세대 미만인 공동주택으로서 2회의 선출공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없는 선거구의 경우에는 동별 대표자를 중임한 사람도 선출공고를 거쳐 해당 선거구 입주자등의 3분의 2 이상의 찬성으로 다시 동별 대표자로 선출될 수 있다. 이 경우 후보자 중 동별 대표자를 중임하지 아니한 사람이 있으면 동별 대표자를 중임한 사람은 후보자의 자격을 상실한다.		영 제13조 제3항
  	8. 선거관리위원회 구성 준수 여부 : 선거관리위원회의 구성·운영·업무(동별 대표자의 결격사유 확인을 포함)·경비,위원의 선임·해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정해야함.	선거관리위원회는 위원장을 포함하여 5명 (500세대 미만의 공동주택의 경우에는 3명) 이상 9명 이하의 위원으로 구성여부		영 제15조 제1항
  		선거관리위원이 될 수 없는 자의 선임여부 동별 대표자 또는 그 후보자 제1호에 해당하는 사람의 배우자 또는 직계존비속 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람		법 제15조 제2항 영제16조
  입주자대표회의 운영	9. 입주자대표회의 의결 정족수 준수 여부	입주자대표 4인 이상 구성여부		법 제14조 제1항
  		입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 의결		영 제14조 제1항
  	10. 입주자대표회의 소집 절차 준수 여부	관리규약이 정하는 절차에 따라 소집하였는지 여부 회의소집 공고시에 안건을 공개하여야 하고 회의 종료 후 회의결과 공개		관리규약
  		안건 이외의 것을 의결하였는지 여부
  		입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상,입주자등의 10분의 1 이상이 회의개최를 요구하는 경우 14일 이내에 회의를 개최하는지의 여부
  	11. 입주자대표회의 회의록 공개 및 열람, 복사 여부 (위반시 5백만원 이하의 과태료)	회의록 관리주체 보관 여부 확인		법 제14조 6항
  		회의록 열람 공개요구시 공개 여부
  	12. 위탁관리의 경우 인사․노무에 부당 간섭 금지	입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사·노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭 여부		영 제14조 5항
  	입주자대표회의 운영비	관리규약에 따르는 입주자대표회의 운영비의 용도 및 사용금액에 대한 준수 여부		관리규약 (운영비)
  자치관리기구 구성	13. 공동주택 관리기구의 기술인력 및 장비를 갖추었는지 여부 (위반시 5백만원 이하의 벌금)	관리사무소장 배치 (해당단지에 30일이내 관리주체의 관리사무소장 배치여부, 배치된 날로부터 15일 이내 배치신고 여부)		영 제6조 영 제4조 제4항 규칙 제30조 제2항
  		장비 보유 여부 확인	비상용급수펌프(수증펌프를 말한다.) 1대 이상	법 제6조 1항 별표 1 영제4조 제1항
  			절연저항계 1대 이상
  			망원경
  			카메라
  			돋보기
  			콘크리트 균열폭 측정기
  			5미터 이상 줄자
  			누수탐지기 각 1대 이상
  		입주자대표회의의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸임 여부		령 제4조 5항
  관리방법결정, 신고 등 (위반시 5백만원 이하의 과태료/법 102조3항)	14. 관리방법 결정 절차 준수 여부	공동주택 관리방법의 결정은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법으로 결정 (관리방법을 변경하는 경우에도 같음) 관련 서류 : 대표회의 의결 공고문 및 찬반서류 확인		법 제5조 령 제3조
  	15. 관리방법 결정 신고 준수 여부 (변경신고 해당 구청 수리확인서류 확인)	관리방법 등을 결정한 경우에는 그 날부터 30일 이내에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고. 신고한 사항이 변경된 경우에도 같음.		법 제11조 제3항 영 제9조 규칙 제3조 제1항
  위탁관리로 결정한 경우 주택관리업자 선정 (위반시 5백만원 이하의 과태료)	16. 주택관리업자 선정시 주택관리업자 선정지침 준수 여부	입찰공고 여부 (입찰의 종류 및 낙찰방법 명시 여부)		법 제7조 령 제5조 선정지침
  		입찰공고 제한경쟁시에 제한사항 기술능력,자본금,사업실적외 제한 여부
  		일반경쟁입찰의 경우 : 유효한 2인 이상이 입찰여부
  		제한경쟁입찰의 경우 : 유효한 3인 이상의 입찰여부
  		지명경쟁입찰의 경우 : 5인이상 입찰참가 내용증명 후 유효한 2인 이상의 입찰 여부
  		계약이 만료되는 기존 주택관리업자 수의 계약시 입주자등의 1/10이상 관리방법의 결정 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로써 입주자대표회의 2/3이상의 찬성 서류
  		기존 주택관리업자의 입찰 참가를 제한한 경우 그 절차 준수 여부 (입주자 과반수 이상의 동의)
  		계약이행 보증증권 또는 이에 갈음할 수 있는 서류 (관리업체간 연대보증은 계약이행 보증증권에 갈음하는 서류가 아님)
  자치관리의 경우 관리사무소장 선임 등	17. 관리사무소장 선임은 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선임			영 제4조
  	18. 관리사무소장이 공석인 경우 입주자대표회의에서 30일 이내에 새로운 관리사무소장 선임여부
  	19. 선임된 관리사무소장은 15일 이내에 배치신고 여부
  관리업무 인계	20. 관리주체가 변경되는 경우 관리업무 인계 준수 여부 (관리업무 인수인계서 인계자/인수자 서명 날인 여부 확인)	관리주체가 변경되는 경우 1개월 이내에 설계도서·장비내역·장기수선계획 및 안전관리계획 관리비·사용료의 부과·징수현황 및 이에 관한 회계서류 법 제51조의 규정에 의한 장기수선충당금 (이하 "장기수선충당금"이라 한다)의 적립현황 관리비예치금의 내역 관리규약 그 밖에 관리업무에 필요한 사항 등을 인계하여야 함. (입주자대표회의 참관) 관리업무 인계 기간(1개월): 시행령 제 54조 제2항 위반시 1천만원 이하의 과태료		영 제10조
  공동주택 관리규약 개정	22. 관리규약 개정 절차 준수 여부 : 제안한 내용은 해당 공동주택의 게시판과 인터넷 홈페이지에 공고하고, 입주자등에게 개별 통지	공고 및 통지 내용: 개정 목적 종전의 관리규약과 달라진 내용 제1항에 따른 관리규약의 준칙과 달라진 내용 개정되는 관리규약의 3단비교표 제공 개정일로부터 30일 이내 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고 관리규약 개정 신고서 및 지자체의 수리통지 공문으로 확인 개정절차의 이행 여부와 개정안의 동의 유효성 개정신고 및 개정산고 수리 통지 확인		법 제18조 시행령 제19조, 20조
  관리규약 열람 및 복사	23. 관리규약 열람 및 복사에 관한 규정 준수 여부 (업무일지/민원일지 확인)	관리주체는 관리규약을 보관하여 입주자등이 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 함.		시행령 제20조 4항
  관리비 등의 공개	24. 관리비 및 사용료 등의 공개에 관한 규정 준수 여부: 관리주체는 다음 각 호의 내역(항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제외)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공개하여야 한다. 관리비 사용료 등 장기수선충당금과 그 적립금액 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항	공동주택관리정보시스템에 공개(관리비등은 다음 달 말일까지 공개해야 하며, 잡수입의 경우에도 동일하게 공개): 법 제 23조 제4항 - 최근 6개월 공개 부분 확인 위반시 5백만원 이하의 과태료		법 제 23조 영 제23조
  		관리비등 부과내역(관리비등의 수입 및 집행 내역) 고지 의무 준수 여부: 법 제 23조 제4항 - 부과내역서/게시공고 확인
  		관리비등의 예치에 관한 규정 준수 여부 : 시행령 제23조 7항 입주자 대표회의가 지정하는 금융기관에 예치여부
  		장기수선충당금 별도의 계좌에 예치여부
  		관리비등의 예치시에 예치통장에 관리사무소장의 직인 포함여부 (대표회의 회장의 직인은 복수 등록 가능)
  사업자 선정에 관한 사항 공개	25. 공사 및 용역 사업자 선정시 사업자 선정지침 준수 여부 - 공사 및 용역 사업자 선정에 관한 사항 공개 입찰공고 내용 공동주택정보관리시스템에 공개 여부 선정결과 내용 등을 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 즉시 공개	입찰공고 여부(입찰의 종류 및 낙찰방법 명시 여부)/입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 10일 전(재공고 5일전/현장설명회 경우 5일전) 입찰공고 내용에는 입찰 및 개찰의 일시‧장소를 명시 입찰서 및 제출서류 마감시한 준수		법 제25조 시행령 제25조 선정지침
  		입찰공고 제한경쟁시에 제한사항 기술능력,자본금,사업실적 외 제한 여부
  		일반경쟁입찰의 경우 : 유효한 2인 이상이 입찰여부
  		제한경쟁입찰의 경우 : 유효한 3인 이상의 입찰여부
  		지명경쟁입찰의 경우 : 5인이상 입찰참가 내용증명후 유효한 3인 이상의 입찰 여부
  		계약이 만료되는 기존 사업자(별표7의 사업자로써 공사사업자는 제외)의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제 13조 1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결 확인
  		계약이행 보증증권 또는 이에 갈음할 수 있는 서류 입찰보증금 - 입찰금액의 5/100이상 이행보증금 - 공사계약 (20/100), 용역 등 (10/100)
  관리비등과 잡수입의 징수 및 자료 열람, 복사 등	26. 장부 작성, 보관에 관한 사항 준수 여부 장부는 회계연도 종료 후 5년간 보관 (위반시 과태료 5백만원) * 잡수입 사용의 용도 및 사용절차를 관리규약으로 정함 잡수입의 유용은 배임, 횡령 부녀회 관리 불가 잡수입 내역의 공개			법 제27조 1항
  	27. 관리비등에 관한 자료의 열람 및 복사에 관한 사항 준수 여부 (위반시 과태료 5백만원)			법 제27조 2항
  관리비등의 사업계획 및 예산안 수립 등	28. 사업계획 및 예산 수립과 결산에 관한 사항 준수 여부 사업계획 및 예산은 회계연도 개시 1개월 전까지 승인 결산은 회계연도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출 * 사업계획안의 집행과 이행 배정된 예산 범위 준수 부당집행 유의 지출결의서와 증빙 매분기말 예산액과 대비한 예산집행실적의 입주자대표회의 보고			영 제26조
  회계 감사	29. 300세대 이상: 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 회계감사를 받지 아니하기로 해당 공동주택 입주자등의 3분의 2 이상의 서면동의를 받은 연도에는 그러하지 아니하다. 300세대 미만: 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 요구한 경우 입주자대표회의에서 의결하여 요구한 경우 회계감사 받아야 함. 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 공개 회계감사의 결과를 보고 또는 공개하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 공개한 자는 5백만원 이하의 과태료 회계연도 종료 후 7개월 이내 회계감사를 받지 아니하거나 부정한 방법으로 받은자는 1천만원 이하의 과태료			법 제26조 영 제 27조
  열람대상 정보의 범위 (관리현황의 공개)	30. 관리현황 공개 사항의 준수 여부 : 관리현황 공개 내역 입주자대표회의의 소집 및 그 회의에서 의결한 사항 관리비등의 부과내역(제58조제1항 내지 제3항의 관리비와 사용료 등에 대한 항목별 산출내역을 말한다) 관리규약·장기수선계획 및 안전관리계획의 현황 입주자등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황 동별 대표자의 선출 및 입주자대표회의의 구성원에 관한 사항 관리주체 및 관리기구의 조직에 관한 사항			영 제28조
  계약서의 공개	의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 제7조제1항 또는 제25조에 따라 선정한 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하여야 한다.(위반시: 5백만원 이하의 과태료) 이 경우 제27조제2항제1호의 정보는 제외하고 공개하여야 한다.			법 제28조
  하자보수비용의 사용	입주자대표회의등은 제1항에 따른 하자보수보증금을 제39조에 따른 하자심사·분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 등에 따른 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 하며, 의무관리대상 공동주택의 경우에는 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. (위반시 5백만원 이하의 과태료)			법 제38조 제2항
  설계도서의 보관	의무관리대상 공동주택의 관리주체는 공동주택의 체계적인 유지관리를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 설계도서 등을 보관하고, 공동주택 시설의 교체·보수 등의 내용을 기록·보관·유지하여야 한다. (위반시 5백만원 이하의 과태료)			법 제31조
  회계서류의 작성‧보관	의무관리대상 공동주택의 관리주체는 관리비등의 징수·보관·예치·집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하여야 한다. 이 경우 관리주체는 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 장부 및 증빙서류를 작성하거나 보관할 수 있다.			법 제27조
  설계도서의 보관 등 (기타서류의 보관)	안전점검 결과보고서/시설물의 교체 및 유지보수 등의 이력/사업주체의 공용부분에 관한하자 보수 이력			법제31조 및 영제32조 시행규칙 10조
  	장기수선에 대한 검토사항			법 제29조 2항
  	하자보수보증서			영 제41조 4항
  하자보수 보증금 용도 제한	31. 입주자대표회의등은 하자보수보증금을 하자심사·분쟁조정위원회의 하자 여부 판정에 따른 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 하며(위반시 2천만원 이하의 과태료), 의무관리 대상 공동주택의 경우에는 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.			법 제38조 2항 시행령 제43조
  장기수선 계획 수립 및 조정	32. 장기수선계획 수립 및 조정 여부 (임의 조정시에 입주자 동의 관련 서류) 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다. 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다. 장기수선계획의 검토사항은 반드시 기록‧ 보관 제29조를 위반하여 장기수선계획을 수립하지 아니하거나 검토하지 아니한 자 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 아니한 자 : 5백만원 이하의 과태료			법 제29조
  장기수선계획에 따른 주요시설의 교체 및 보수	33. 장기수선계획에 따라 주요시설의 교체 및 보수가 이루어지는지 여부 : 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 장기수선에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의의 대표자:1천만원 이하의 과태료			법 제29조 2항
  행위허가의 기준	입주자등 또는 관리주체가 법제35조 제1항 각호의 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 시장·군수·구청장에게 신고를 하여야 한다. 제35조제1항 및 제3항을 위반한 자: 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 (위의 사항은 제외)			법 제35조 영제35조
  보고‧검사/공동주택관리에 관한 감독	제93조제1항에 따른 보고 또는 자료 제출 등의 명령을 위반한 자 : 5백만원 이하의 과태료 제92조제1항 또는 제93조제1항·제3항·제4항에 따른 조사 또는 검사나 감사를 거부·방해 또는 기피한 자 :1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금			법 제92 ,93조
  안전관리계획 및 교육 등 (제32조에 따른 안전관리계획을 수립 또는 시행하지 아니하거나 교육을 받지 아니한 자는 5백만원 이하의 과태료)	34. 안전관리계획 수립 여부 안전관리계획 수립대상 포함 여부 확인 (해당하는 시설은 모두 포함해야) 안전관리계획의 조정 : 3년 마다 조정하되 관리여건상 필요하면 3년이 경과하기전에 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의로 조정 안전관리계획 현황의 공개 영33조: 고압가스·액화석유가스 및 도시가스시설 중앙집중식 난방시설 발전 및 변전시설 위험물 저장시설 소방시설 승강기 및 인양기 연탄가스배출기 (세대별로 설치된 것은 제외한다) 시행규칙 제 11조: 석축·옹벽·담장·맨홀·정화조 및 하수도 옥상 및 계단 등의 난간 우물 및 비상저수시설 펌프실·전기실 및 기계실 주차장·경로당 또는 어린이놀이터에 설치된 시설			법 제32조 시행령33조
  	35. 안전관리책임자 선임 여부(현 근무자와 퇴직 근무자 선임 여부 확인)			법 제32조
  	36. 안전관리교육 이수 여부 (시설물 교육, 방범교육)
  	안전관리계획 이행 여부 (계획서에 따른 일일/월/반기 점검일지 점검)			법 제32조
  공동주택 안전점검 실시 (제33조제1항에 따라 안전점검을 실시하지 아니하거나 같은 조 제2항에 따라 입주자대표회의 또는 시장·군수·구청장에게 통보 또는 보고하지 아니하거나 필요한 조치를 하지 아니한 자 5백만원 이하의 과태료)	37. 안전점검 실시 여부(시설물 정보관리 종합 시스템) : 의무관리 대상 공동주택의 관리주체는 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제13조제1항에 따른 지침에서 정하는 안전점검의 실시 방법 및 절차 등에 따라 공동주택의 안전점검을 실시하여야 한다. 다만, 16층 이상의 공동주택 및 사용연수, 세대수, 안전등급, 층수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 15층 이하의 공동주택에 대하여는 대통령령으로 정하는 자로 하여금 안전점검을 실시하도록 하여야 한다.			법(령) 제33조 영 제34조
  	38. 안전진단 시행규칙 별표2	해빙기 안전진단 여부(안전진단 결과 자료 확인)
  		우기 안전진단 여부(안전진단 결과 자료 확인)
  		월동기 안전진단 여부(안전진단 결과 자료 확인)
  		안전진단 (분기/월 점검) 점검 여부 (안전진단 결과 자료 확인) 변전실·고압가스시설·도시가스시설·액화석유가스시설·소방시설·맨홀(정화조의 뚜껑을 포함한다)·유류저장시설·펌프실·승강기·인양기·전기실·기계실·어린이 놀이터 (다만,승강기의 경우에는 승강기제조 및 관리에 관한 법률」에서 정하는 바에 따른다) 월간/주간점검을 일일점검으로 하는 경우 가능하나 점검내용이 합리적이어야 함)
  		위생진단 여부 (어린이 놀이터 등)
  장기수선충당금의 적립	39. 장기수선충당금 적립 여부 - 장기수선충당금의 적립금액은 장기수선계획에서 정하고, 장기수선충당금의 적립요율은 관리규약으로 정함, 세대별 장기수선충당금 부담액은 장기수선계획상 세대별 산정금액을 관리규양의 적립요율에 따라 산정한 금액으로 결정 장기수선공사의 비용처리는 소유자로부터 징수하여 적립한 장기수선충당금을 사용 (관리비, 예비비 불가) 장기수선충당금과 수선유지비 구분 제30조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자: 5백만원 이하의 과태료			법 제 30조
  장기수선충당금의 적립 및 사용 등	40. 장기수선충당금을 장기수선계획에 따라 사용하는지 여부 (위반시 1천만원 이하의 과태료)	장기수선충당금 사용계획서 작성여부		영 제31조 4항
  		장기수선계획에 따른 공사여부 (전년도,해당년도 장기수선공사 일정 확인하여 미공사시에 장기수선계획 수정여부)		법 제29조 2항
  		장기수선충당금 집행 및 적립 현황을 공개		법 제23조
  		사용자가 장기수선충당금을 납부한 경우 요청시 확인서 발급 여부		영제 31조 8항
  		장기수선계획에 의한 장기수선충당금 사용 목적에 맞는 장기수선충당금 사용 확인 (장기수선충당금 사용내역서 확인)		영 제31조 4항
  관리사무소장의 배치 및 배치신고	41. 관리사무소장의 배치신고 준수 여부 : 의무관리 대상 공동주택은 주택관리사를 관리사무소장으로 배치하여야 함. 다만, 500세대 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 관리사무소장으로 배치할 수 있다.	배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인 신고		시행규칙 제30조2항
  		직인을 변경할 경우 15일 이내 변경신고 준수 여부
  		관리사무소장의 자격 여부(자격증 확인) : 주택관리사등의 자격을 취득하지 아니하고 관리사무소장의 업무를 수행한 자 또는 해당 자격이 없는 자에게 이를 수행하게 한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금
  관리사무소장의 손해배상책임	42. 관리사무소장이 손해배상 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁하였는지 여부 : 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 함.(500세대이상: 5천만원,500세대 미만:3천만원 보증보험 가입 여부 확인)			법 제 66조 3항 시행령제70조
  관리주체의 업무 등	관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다. 위반시:5백만원 이하의 과태료			법 제 63조 2항
  관리사무소장의 업무 등	관리사무소장은 그 배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 배치 내용과 직인을 변경할 때에도 또한 같다. 위반시: 5백만원 이하의 과태료			법 제 64조 5항
  관리사무소장의 손해배상책임	주택관리사등은 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다. 입주자대표회의의 회장 임대주택의 경우에는 임대사업자 입주자대표회의가 없는 경우에는 시장·군수·구청장 * 위반시:5백만원 이하의 과태료
  관리사무소장의 업무에 대한 부당 간섭 배제	주자대표회의는 제2항에 따른 보고나 사실 조사 의뢰 또는 제3항에 따른 명령 등을 이유로 관리사무소장을 해임하거나 해임하도록 주택관리업자에게 요구하여서는 아니 된다 * 위반시: 1천만원 이하의 과태료			법 제 65조5항
  부정행위 금지 등	입주자대표회의 및 관리주체는 관리비·사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다. * 위반시: 1천만원 이하의 과태료			법 제 90조3항
  관리사등의 교육 (위반시 5백만원 이하의 과태료)	43. 관리사무소장의 교육 이수 여부(자격수첩기재 교육여부 확인) : 관리사무소장으로 배치받은 주택관리사등은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시·도지사로부터 주택관리에 관한 교육을 받아야 함.	주택관리사(보) 교육 이수 여부 확인: 관리사무소장으로 배치된 날로부터 1년이내		법 제70조
  		주택관리사 교육 이수 여부 확인: 주택관리사(보)에서 주택관리사로 자격을 취득한 경우에는 그 자격 취득일로부터 1년이내
  		주택관리사 배치시 현장에서 5년 이상 근무하지 않은 경우 보수교육 이수 여부

• 계약업무

  구분	점검내용	비고
  1	입찰의 방법은 원칙이 공개경쟁입찰*(지침 별표 1)이나 예외로 수의계약으로 사업자를 선정할 수 있으며, 수의계약인 경우 지침 별표 2의 수의계약대상인지 확인 * 입찰의 종류 : 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰
  2	입찰의 낙찰방법은 지침에 따라 적격심사제가 원칙이나, 관리규약에 최저낙찰제로 정한 경우에는 그에 따라야 하므로(지침 제7조제2항), 관리규약을 확인
  3	입찰의 공고는 입찰예정일로부터 10일 전까지, 긴급한 입찰 또는 재입찰인 경우에는 5일 전까지 공고하였는지 확인(지침 제15조)
  4	낙찰자 결정 시 참가자격의 제한에 해당하는 자가 입찰에 참가 하였는지, 낙찰 되었는지 확인하고(지침 제18조제1항), 입찰이 2인 이상의 유효한 입찰로 성립하였는지 등 지침 별표 3의 ‘입찰의 무효’에 해당하지는 않는지 확인
  5	지침 제19조에 따라 입찰참가자로부터 제출서류를 모두 징구하였는지 확인
  6	적격심사제인 경우 지침 별표 4 또는 관리규약에 따라 적격심사 평가항목별 제출서류를 제출하였는지 확인하고, 입주자대표회의에서 정한 항목별 세부평가 기준에 따른 배점에 의해 평가되었는지 확인
  7	낙찰자로 결정된 자의 입찰서의 입찰가격(부가세 제외 금액)과 계약서의 계약금액이 동일한지 확인
  8	낙찰자 선정결과를 해당 공동주택의 홈페이지 또는 게시판에 즉시 공개하였는지 확인(지침 제11조)
  9	기존 사업자와 수의계약으로 재계약을 체결한 경우 기존사업자의 계약기간이 만료되기 전 사업수행실적을 합리적인 방법으로 공정하고 투명하게 평가하여 재계약을 하였는지 확인(지침 별표 2)
  10	용역 등 사업자와 계약 시 계약이행보증금*(계약금액의 10%)은 받았는지 확인 * 계약이행보증금은 계약이행을 담보하기 위하여 사전에 납부하도록 하는 금원으로서 통상 보증보험증권 또는 공제증권으로 제출받음
  11	잡수입 및 물품의 매각 등 사업자 선정 및 계약의 경우에도 동일하게 확인. 다만, 입찰의 낙찰방법은 지침에 따라 적격심사제가 원칙이나, 관리규약에 최고낙찰제로 정한 경우에는 그에 따르므로, 관리규약을 확인할 필요
  12	공사 및 용역업체 선정, 그리고 물품구매(3백만원 이상)시 각각의 서류 목록표를 작성하며 제반 관련서류를 건별로 편철하여 보관한다.
  13	적격심사제로 입찰공고시 평가배점표 첨부 여부
  14	제한경쟁의 경우 “사업실적, 기술능력, 자본금”의 하한을 정하되, 계약의 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한 지양
  15	수의계약시 사업자선정지침 규정 준수
  16	계약체결 후 계약서 공개 여부(인터넷 홈페이지, 게시판 )

• 시설행정업무

  	구분	점검내용		비고
  1	시설물 관리에 관한 계획서는 수립하고 이행 되고 있는가?	안전관리 기본계획서	수립‧보유여부 (각 시설물의 안전점검계획, 안전행사, 안전교육, 서식)	공동주택관리법 제32조
  			담당자 편성이 잘되었는지 확인 (퇴직한 근무자가 편성된 지 확인)
  		소방 계획서	수립‧보유여부	소방시설법 제20조 제6항 1호
  			담당자 편성이 잘되었는지 확인 (퇴직한 근무자가 편성된 지 확인) 특정소방대상물5층 이상의 공동주택의 경우 해당 연1회 이상 소방시설에 대한 자체점검 또는 관리업자에게 위탁 등 정기점검 실시 여부
  			관리업무체크리스트>시설행정업무> 1. 시설물관리에 관한 계획서는 수립하고 이행되고 있는가?
  		승강기운행관리계획서	수립‧보유여부 안전관리자 선임 여부	승강기시설안전관리법 제16조의2 승강기시설안전관리법 시행규칙 제24조의 3
  		전기안전관리규정	수립‧보유여부 안전관리자 선임 여부(사유발생일로부터 30일 이내 신고)	전기사업법 제73조 제73조의2
  		장기수선계획서	장기수선계획서 보관상태	(법 및 시행령 제29조)
  			장기수선계획서 사용시 사용계획서 보고/입주자대표회의 의결 자료
  			장기수선 계획 변경시 자료 정기변경:입주자대표회의 의결 (3년차 1회) 기타 변경:입주자 동의
  			전년도/전전년도 장기수선계획에 의한 공사시 누락공사 여부
  		CCTV운영, 관리 방침 위반사항 여부 (운영일지 점검), 운영규정, 자료보관 30일이상		시행규칙 제8조, 개인정보호법 제25조
  		잠금장치 등 분실·도난·유출 ·변조 또는 훼손되지 않도록 안전성 확보 조치 여부		개인정보보호법 제25조
  		승강기, 어린이놀이터 및 각동의 출입구 마다 폐쇄회로텔레비전 카메라 설치 여부		주택건설기준 등에 관한 규칙 제9조제1항
  		노외주차장(지하주차장 등) 녹화장치 설치·관리여부		주차장법 시행규칙 제6조제1항
  2	각종 안전점검의 이행 및 기록유지는 관리되고 있는가	공동주택관리법 및 시특법에 의한 공동주택의 안전점검(반기) 여부? 시설물 정보관리종합시스템(FMS)에서 확인 공동주택의 정기점검은 공동주택관리법, 동시행령 제33조의 안전점검으로 갈음 정밀점검 : 사용승인일 후 4년 이내 정밀안전진단: 사용승인일 후 10년이 지난 때부터 1년 이내		법 제33조/ 시특법제6조
  		해빙기/우기/월동기 안전진단		시행규칙 별표2
  		저수시설 청소, 위생점검(연2회, 주간)여부		수도시설청소및위생관리규칙 6조
  		어린이놀이시설 안전점검 일지(매일,월간) 여부		어린이놀이시설안전관리법제15조
  		승강기 월별 자체 점검여부		승강기 안전관리법 제17조
  		소방시설 작동기능, [16층이상] 종합정밀 점검(매년) 여부	종합정밀점검 일정은 준공일 (사용검사일) 기준	소방시설 설치유지 및 안전 관리에 관한 법률 제25조
  			기능작동점검은 종합정밀점검 6개월이후 검사 여부
  3	각종 안전검사는 수검하고 그 필증을 보관하고 있는가	수,배전시설 정기검사(3년)		전기사업법 제65조
  		승강기 안전검사(1년)		승강기시설 안전관리법 제17조
  		저수조(1년), 지하수(2∼3년) 수질검사, 연간 2회 청소 이행 및 위생점검 실시		수도법 제6조 /수도법 시행규칙 제22조의3 제1항
  		어린이 놀이시설 안전검사(2년)	2008년1.26이후 신설된 어린이 놀이터는 정기시설검사 2년에 1회 실시하여야 함	어린이 놀이시설 안전관리법 제12조
  			어린이 놀이터 보험가입여부 확인(어린이 놀이시설 안전관리시스템,가입증명서 에서 확인)
  			어린이 놀이터 금연표지판 설치 여부 확인	국민건강 증진법 제 9조
  			안전점검결과 보관(3년이상)	어린이 놀이시설법 제17조2항
  			보험가입여부	어린이 놀이시설법 제21조1항
  			위생진단(연2회)	시행규칙 별표2
  		<중앙난방> ․ 보일러 안전,성능검사(1년)		에너지이용합리화법의 열사용기자재 관리규칙
  		유류저장시설 토양오염, 누출검사 (1년)		에너지이용합리화법의 열사용기자재 관리규칙
  		위험성평가 실시		산업안전보건법 제41조 2 및 시행규칙 제92조의 11
  4	시설물별 안전관리자는 적법하게 선임(지정)되어 있는가(안전관리계획서 편성표 점검) 전기안전관리자, 소방안전관리자 및 보조자, 난방, 승강기 안전관리자, 어린이놀이터, 수도시설, 동별담당자 (각 법령)
  5	법령에 정한 교육사항은 이행하고 있는가	안전보건교육 사무직: 분기3시간이상, 기타 분기 6시간 이상 교육 이수 여부 (교육 누락자 확인/ 교육 시간 확인) 신규채용자 교육 : 일용직은 1시간, 기타는 8시간 교육 실시 여부		산업안전보건법 제14 ,31조
  		관리감독자교육 전년도 산재사고 발생단지 : 년간 16시간 교육 이수 전년도 산재사고 미 발생 단지 : 8시간 교육 이수 전년도 준공검사 단지 : 16시간 교육 이수
  		어린이놀이시설 안전교육 2년에 1회 4시간 교육이수 여부 확인		어린이 놀이시설 안전관리법 제20조
  		방범교육 각 구청 주택(건축)과 확인		법 제 32조 시행규칙 제 12조
  		시설물에 관한 안전교육 년 2회 , 각 4시간 교육이수확인: 주택관리사협회 시도회		시설물 안전관리에 관한 특별법 규칙 제4조
  		소방에 관한 안전교육(연2회), 소방안전관리자의 2년에 1회 이상 실무교육 이수여부		소방시설 설치유지 및 안전관리 법률 제14조 /소방시설법 시행규칙 제36조1항
  		전기안전관리자 안전관리교육(최초선임일로부터 6개월이내, 그 외에는 3년)		전기사업법 제73조의 4제1항
  		승강기관리교육 (3년), 승강기 관리교육(선임 후 3개월 이내)		승강기시설 안전관리법 제16조의2 /승강기시설 법 제16조의2제4항
  		사용시설 안전관리자 교육(가스중앙난방) (선임시1회)		도시가스사업법 제30조
  		수도시설관리자교육 (대상자로 된날로부터 1년이내) 이수자 확인		수도법 제36조
  		상시근무자나 거주자에 대한 특정소방대상물 관계인의 소방훈련 및 소방안전과 관리에 관한 교육 (연1회 이상)		소방시설 설치‧ 유지 및 안전에 관한 법률 제22조
  		사업주의 성희롱 예방교육 실시 의무화 (연1회 이상)		남녀고용평등과 일‧ 가정 양립 지원에 관한 법률 제13조
  6	구비서류의 보관 상태는 양호한가 공종별 준공도서(전산파일) ․ 준공 검사필증 시설물 현황, 시공업체 현황 내역
  7	계약관련 업무는 적정하고 서류는 보관되고 있는가 전력수급계약 ․ 전기안전관리계약(안전관리 대행단지*) 승강기 유지보수 계약 ․ 보일러 세관 계약(중앙난방) * 일정 규모 이하의 전기시설은 자격증을 소지한 직원이 근무하지 않고 전문 업체(전기안전관리 대행업체)에 위탁 가능. 이 경우에 해당하는 단지

• 회계업무

  	점검내용	비고
  1	관리비수납, 중간관리비, 광고비, 임대료 수납시 현금 수납 금지, 각종 용역비, 공사비 계좌이체, 과오납금은 관리비 차감 등 회계사고 예방조치를 하고 있는가?
  2	제예금, 관리외수입, 장기수선충당금등의 원장장부와 각 통장 일일 누계 합이 일치하는가?
  3	전표와 증빙서류(영수증, 세금계산서 등) 가 일치하는가?
  4	매월 결산서의 현금 및 예금은 각 계좌별로 예금 잔고 증명서와 일치하는가?
  5	지출결의서와 통장 입출금 동일 여부를 확인하였는가?
  6	지출결의서 출금 예정일과 실제 출금일이 동일한가 ?
  7	관리비등의 징수·보관·예치·집행 등
  8	신규입주 단지일 경우 관리비 출연금 입금 현황과 장부 일치 하는가?
  9	재무제표는 매월 작성하여 입주자대표회의 감사의 결재를 득했는가?
  10	(정산제 경우) 부과내역서는 입주자대표회의의 심의를 거쳐 부과했는가?
  11	(예산제 경우) 부과내역서는 입주자대표회의의 의결된 예산으로 부과했는가?
  12	(예산제 경우) 추경예산은 입주자대표회의의 의결 후 부과내역서에 반영하였는가?
  13	비용발생을 동반하는 계약이 갱신되었을 때 갱신된 금액으로 비용처리를 하였는가?
  14	미수관리비 원장 장부와 연체세대 세부내역 리스트와 전산시스템의 연체내역과 일치하는가? ( 관리비미납대장과 대차대조표의 관리비미수금이 일치하는가? )
  15	휘트니스 운영수익 등의 별도 관리, 비품등 자산 미반영 등 부와자산이 있는가?
  16	공과금 자동이체를 신청한 경우 출금 전일 잔액확인은 했는가? ( 자동이체가 안 되어서 연체료를 납부한 적이 있는가? )
  17	지출행위시 거래처 무통장 계좌이체(세금계산서 수취),현금영수 증 등 적격증빙서류 확보 여부?특히, 물품구매, 공동체활성화 비용, 부녀회 관련 지출, 입대의 운영비 지출 증빙서류 홥인 여부?
  18	연체관리비의 회수방안을 세워 실시했는가?
  19	전출입시 중간관리비 정산 및 장기수선충당금 안내가 적절 한가?
  20	연차 및 퇴직금 등 인건비 충당금을 비롯 각종 충당금의 적정 여부?
  21	퇴직금, 중간정산 퇴직금등을 정확히 정산 및 지급하였는가?
  22	장기수선충당금 고액예금은 안정성 및 고금리상품에 적절한 절차에 따라 예치 하였는가?
  23	회계연도 말 이익잉여금등을 입주자대표회의의 결의에 의해 처리했는가?
  24	회계연도 말 임시계정들은 정리하였는가?
  25	공동체활성화비의 지출은 사업계획에 대한 사전 승인절차(입주자대표회의 의결 포함 등)를 거쳤는가?
  26	전 직원이 신원보증보험에 가입되어 있는가? 기간만료 전에 신원보증보험에 재가입이 되어있는가?
  27	관리비 등은 예산수립시 당해 예상 소요액을 산출한 후 부과차익이 발생하지 않도록 부과하여야 하며, 해당월 입주자와 사용자가 부담하영 할 금액을 명확히 산출하여 과다 또는 과소부과없도록징수대행의 경우 잉여금의 발생이 없도록 하며, 잉여금 발생시 즉시 반환하거나 익월 관리비에서 차감 여부?
  28	잡수익 지출액 중 전기검침수당, 재활용분리수거수당 등은 근로자의 소득에 해당하므로 원천징수후 지급한다.
  29	각종 발생비용 고지서 원본 금액과 출금할 은행전표에 기입한 금액이 일치하는가?
  30	잠수입은 관리비 차감, 입주자가 기여한 부분(중계기설치장소 임대료, 어린이집 임대료 등)은 전액 장충금으로 적립 등 관리규약에 정해진 규정 등에 따라 집행했는가?
  31	예비비는 예측할 수 없는 비용에 대한 지출 등 회계처리지침 준수여부? 특히 자생단체 지원, 장기수선 공사비용, 대표회의 관련 비용, 직원 복리비 등을 예비비 항목으로 지출 여부?
  32	3개월 이상 장기연체 세대에 대한 선량한 관리자의 주의의무를 다 했는가?, 관리비 체납세대 관리대장, 체납세대 등기부 등본 확인,관리비 회수를 위한 일자별 조치사항 등을 기록한 관리대장 기록 유지여부?
  33	미지급금(공과금, 용역대금, 공사대금 등)의 채무가 정상적인가? 가지급금, 가수금 등은 발생원인에 따라 정산하였는가?
  34	노동부 관련 각종 장려금의 신청 및 수령은 적정하게 하고 있는가?
  35	근로소득에 관한 원천징수하며, 월정액으로 지급하는 업무추진비, 전기검침수당, 재활용수거수당, 휴가비, 명절떡값 등을 합산하여 과세하는 등 누락없시 이행하는지 여부?
  36	장기수선충당금과 수선유지비의 분리 여부?
  37	부가가치세 신고, 과세대상의 판단 및 납부
  38	법인세 신고, 과세대상의 판단 및 납부
  39	평당 관리비 단가분석
  40	전월부과내역 대비표
  41	법정점검비용 등 수선비용 적정 적립 및 부과 여부?
  42	장기수선계획 대비 충당금의 적정 여부?
  43	급여항목은 예산수립시 최저임금 등에 적합, 근로계약서와 일치하여야 하며, 근로계약서는 취업규칙과 관리규약에 규정된 근로조건을 명시하여 작성하는지 여부?

• 기타사항

  항목	주요내용	법적근거	비고
  금연을 위한 조치	어린이집, 어린이 놀이시설 등의 소유자‧점유자‧관리자는 해당 시설 전체를 금역구역으로 지정	국민건강증진법제9조제4항	위반시 과태료 5백만원 이하
  해고관련규정	근로기준법	근로기준법 제23조	사용자는 근로자에게 정당한 이유없이 해고 등 금지
  금품청산 관련 규정	지급사유발생일로부터 14일 이내 임금, 보상금, 기타 금품 지급	근로기준법 제36조 , 제109조	위반시 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금
  남녀차별 금지	근로자의 정년‧퇴직‧해고 관련 남녀차별금지	남녀고용평등과 일‧ 가정 양립 지원에 관한 법률 제11조, 제19조, 제37조	위반시 5년 이하의 징역 또는3천만원 이하의 벌금
  유아휴직을 이유로 해고, 기타 불리한 처우 금지	유아휴직을 이유로 해고, 기타 불리한 처우 금지		위반시 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금
  성희롱 관련 규정	사업주, 상급자, 근로자의 직장내 성희롱 금지	남녀고용평등과 일‧ 가정 양립 지원에 관한 법률 제12조, 제13조, 제39조	위반시 과태료 1천만원 이하
  사업주의 성희롱 예방교육 실시 의무화	사업주의 성희롱 예방교육 실시 의무화	위반시 과태료 3백만원 이하
  경비원 성법죄 경력 조회	경비원 성법죄 경력 조회	아동‧ 청소년의 성보호에 관한 법률 제56조, 영제25조	위반시 과태료 5백만원 이하
  보고의무	3일 이상의 휴업이 필요한 부상을 입거나 질병에 걸린 사람이 발생한 경우 1개월 이내에 관할 고용노동청에 산업재해조사표를 제출	산업안전보건법 제10조	1천만원 이하의 과태료
  안전표지등의 부착	작업장의 유해 또는 위험한 시설 및 장소에 경고, 비상시 조치 안내 등의 표지 부착	산업안전보건법 제12조	5백만원 이하의 과태료
  안전상의조치	추락,붕괴,충돌, 감전,기계설비에 의한 협착,폭발,화재,열,기타 에너지,중량물취급에 의한 위험등을 방지하기 위하여 필요한 안전조치를 하여야 함	산업안전보건법 제23조	5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금
  안전,보건교육	3정기교육:사무직 매월1시간(분기3시간)관리감독자 8시간(연간16시간 이상) 채용시교육:8시간 이상	산업안전보건법 제31조	5백만원 이하의 과태료
  건강진단	일반건강진단;사무직 2년에 1회 채용전 건겅진단	산업안전보건법 제43조	1천만원 이하의 과태료

• 지자체 감시중점사례

  구분	항목	세부점검사항(지적사항)	법적근거 처분내용	구비서류 점검사항
  관리규약	관리규약 개정(준칙준수) 적정성	-관리규약 개정발의(안)에 법령과 맞지 않는 조문 포함, 발의(안)을 입주자등에게 제안 -잡수입에 대하여 「관리규약준칙」 제○○조에는“잡 수입의 회계처리방법,우선지출,지출잔액에 대한 적립 방법”에 대하여 명시하고 있으나,○○아파트 관리규약에는 누락 -·「관리규약준칙」 제○○조에는입주자대표회의의회 장 및 감사에게만 매월 운영비(업무추진비)를 지급할 수 있도록 규정하고있으나,○○아파트자 치관리규약제○○조에는 부녀회장에게도 운영비 (업무추진비)를 지급할 수 있도록 규정	법제18조(관리규약)제3항,영제20조(관리규약의 제정 등)	관리규약 개정 제안서 또는 관리규약 개정 공고문
  			주의, 개선명령	-준칙 및 개정절차 이행여부 -4단비교표로 제안
  	관리규약 개정절차 준수 여부	- 주택법시행령 제57조제3항으로 정한 통지내용 누락 - 입주자등의 10분의 1이상이 요청한 관리규약 개 정요구(안)에 대한 개정절차 위반	①법제19조(관리규약 등의 신고) ②영제21조(관리규약의 제정 및개정 등 신고	관리규약 개정 신고서 및 지자체의 관리규약 개정신고 수리통지 공문
  			개선명령	신고절차(30일이내)를 이행하였는지 확인
  입주자대표회의 관련	선출 및 해임	·○○아파트에서는동별대표자(임기’14.7.1~’16.6.30)를 선출하면서 동별대표자 후보◇◇◇등 9명 모두에대하여 범죄사실조회등 결격사유에 대한 확인절차를 거치지 않았으며, ◍◍◍등 3명은 주택소유자의 배우자인데도 위임서도 받지 아니하고 동별대표자로 선출하였고, 또한 동별대표자 추가 선출시 단독출마한 ◎◎◎는 과반수 투표 및 과반수찬성등 선거절차도 거치지 아니하고 선출	법제11조 3항 및14조4항, 영 제21조 관리규약 등	회의소집 공고문 및 회의결과 내용 공고문, 입주자대표회의 회의록, 관리규약
  			주의촉구	-결격사유(범죄경력,신원조회) 확인 여부 -관리규약에서 정한 선출·해임 절차 이행여부
  	입대의 운영	- 관리규약이 정한 5일전 통지가 이루어지지 않고 회의 자료도 동별 대표자에게 사전 배부되지 않음 - 회의록에 발언내용 없이 결과만 기록 - 관리규약상 입대의운영비 지급 기준과 달리 지급 - 운영비 장부 미작성 기간, 장부작성 소홀, 입대 의 운영과 관계없는 지급 (야유회찬조, 경조사비 선물 등) - 잡수입 및 잡비를 입대의 운영비로 사용 - 입주자대표회의 회의 소집 공고 부적정 및 회의 록 미공개 - 입주자대표회의 회의록 서명 부적정 -참석자의 과반수 찬성으로 의결 및 구성원 과반수 에 미치지 못하는 다수의 의견으로 의결한 사실과 대리출석 부적정	영제14조 제1항 ,관리규약	관리규약 및 입주자대표회의 운영규정 계정원장(입주자대표회의 운영비), 입주자대표회의 운영비 사용규정
  			시정조치	관리규약 및 입주자대표회의 운영규정 준수 운영비사용규정 구비, 특히 위락,경조사비, 선물용도 사용 금지
  	선거관리 위원회 구성 및 운영	-선거관리위원 추천과 위촉에 대한 논란이 상당한 근거가 있으며 이에 대한 명확한 해소가 되지않는 한 관리규약에 따른 정상적 선관위원 위촉 아님	영제15조,16조 관리규약	관리규약 및 선거관리위원회 회의록, 입주자대표회의 회의록
  			시정조치	법령에 근거한 구성 회의소집 및 회의결과 공고
  예산 및 회계 분야	예산·결산	-수입에 대한 예산안이 작성되지 않음에 따라 예산대비 집행액의 과소, 과대여부를 확인 할 수 없도록 예산을 운용하고 있음. -관리주체는 다음 회계연도에 관한 관리비등의 사업계획 및 예산안을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받도록 규정 불이행	영제26조 회계처리기준, 관리규약	사업계획서, 예산서,사업실적서,결산서 재무제표부속 명세서, 계정원장
  			개선명령 주의촉구	사업계획 및 예산안(모든 수입·지출 대상) 수립· 승인/이행 규약 준수
  	회계년도	○○아파트는 준공일 이후 현재까지 회계연도를 매년 5월1일부터 다음해 4월30일까지로 운용하고 있으며 관리주체는 매 분기말 예산집행 실적을 입주자대표회의에 보고한 사실이 없음	회계처리기준	예산서,사업실적서 재무제표부속 명세서
  			개선명령 주의촉구	예산집행실적보고
  	관리규약 준수	- 관리규약에 따른 예산 회계처리 불이행 - 관리규약에 따른 이익잉여금 처분 미 이행(결산 처분 없이 이익잉여금 직접 사용)	관리규약	재무제표
  			개선명령 주의촉구	회계처리과정의 관계 법령 등 제 기준 준수
  	예비비	- 부녀회지원, 각종 공사비, 각종 용역비 등 예산 변경사유 발생시 관리주체는 추경이 아닌 예비비로 집행 ○○아파트는 알뜰장터, 재활용품 등에서 주로 발생한 잡수입을 ’○○년 이익잉여금 처분 시 관리비에서 차감 및 예비비로 적립하지 않고 전액 장기수선 충당금으로 적립 입주자 등으로부터 징수한 주차시설충당금을 당해아파트관리규약에 따라 관리비 예비비 또는 장기수선충당금으로 처분하지않고 과도하게 적립만 함	회계처리기준 관리규약	관리비 등 비용, 수입 내역재무제표
  			개선명령 주의촉구	회계처리기준 준수
  			관리규약 회계처리기준	잉여금처분 내역 관련 회계서류 재무제표 입주자대표회의록
  			개선명령 주의촉구	회계처리 과정의 관계법령 등 제 기준
  		예비비를 사용하면서 관리비 부과내역서에 별도로 기재하지 않았고 또한 예비비는 예산이 부족한 비목에 한하여 사용하여야 하는데도 자생 단체지원금등으로 지출한 사실이 있음	관리규약 회계처리기준	계정원장,자금인출관계서류, 입주자대표회의 회의록
  			개선명령 주의촉구	회계처리 과정의 관계 법령 등 제 기준
  		예비비 집행 시 입주자대표회의의 별도 승인 없이 일상 경비로 집행	관리규약 회계처리기준	계정원장,자금인출관계서류, 입주자대표회의 회의록
  			개선명령 주의촉구	회계처리 과정의 관계 법령 등 제 기준 준수
  		예비비, 잡지출, 가수금 및 일반관리비 등을사용하여 관리소 직원 등에 지급한 상여금, 휴가비 및 포상금 등을 근로소득에 누락하여 원천징수 소득세 과소납부	관리규약 회계처리기준	계정원장,자금인출관계서류, 입주자대표회의 회의록
  			개선명령 주의촉구	회계처리 과정의 관계 법령 등 제 기준 준수
  	기타	「법인세법」 제116조에 의하면 3만원 이상 자금의 지출 시 증빙서류로 세금계산서, 신용카드 매출전표 등으로 거래내역을 입증하나 이를 미이행 「근로기준법」 제63조에 의거 관리감독업무에 종사하는 자에게는 연장근로수당을 지급하지 않아도 되며, 근로계약서상에도 연장근로수당을 지급한다는 조건 없음으로 부당하게 연장근로수당이 지급되었음.	법인세법, 근로기준법 회계처리기준	지출증명서류
  			개선명령 주의촉구	비용집행의 적정성 확인
  관리비 분야	사용료	- 관리주체가 임의로 만든 조견표에 따라 수도료 부과 - 수도료 과다 징수하여 잡수입, 커뮤니티 수도료 및 공용 전기료 처분 - 현재 수도료 잉여금은 발생하지 않으나 전용 수 도료로 공용 수도료 대체 - 발생한 수도료 잉여금을 수도료 충당금으로 누적 하여 장충금으로 적립 -지역난방공사 열요금을 고지금액보다 과다하게 부과 및 징수하여 발생된 잉여금을 반환 또는 차감하지 않음	영제19조 관리규약	관리규약, 부과내역서,재무제표
  			개선명령 주의촉구	사용료(수도료)부과, 징수 등 적정한 회계처리
  	감가상각비	○○아파트 관리규약 제○○조에서는“유형자산의 금액적 중요성에 따라 입주자대표회의에서 결정한 기간 동안 정액법에 의하여 감가상각비를 계산”하도록 규정하고 있음에도 당기비용처리 또는 자산계상의 판단 및 내용연수등이 관리사무소 담당자 임의대로 이루어지고있음	관리규약 회계처리기준	부외자산관리대장, 재무상태표 관리규약
  			개선명령 주의촉구	관리규약, 회계처리기준 준수
  	교통통신비(여비교통부)	경조사 교통비를 부적정하게 지출	시행령 별표 관리비의 세부내역, 회계처리지침	관리규약, 부과내역서,재무제표
  			행정지도	여비교통비의 합리적인 기준 마련
  	잡수입 처리	관리규약 제59조(잡수입의 집행 및 회계처리)에 따르면 잡수입으로 발생한 당기순이익 중 입주자가 적립 기여한 사항(중계기설치, 어린이집 임대료 등)은 장기수선 충당금으로, 입주자와 사용자가 적립에 기여한 사항(재활용품 판매, 알뜰시장, 광고 판 게시 등)은 관리비에서 차감하거나 예비비로 적립하여야 하나 이를 어김 주택의 소유자가 별도로 부담하여야 하는 하자소송비용을 관리비예치금 및 잡수입으로 선납 -부녀회 잡수입관리 및 지원금 사용 부적정 -예산에 자생단체 지원금액을 책정하지 않고 잡지 출 및 예비비적립금에서 부녀회 소요비용 지원 -입주자대표회의 운영비와 잡지출에 대한 집행 내역, 부녀회 사업실적 및 결과보고서 입주자등에게 미 공개 -○○아파트 관리규약 제○○조에는 잡수입을 관리비의 용도로 사용할 수 없음에도 실제로는 잡지출 계정을 사용하여 부당하게 지출 -주차장 사용료 등 각종 사용료 수입 결산 미 이행 및 연도 이월 누적관리, 장기수선공사 사용 부적정 - 적립된 주차관리충당금(잡수입의 일종)을 잡수입의 집행 및 회계처리방법에 따르지 않고 장기수선공사와 근무자 수당으로 사용	영제23조 관리규약 회계처리기준	부과내역서 재무제표 입대 회의록
  			개선명령 주의촉구	잡수입(지출)금의 처리 및 공개 지출금의적정성
  	잉여금 처리	○○아파트 관리주체는 ’12년1월 부터 ’15년 12월까지 수도요금을 부과하면서 시에서 고지된 요금보다 초과부과(징수)하여 발생된 수도잉여금 총269,286천원을 익월 사용료에서 차감하지 않고 장기수선충당금으로 적립하는 등 수도잉여금 처리를 부적정하게 한 사실	영제23조 관리규약	재무제표, 부속명세서, 계정원장, 관리비부과내역서 조정·수납·미납내역서
  			개선명령 주의촉구	잉여금의 적정 처리 및 공개
  	수선 유지비	관리비중 수선유지비는 공동주택관리법시행령 제23조제1항 【별표5】에 의거 “장기수선계획에서 제외되는 수선·보수에 사용”되어야 하나, 장기수선계획에 포함되어 있는 수선·보수에 수선유지비를 사용하였음	영제23조 관리규약	재무제표, 부속명세서, 계정원장, 관리비부과내역서
  			개선명령 주의촉구	수선유지비의 적정 처리(장기수선계획과 분리)
  		◎◎아파트에서는’수선유지비 부과차익 전액을 해당주택의 소유자들로부터 징수하여 적립하여야하는 장기수선충당금으로 전출시킨 사실이 있음	영제23조 관리규약	재무제표, 부속명세서, 계정원장, 관리비부과내역서
  			개선명령 주의촉구	부과차액 발생없도록 적정관리 및 적정처리
  	중간 관리비	○○아파트 관리사무소장은 ’12년1월부터 ’16년5월까지 전출세대 관리비 중간정산금을 아파트 예금통장이 아닌 본인(관리사무소장)통장 또는 현금으로 수납받은 뒤 임시보관	영제23조 관리규약	계정원장, 관리비부과내역서
  			개선명령 주의촉구	중간관리비 적정 처리
  	잡지출	- 관리비 구성항목이 아닌 노인정 야유회 찬조, 입대의 및 부녀회 음료수 구입에 잡비 사용 -입대의 회장 부의금 30만원, 직원 축의금 10만원 잡지출에서 수령 -공동체활성화단체 자격이 없는 임의단체에 보조금 지출	영제23조 관리규약	회계처리기준, 관리규약 지출결의서 등
  			개선명령 주의촉구	잡수입,지출금의 적정처리, 증빙자료 확인
  	공사비 지급	-공사시행여부 및 완료확인 없이 공사비 지급 (공사시행 입증 자료 없음)	관리규약	지출결의서, 영수증서 등 회계관련서류
  			개선명령 주의촉구	공사시행절차 및 감독
  	업무추진비	-업무추진비의 지급기준이 없고, 지출목적․지출처․지출영수증빙 등이 없는 경우에는 근로소득에 해당됨에도 소득세 신고를 누락 -입주자대표회의 임원 업무추진비 사용내역 및 지출증빙 자료를 제출받지 않음	관리규약 회계처리기준	예산,지출결의서, 영수증서 등 회계관련서류
  			행정지도	업무추진비 적정 회계처리
  	서류의 보관	관리주체는 주택법령에 따라 관리비등의 거래 행위와 관련한 장부 및 증빙서류를 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하여 서류가 분실되는 사례가 발생	법제27조	재무제표 및 지출증빙서류
  			과태료부과	관련법규 준수
  노무 및 세무 분야	세무회계	-수익사업 실시함에도 사업자등록 및 부가가치세 신고하지 않음 -세금계산서 미발행 및 부가가치세 신고시 과세표준 누락 -수익사업 실시함에도 사업자등록 및 부가가치세 신고하지 않음 -1건당 10만원 이상의 거래를 하면서 채권자가 지정하는 금융기관의 계좌로 이체하지 아니하고 현금으로 지출, 또한 세금계산서등 적격 증빙서류를 제출받지 아니하고 간이영수증만 첨부하여 지출 -예비비, 잡지출, 가수금 및 일반관리비 등을사용하여 관리소 직원 등에 지급한 상여금, 휴가비 및 포상금 등을 근로소득에 누락하여 원천징수 소득세 과소납부 -예비비, 잡지출, 가수금 및 일반관리비 등을사용하여 관리소 직원 등에 지급한 상여금, 휴가비 및 포상금 등을 근로소득에 누락하여 원천징수 소득세 과소납부	세법 관리규약,회계처리기준	장,자금인출관계서류, 입주자대표회의 회의록 근로소득세신고서, 부가가치세신고서(합계표포함), 세무조정계산서
  			개선명령 주의촉구	관리규약, 회계처리기준 준수
  	노무회계	-「근로기준법」 제63조에 의거 관리감독업무에 종사하는 자에게는 연장근로수당을 지급하지 않아도 되며, 근로계약서상에도 연장근로수당을 지급한다는 조건 없음으로 부당하게 연장근로수당이 지급되었음. - 직급여보장법 위반한 정기적 퇴직금 중간정산 - 퇴사기간을 계속근로기간으로 인정 퇴직금 지급 - 퇴직금산정 시 평균임금 적용 부적정(퇴직년도 연차 유급휴가 미사용 수당 적용) - 연차 유급휴가수당 발생 전 선 지급 후 정산 - 연차수당 지급의무 없음에도 입대의 의결로 지급 - 퇴사기간을 계속근로기간으로 인정 연차수당지급	근로자퇴직급여보장법 제8조 (퇴직금제도의 설정 등), 근로기준법 제60조(연차 유급휴가)	예산안 취업규칙 근로계약서
  			개선명령 주의촉구	노무관련 법규 준수
  계약관리 분야	사업결정	-민원 발생등을 예상하여 입대의 의결 및 입주자 등 의견 수렴 없이 관리소장 임의로 보수방법 및 비용등 결정 -관리주체가 사업자를 선정하여야 하는 사항을 입 주자대표회의의 투표로 결정 또는 추진위원회에서 선정과 관련한 주요업무를 추진함 -입주자대표회의 부적정한 의사결정시 재심의 요 구해야 함에도 이를 묵인	영제5조, 제25조 사업자선정지침	입찰관련 서류, 계약서, 재계약(수의계약)관련 서류, 관리규약
  			개선명령 주의촉구	선정지침 및 관리규약 준수
  	입찰공고	-입찰공고시 ‘일시·장소 미공고’, ‘과도한 자격 제한’, ‘불필요한 서류요구’ 등 지침상 명시요건 누락 및 부당한 조건부여 - 입찰공고시 입찰 및 개찰 일시와 장소를 미공고, 부당한 자격 제한, 불필요한 서류요구, 낙찰방식을 입주자대표회의 심사 등 입찰공고문에 명시할 요건을 누락하거나 부당한 요건 제시 - 옥상방수공사 사업자선정을 위한 입찰공고를하면서 “경남·부산·울산지역에서 시공한 우레탄방수의 실적이 최근1간 단일공사로서 1억이상과 연간 3억이상인 업체”로 참가자격제한을 부적정하게 함	법,영 제5조, 제25조 사업자선정지침	입찰관련서류 입주자대표회의록
  			과태료, 개선명령,주의촉구	사업자선정지침 준수
  	입찰공고	-입찰공고시 ‘일시·장소 미공고’, ‘과도한 자격 제한’, ‘불필요한 서류요구’ 등 지침상 명시요건 누락 및 부당한 조건부여 - 입찰공고시 입찰 및 개찰 일시와 장소를 미공고, 부당한 자격 제한, 불필요한 서류요구, 낙찰방식을 입주자대표회의 심사 등 입찰공고문에 명시할 요건을 누락하거나 부당한 요건 제시 - 옥상방수공사 사업자선정을 위한 입찰공고를하면서 “경남·부산·울산지역에서 시공한 우레탄방수의 실적이 최근1간 단일공사로서 1억이상과 연간 3억이상인 업체”로 참가자격제한을 부적정하게 함	법,영 제5조, 제25조 사업자선정지침	입찰관련서류 입주자대표회의록
  			과태료, 개선명령, 주의촉구	사업자선정지침 준수
  	입찰	- 업체별 각기 다른 물량제출 및 공사비용 과다산정 - 입대의구성원이 운영하는 업체 입찰 참여시킨 후 임의탈락 - 200만원이하 소규모 공사, 납품,용역에 대한업무 소홀(계약서 미작성, 물품 납품 확인 및공사 감 독 미지정, 세금계산서 누락 등) -관리규약상 최고가(최저가)입찰임에도 불구하고 예정가 정한 후 입찰 진행, 예정가 일치 업체 선 정 사전 결탁 의혹 -제한경쟁입찰시 사전 입주자대표회의 의결절차 위 반	사업자선정지침	입찰관련 서류 입주자대표회의록
  			과태료 수사의뢰	사업자선정지침 준수
  	낙찰자 결정	-임의기준에 의한 적격심사 평가로 특정업체 특혜 제공 -낙찰자 선정 후 입찰무효 사유가 확인되자 협의 에 의해 차 순위업체와 계약체결 -○○아파트는 주택관리업자를 선정하는 과정에서 선정지침,관리규약을위반하여 낙찰방법을 적격심사제가 아닌 최저낙찰제로 선정 -입찰제출서류는 관련면허증,사업자등록증,법인등기부등본등이 필요함에도 입찰참여 4개업체중 3개사는 제출서류일부가 누락되어 유효한 입찰은 1개사에 불과하여 당연 무효임에도 불구하고 낙찰자를 선정 -선정지침(제2010-445호) 제5조(입찰의무효) 및 별표3(입찰의무효) 제13호에 의하면 입찰서 및 제출서류가 입찰공고에 제시된 마감시한까지 정해진 입찰장소에 도착하지아니한 입찰은 무효로 한다고 규정하고있음에도 ·○○아파트에서는 제한경쟁입찰에 참가한 3개업체중 1개업체가제출서류 미제출로 탈락됨에 따라 유찰사유(유효한3개업체미달)에 해당 함에도 재입찰과정없이 2개업체중에서 최저가인 업체를 선정	영제5조, 제25조 사업자선정지침	입찰관련서류 적격심사표
  			과태료, 개선명령, 주의촉구	사업자선정지침 준수
  	업체선정 부적정	-입찰공고(’11.3.31)에 공사내용, 개찰일시·장소, 낙 찰자 선정방법을 명시하지 않고, 참여업체 무효처 리 후 수의계약하고 준공일을 20일 경과하여 준 공검사 신청했으나 지체상금을 부과하지 않고 준 공처리 -◎◎아파트에서는 일반경쟁입찰로 보일러세관공사사업자를 선정하면서 1차 입찰시 2개 업체가 참여하여 유효한 입찰이 성립하였음에도 입찰가격(10,187천원)이 아파트에서 정한 예 정가(8,300천원)보다 높다는 사유로 유찰시킨 후 2차 입찰로 사업자를 선정 -주차관제운영프로그램 설치공사를 시행하면서 주택법 관련규정을 위반하여 경쟁입찰을 통하지 아니하고 수의계약을 체결	사업자선정지침	입찰관련서류, 계약서 재계약관련서류 사업수행실적평가서
  			과태료, 개선명령, 주의촉구	사업자선정지침 준수 수의계약, 재계약절차 준수
  	계약	- 기존사업자 재계약시 사업 수행실적 평가 없이 입대의 의결만으로 수의)재계약 - ‘지침’을 위반한 채 임의견적, 무자격자, 제한경 쟁유찰 등을 이유로 수의계약 체결 - 수의계약 시 기존 견적가보다 높게 계약 체결 - 하자이행증권 미 징구 등 - 무효인 입찰을 강행하고, 용역감독을 소홀히 한 채 미 투입된 용역비용 미 정산 - 계약기간만료에 대한 후속조치를 소홀히 하여 기 존 계약자가 7개월간 무상으로 영업이익을 취함 - 조경식내 내용, 규모, 면적, 입찰, 개찰일시와 장 소, 현장설명회 일시를 명시하지 않고 실시 특별 한 사유도 없이 수의계약 - 설계변경시 설계변경도서 확인없이 일위대가등 일부 서류로 만 변경계약 체결	영제5조, 제25조 사업자선정지침	위,수탁관리계약서, 용역계약서, 공사계약서 계약관련서류 선정지침
  			과태료, 개선명령, 주의촉구	계약 및 부속 서류 확인 공사감독 및 확인
  	재계약	- 구체적업무수행능력 평가 없이 입대의 의결로 기 존업체 수의계약 - 공사범위가 축소되었음에도 기존 사업자와 동일 한 금액에 다시 계약 체결(공공공사 일위대가 대비 과다 산정) - 주택관리업자 재계약 의결 정족수 미달 - 계약서작성 소홀(오기, 자동 계약 연장조항 삽입) 로 입대의 의결을 받지 않고 자동 계약연장	영 제5조,25조 사업자선정지침	입찰관련 서류, 계약서, 재계약(수의계약)관련 서류, 관리규약
  			과태료, 개선명령, 주의촉구	기존 주택관리업자를 다시 선정하여 재계약 한 경우 법령 등의 절차를 준수하였는지 여부 확인
  	공사·용역 등 감독	- 입찰공고 내용과 다른 제품 설치 - 공산품에 대한 시장조사 소홀로 과다비용 지출 - 지하주차장 117동과 119동 지하주차장 크랙 및 기타보수공사를 시행하면서 주택법 관련규정을 위반 하고 공사감독 및 준공검사를 소홀히 한 관 리주체에 대해 “과태료 부과 -균열(크랙․박락) 전개도를 작성하지 않아 공사범위 및 수량의 확인이 불가능하여 공사의 적정한 시행 여부를 확인할 수 없음 -발주자는 수급인이 「산업안전보건법」에 위반하여 다른 목적으로 안전관리비를 사용하거나 사용하지 않은 안전관리비에 대하여 이를 계약금액에서 감 액 조정하거나 반환을 요구할 수 있도록 규정하고 있음 에도 관리주체는 제9조에 따라 안전관리비 사용내역을 확인 및 정산하지 않고 지출	영 제5조,25조 사업자선정지침, 산업안전보건법 ,건설업 산업안전보건관리비 계상 및 사용 기준	공사감독 및 준공검사 관련 서류 관리규약
  			과태료부과	-입찰공고 및 계약 이행여부 확인 감독 -설계용역을 통하여 정확한 설계도서를 작성 후 공사를 추진하시기
  	기타	○○아파트는 옥상 및 외벽누수 세대 1차보수작업,옥상 및 외벽 누수세대 2차보수 작업등 1건으로 발주해도 되는 유사한 공사를 4건으로 분리하여 수의계약으로 시행(총공사금액 5,000천원) ·「주택건설사업자및사업자선정지침」에 의거 2,000천원이하인 경우 수의계약 가능함을 이유로 유사한 공사를 분리하여 부당하게 수의계약으로 발주함	영 제5조,25조 사업자선정지침, 과태료부과	입찰관련서류 사업자선정지침 사업자선정지침 및 관리규약 준수
  장기수선	수립 및 이행	- 장기수선계획 수립(조정) 부적정 및 연도별 수립된 장기수선계획 미 이행 -○○아파트는’○○년○○건1,193,000천원,’○○년○건 118,000천원을 장기수선충당금으로 집행하여야 하나, 전혀 집행되지 않는 등 실제’○○년부터 장기수선계획을 정상적으로 집행하지 않아 건축물이 심하게 노후화	법 제29조, 영 제30조, 규칙제7조	장기수선충당금 사용계획서, 입주자대표회의 회의록, 장기수선충당금계정원장
  			개선명령	장기수선계획 수립
  	조정	-내구연한 등에 대한 검토 없이 입대의 의결로 조정(5년 경과) -장기수선계획 조정 시 보수하지 않은 시설을 보 수한 것으로 최종 수선년도 임의 조정하여 장기 수선계획기간 연장, 장기수선계획에 반영할 항목 누락	법 제29조	장기수선계획서 및 조정내역서 입주자대표회의록
  			개선명령	장기수선 조정 검토주기 및 적정여부
  	장기수선 충당금 적립	-주요시설물을 장기수선계획에 누락한 채 장기 수선충당금 과소적립 -아파트의 관리규약 제48조에는 연도별 적립요율을 00%로 명시하고, 입주자대표회의에서 임의적으로 ㎡당 000원으로 결정하여 입주민에게 부과 -◎◎아파트에서는’15년 3월에 장기수선계획을 조정하면서 수선항목별 수선금액을 특별한 사유없이 임의 축소하여 총 계획기간에 대한 수선비총액이 기존 장기수선계획의 수선비 총액(9,742백만원)보다 66%나 감소한 4,294백만원으로 되는 등 장기수선충당금의 산출 및 적립기준에 활용할 수 없을 정도로 미흡하게 조정을 한 사실이 있고 또한 장기수선충당금을 아파트 장기수선계획 및 관리규약(요율)에 따라 부과하지 아니하고 입주자대표회의 결정에 따라 부과 -결산시 장충금과 장기수선충당예치금 불일치하자 관리비계좌에서 장충금예치금으로 이체 (회계기간을 달리한 계산 기준 적용)	법제30조 영제31조	장기수선충당금 계정원장 입주자대표회의록 관리규약
  			개선명령 주의촉구	공동주택관리법령 및 관리규약에 따라 장기수선충당금이 적정하게 적립되었는지 확인
  	장기수선 공사	-입주자등이 부담하는 시설유지 주차충당금, 잡지 출 등으로 장기수선공사 집행 장기수선충당금으로 집행할 신설, 교체, 보수를 입주자등에게 수선유 지비 부과 -○○아파트는 장기수선충당금 적립액이 부족하다는 이유로 가스배관설치공사와 도장공사의 공사비 247,236천원 중59,675천원만 장기수선충당금으로 집행하고 나머지 공사비187,561천원은 장기수선충당금과 별개의 공사분담금으로 입주자등에게 부과·징수한 사실 -○○아파트입주자대표회의에서는사업주체와협의되지않은 상황에서입주자 과반수의 동의를 받은 후 장기수선충당금 25,000천원으로 1년차 하자진단 용역을 자체적으로 시행	법제29조 영제31조	장기수선충당금 사용계획서 장기수선계획 이행내역(서) 관리규약
  			개선명령, 과태료	장기수선충당금 사용계획서 작성여부를 확인, 장기수선충당금 집행 및 적립 현황 공개, 장기수선충당금 사용이 적정하게 이루어졌는지
  	기타	-장기수선충당금 사용내역 미공개	영제23조8항	장기수선충당금 사용계획서 장기수선계획 이행내역(서)
  			행정지도	정보공개 이행
  		장기수선충당금 집행시 분할상환은 이래의 소유자에게 부당한 부담	개선명령	관리현황(장기수선충당금) 공개
  			행정지도	장충금 집행 시 관련법규 준수
  안전관리 분야	안전관리	-◯◯아파트에서는 준공 후 수년간 안전관리계획 을 수립하지 않았으며, 안전관리계획 변경시 입대 의 의결을 받지 않음 - ☐☐아파트에서는 관리주체가 수립한 안전관리계획을 입대의 승인없이 변경하였고, 사고에 대비한 안전관리 조직표를 작성 비치하지 않음 -승강기 안전관리 (승강기 운행관리 규정, 고장·수리일지, 비상연락망 및 구조체계 매뉴얼 등), 점검일지 부적정	법제32조 영제33조	안전관리계획서, 각종 안전점검(진단) 서류
  			개선명령	안전관리(점검, 진단) 법규 이행

• 처벌규정 및 불복방법

  구분	주요내용	법적근거
  벌칙규정	3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 제90조(부정행위 금지 등) 제1항을 위반하여 입주자대표회의(구성원을 포함)와 관리사무소장은 공모하여 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공한 자	법 제98조
  	2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금-양벌규정 주택관리업을 등록하지 아니하고 주택관리업을 운영한 자 및 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 자 공동주택의 관리와 관련하여 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공한 자
  	1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금-양벌규정 제35조(행위허가 기준 등) 제1항 및 제3항을 위반한 자 주택관리업자의 영업정지기간 또는 등록말소 후 영업을 한 자 주택관리사등의 자격을 취득하지 않고 관리사무소장의 업무를 수행한 자 또는 해당 자격이 없는 자에게 이를 수행하게 한 자 법 제92조제1항 또는 제93조제1항・제3항・제4항에 따른 조사 또는 검사를 거부·방해 또는 기피한 자 주택관리업자 및 주택관리사 등록증 등의 대여 등을 한 자 법 제94조에 따른 공사 중지 등의 명령을 위반한 자	법 제99조
  	1천만원 이하의 벌금 제6조제1항에 따른 기술인력 또는 장비를 갖추지 아니하고 관리행위를 한 자 제64조제1항을 위반하여 주택관리사등을 배치하지 아니한 자	법 제100조
  과태료 규정	2천만원 이하의 과태료 법 제38조 제2항을 위반하여 하자보수보증금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자에게는 2천만원 이하의 과태료를 부과한다.	법 제102조
  	1천만원 이하의 과태료 법 제13조를 위반하여 사업주체가 공동주택의 관리업무를 인계하지 아니한 자 법 제26조제1항 및 제2항을 위반하여 회계감사를 받지 아니하거나 부정한 방법으로 받은 자 법 제26조제5항을 위반하여 회계감사를 방해하는 등을 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 자 법 제29조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 자 법 제43조제3항에 따라 판정받은 하자를 보수하지 아니한 자 법 제93조(공동주택관리에 관한 감독) 제1항에 따른 보고 또는 자료의 제출 등의 명령을 위반한 자 법 제65조제5항을 위반하여 관리사무소장을 해임하거나 해임하도록 주택관리업자에게 요구한 자 법 제90조제3항을 위반하여 관리비・사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도외의 목적으로 사용한 자
  	5백만원 이하의 과태료 법 제6조제1항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니 한 자 법 제7조제1항 또는 제25조를 위반하여 주택관리업자 또는 사업자를 선정한 자 법 제11조제3항 및 제19조에 따른 관리방법의 결정 및 변경, 관리규약의 제정 및 개정, 입주자대표회의의 구성 및 변경 등의 신고를 하지 아니한 자 법 제14조제6항을 위반하여 회의록을 작성하여 보관하게 하지 아니하거나, 열람 청구 또는 복사 요구에 응하지 아니한 자 법 제23조제4항을 위반하여 관리비 등의 내역을 공개하지 아니하거나 거짓으로 공개한 자 법 제26조제3항을 위반하여 회계감사의 결과를 보고 또는 공개하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 공개한 자 법 제27조제1항을 위반하여 장부 및 증빙서류를 작성 또는 보관하지 아니하거나 거짓으로 작성한 자 법 제27조제2항을 위반하여 장부 및 증빙서류 등의 정보에 대한 열람, 복사의 요구에 응하지 아니하거나 거짓으로 응한 자 법 제28조를 위반하여 계약서를 공개하지 아니하거나 거짓으로 공개한 자 법 제29조를 위반하여 장기수선계획을 수립하지 아니하거나 검토하지 아니한 자 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 아니한 자 법 제30조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자 법 제31조에 따라 설계도서 등을 보관하지 아니하거나 시설의 교체 및 보수 등의 내용을 기록・보관・유지하지 아니한 자 법 제32조에 따른 안전관리계획을 수립 또는 시행 하지 아니하거나 교육을 받지 아니한 자 법 제33조제1항에 따라 안전점검을 실시하지 아니하거나 같은 조 제2항에 따라 입주자대표회의 또는 시장・군수・구청장에게 통보 또는 보고하지 아니하거나 필요한 조치를 하지 아니한 자 법 제35조제1항 각 호의 행위를 신고하지 아니하고 행한 자 법 제38조제2항에 따른 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자 법 제46조 제2항에 따른 조정등에 대한 답변서를 하자분쟁조정위원회에 제출하지 아니한 자 또는 제75조제1항에 따른 분쟁조정 신청에 대한 답변서를 중앙분쟁조정위원회에 제출하지 아니한 자 법 제46조제3항에 따른 조정등에 응하지 아니한 자 또는 제75조제2항에 따른 분쟁조정에 응하지 아니한 자 법 제52조제1항에 따른 주택관리업의 등록사항 변경신고를 하지 아니한 자 법 제63조제2항을 위반하여 공동주택을 관리한 자 법 제64조제5항에 따른 배치 내용 및 직인의 신고 또는 변경신고를 하지 아니한 자 법 제70조에 따른 교육을 받지 아니한 자 법 제92조제1항에 따른 보고 또는 검사의 명령을 위반한 자

  
  ■ 과태료의 부과기준(제100조 관련)
  1. 일반기준
  가. 위반행위의 횟수에 따른 부과기준은 최근 1년간 같은 위반행위로 과태료를 부과받은 경우에 적용한다. 이 경우 위반행위에 대하여 과태료 부과처분을 한 날과 처분 후 다시 같은 위반행위를 적발한 날을 각각 기준으로 하여 위반횟수를 계산한다.
  나. 하나의 행위가 2 이상의 질서위반행위에 해당하거나 2 이상의 질서위반행위가 경합하는 경우에는 그 위반행위 중 가장 중한 과태료를 부과한다.
  다. 부과권자는 위반행위의 정도, 위반행위의 동기와 그 결과 등을 고려하여 제2호에 따른 과태료금액의 2분의 1의 범위에서 그 금액을 늘릴 수 있다. 다만, 과태료를 늘려 부과하는 경우에도 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 넘을 수 없다.
  1) 법 제102조제1항 위반의 경우: 2천만원
  2) 법 제102조제2항 위반의 경우: 1천만원
  3) 법 제102조제3항 위반의 경우: 500만원
  라. 부과권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2호에 따른 과태료 금액의 2분의 1의 범위에서 그 금액을 줄일 수 있다. 다만, 과태료를 체납하고 있는 위반행위자의 경우에는 그 금액을 줄일 수 없으며, 감경 사유가 여러 개 있는 경우라도 감경의 범위는 과태료 금액의 2분의 1을 넘을 수 없다.
  1) 위반행위자가 「질서위반행위규제법 시행령」 제2조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우
  2) 위반행위자의 사소한 부주의나 오류 등으로 인한 것으로 인정되는 경우
  3) 위반행위자가 위반행위를 바로 정정하거나 시정하여 해소한 경우
  4) 그 밖에 위반행위의 정도, 위반행위의 동기와 그 결과 등을 고려하여 줄일 필요가 있다고 인정되는 경우
  
  
  2.개별기준(단위 : 만원)

  위반행위	근거법조문	과태료 금액
  		1차 위반	2차 위반	3차 이상 위반
  가. 법 제6조제1항에 따른 자치관리기구를 구성하지 않은 경우	법 제102조 제3항제1호	200
  나. 법 제7조제1항 또는 제25조를 위반하여 주택관리업자 또는 사업자를 선정한 경우	법 제102조 제3항제2호	200	300	500
  다. 법 제11조제3항 및 제19조에 따른 관리방법의 결정 및 변경, 관리규약의 제정 및 개정, 입주자대표회의 구성 및 변경 등의 신고를 하지 않은 경우	법 제102조 제3항제3호
  1) 지연신고 기간이 1개월 미만인 경우		50
  2) 지연신고 기간이 1개월 이상인 경우		100
  라. 법 제13조를 위반하여 공동주택의 관리업무를 인계하지 않은 경우	법 제102조 제2항제1호	1,000
  마. 법 제14조제6항을 위반하여 회의록을 작성하여 보관하게 하지 않거나, 열람 청구 또는 복사 요구에 응하지 않은 경우	법 제102조 제3항제4호	200	300	500
  바. 법 제23조제4항을 위반하여 관리비 등의 내역을 공개하지 않거나 거짓으로 공개한 경우	법 제102조 제3항제5호	30	60	100
  사. 법 제26조제1항 또는 제2항을 위반하여 회계감사를 받지 않거나 부정한 방법으로 받은 경우	법 제102조 제2항제2호	700
  아. 법 제26조제3항을 위반하여 회계감사의 결과를 보고 또는 공개하지 않거나 거짓으로 보고 또는 공개한 경우	법 제102조 제3항제6호	300
  자. 법 제26조제5항을 위반하여 회계감사를 방해하는 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우	법 제102조 제2항제3호	500	700	1,000
  차. 법 제27조제1항을 위반하여 장부 및 증빙서류를 작성 또는 보관하지 않거나 거짓으로 작성한 경우	법 제102조 제3항제7호	200	300	500
  카. 법 제27조제2항을 위반하여 장부나 증빙서류 등의 정보에 대한 열람, 복사의 요구에 응하지 않거나 거짓으로 응한 경우	법 제102조 제3항제8호	200	300	500
  타. 법 제28조를 위반하여 계약서를 공개하지 않거나 거짓으로 공개한 경우	법 제102조 제3항제9호	200	300	500
  파. 법 제29조를 위반하여 장기수선계획을 수립하지 않거나 검토하지 않은 경우 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 않은 경우	법 제102조 제3항제10호	200	300	500
  하. 법 제29조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 않은 경우	법 제102조 제2항제4호	1,000
  거. 법 제30조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 않은 경우	법 제102조 제3항제11호	200
  너. 법 제31조에 따라 설계도서 등을 보관하지 않거나 시설의 교체 및 보수 등의 내용을 기록⋅보관⋅유지하지 않은 경우	법 제102조 제3항제12호	200	300	500
  더. 법 제32조에 따른 안전관리계획을 수립 또는 시행하지 않거나 교육을 받지 않은 경우	법 제102조 제3항제13호	100	150	150
  러. 법 제33조제1항에 따라 안전점검을 실시하지 않거나 같은 조 제2항에 따라 입주자대표회의 또는 시장⋅군수⋅구청장에게 통보 또는 보고하지 않거나 필요한 조치를 하지 않은 경우	법 제102조 제3항제14호	200	300	500
  머. 법 제35조제1항 각 호의 행위를 신고하지 않고 한 경우	법 제102조 제3항제15호	100	200	300
  버. 법 제38조제2항을 위반하여 하자보수보증금을 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 경우	법 제102조 제1항	2,000
  서. 법 제38조제2항에 따른 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우	법 제102조 제3항제16호	500
  어. 법 제43조제3항에 따라 판정받은 하자를 보수하지 않은 경우	법 제102조 제2항제5호	1,000
  저. 법 제46조제2항에 따른 조정등에 대한 답변서를 하자분쟁조정위원회에 제출하지 않은 경우 또는 법 제75조제1항에 따른 분쟁조정 신청에 대한 답변서를 중앙분쟁조정위원회에 제출하지 않은 경우	법 제102조 제3항제17호	300	400	500
  처. 법 제46조제3항에 따른 조정등에 응하지 않은 경우 또는 법 제75조제2항에 따른 분쟁조정에 응하지 않은 경우	법 제102조 제3항제18호	300	400	500
  커. 법 제52조제1항에 따른 주택관리업의 등록사항 변경신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우	법 제102조 제3항제19호
  1) 지연신고 기간이 1개월 미만인 경우		50
  2) 지연신고 기간이 1개월 이상인 경우		100
  3) 변경신고를 거짓으로 한 경우		150
  터. 법 제52조제5항을 위반하여 유사 명칭을 사용한 경우	법 제102조 제2항제6호	1,000
  퍼. 법 제63조제2항을 위반하여 공동주택을 관리한 경우	법 제102조 제3항제22호	300
  허. 법 제64조제5항에 따른 배치 내용 및 직인의 신고 또는 변경신고를 하지 않은 경우	법 제102조 제3항제23호
  1) 지연신고 기간이 1개월 미만인 경우		50
  2) 지연신고 기간이 1개월 이상인 경우		100
  고. 법 제65조제5항을 위반하여 관리사무소장을 해임하거나 해임하도록 주택관리업자에게 요구한 경우	법 제102조 제2항제8호	1,000
  노. 법 제66조제3항(이 영 제71조에 따른 경우를 포함한다)에 따라 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하지 않은 경우	법 제102조 제3항제24호	150
  도. 법 제70조에 따른 교육을 받지 않은 경우	법 제102조 제3항제25호	150
  로. 법 제90조제3항을 위반하여 관리비ㆍ사용료와 장기수선충당금을 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 경우	법 제102조 제2항제9호	1,000
  모. 법 제92조제1항에 따른 보고 또는 검사의 명령을 위반한 경우	법 제102조 제3항제26호	100	200	300
  보. 법 제93조제1항에 따른 보고 또는 자료 제출 등의 명령을 위반한 경우	법 제102조 제2항제7호	500	700	1,000

  
  ■ 과태료부과처분에 대한 불복방법
  ❍ 사전통지에 대해 지정된 기일까지 의견제출(의견제출서 제출)
  ○ 의견제출서 별첨 서식 1
  ❍ 과태료 부과 통지를 받은 날부터 60일 이내에 해당 행정청에 서면으로 이의제기(이의신청서 제출)
  ○ 이의신청서 별첨 서식 2
  ❍ 과태료 재판에 대하여 그 결정 고지가 있는 날부터 1주일 이내에 즉시항고(즉시항고장 제출), 약식재판의 경우 그 고지를 받은 날부터 7일 이내에 이의신청(약식재판에 대한 이의신청서)
  
  ■ 약식명령에 대한 불복방법
  1. 의의
  약식명령이란, 공판절차 없이 약식절차에 따라 벌금, 과료 또는 몰수 등의 재산형을 과하는 지방법원의 재판을 말하며, 약식명령 시에는 추징, 그 밖의 부수의 처분도 할 수 있음
  2. 방식 및 고지
  ❍ 방식
  지방법원은 검사의 약식명령의 청구를 인정하는 경우 그 청구가 있은 날로부터 14일 이내에 약식명령을 하며(형사소송규칙 제171조), 약식명령에는 범죄사실, 적용법령, 주형, 부수처분과 약식명령의 고지를 받은 날로부터 7일 이내에 정식재판의 청구를 할 수 있음을 명시하여야 함(형사소송법 제451조)
  ❍ 고지
  약식명령의 고지는 검사와 피고인에 대한 재판서의 송달에 의하여 함(형사소송법 제452조)
  3. 불복
  ❍ 정식재판 청구
  - 법원의 약식명령에 불복하는 피고인은 약식명령의 고지를 받은 날로부터 7일 이내에 해당 법원에 서면으로 정식재판의 청구를 할 수 있음(형사소송법 제453조제1항 및 제2항)
  - 피고인의 정식재판 청구가 적법한 경우에는 공판절차에 의하여 심판하여야 하고(형사소송법 제455조제3항), 법원은 피고인이 정식재판을 청구한 사건에 대하여는 약식명령에서 정한 형벌보다 무거운 형벌을 선고할 수 없음(형사소송법 제457조의2)
  ❍ 즉시항고
  정식재판 청구 기각 시 즉시항고를 할 수 있음(형사소송법 제455조제2항)
  ○ 즉시항고장 별첨 서식 3
  4. 효력
  약식명령은 ① 정식재판의 청구기간이 경과한 때, ② 정식재판 청구의 취하의 결정이 확정된 때, ③ 정식재판 청구기각의 결정이 확정된 때 확정판결과 동일한 효력이 있음(형사소송법 제457조)
  ○ 정 식 재 판 청 구 서 별첨 서식 4