[질 의] 당 아파트에 신규로 주차 차단기를 설치하려고 하는데 반드시 장기수선계획에 따라 장기수선충당금으로 공사를 해야하는지요? 아니면 당 아파트에 주차충당금이 설정되어 있는데 주차충당금으로 가능한지요? [답 변] 주차차단기는 「공동주택관리법 시행규칙」 [별표 1]에서 장기수선계획에 포함해야 하는 항목으로 규정하고 있습니다. 또한, 「공동주택관리법」 제29조제3항에서 ‘입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다’고 규정하고 있으며, 같은 법 제30조제2항에 따라 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르는 것입니다. 따라서 질의와 같이 주차차단기를 신규로 설치하는 경우 위 법령에 따라 장기수선계획을 조정하여 계획에 반영한 후 장기수선충당금을 사용해야 할 것으로 판단되며, 주차장충당금으로 해당 시설을 설치할 수 없을 것으로 판단되니 참고하시기 바랍니다.

[ 질 의 ] 공사업자를 적격심사에 의해 선정하기로 의결할 경우 관리규약의 적격심사제 세부평가표 중 세부배점 간극을 정하는 것은 입주자대표회의 의결로 가능한 걸로 알고 있습니다. 그러면 의결로 가능한 세부배점 간극이란 구체적으로 어떠한 간극을 가리키는 것인지요. 예로서 관리규약에 정해진 평가내용의 신용평가 등급에서 A등급 이상 15점, B등급 이상 13점, C등급 이하 10점으로 정해져 있는 경우, AA등급 이상 15점, B 등급 이상 10점, B­마이너스 ­등급 이하 8점으로 정하는 것을 입주자대표회의 의결로 가능한지요. (관리규약의 신용평가 등급 및 세부배점을 입주자대표회의 의결로 변경 가능한지의 여부 포함) [ 답 변 ] 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 [별표 5] 공사 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표의 “세부배점 간격”을 정하는 것은 입주자대표회의 의결로 가능합니다. 다만, 국토교통부에서는 “입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 평가항목을 달리 정한 경우”에는 달리 정한 평가항목에 대한 평가기준 및 제출서류를 새롭게 정할 수 있을 것이나, 동 표준평가표의 평가항목을 그대로 사용하는 경우에는 <비고>에 제시된 평가기준 및 제출서류를 그대로 적용하여야 하며, 이 기준을 임의로 변경하는 것은 적합하지 않은 것으로 해석하고 있습니다(「주택관리업자 및 사업자 선정지침 해설서」 참조). 따라서 질의와 같이 귀 공동주택관리규약의 적격심사 평가표에 동 지침의 표준평가표에 있는 “신용평가 등급”을 평가항목으로 정하고 있는 경우라면, 동 지침의 비고에서 정하고 있는 신용평가등급의 세부배점 기준을 그대로 적용해야 하는 것이니 참고하시기 바랍니다.

[ 질 의 ] 장기수선계획서 작성을 외부 전문가에게 맡길 경우 비용 처리 방법은? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」 제29조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제7조 제2항에 따라 장기수선계획의 조정 주체는 ‘입주자대표회의와 관리주체’입니다. 구체적으로는 관리주체가 장기수선계획의 조정안을 작성한 후 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 조정하므로 장기수선계획 조정안의 작성자는 ‘관리주체’입니다. 따라서, 장기수선계획 조정안은 원칙적으로 관리주체가 작성해야 하는 것이며, 장기수선계획 조정안 작성 대행업체에 대한 비용을 공동주택 입주자등에게 징수한 ‘관리비’로 집행하거나 소유자에게 징수한 ‘장기수선충당금’으로 집행하는 것은 원칙에 맞지 않습니다. 다만, 국토교통부 해석에 따르면 장기수선계획을 조정하는 업무가 해당 공동주택의 장수명화를 견인하는 중요한 업무이므로 이러한 중요한 업무에 대하여 보다 전문적인 업체의 조정안을 통해 공동주택을 관리해나가고자 하는 경우에는 해당 내용을 장기수선공사에 부대되는 용역으로 보아 장기수선계획에 반영(소유자의 의견을 수렴하여 장기수선계획 조정절차를 거쳐야 함)한 후에 그 비용을 장기수선충당금으로 집행하는 방법은 가능합니다. 참고로, 중앙공동주택관리지원센터에서는 단지특성이 반영된 장기수선계획서를 쉽게 작성할 수 있도록 '공동주택 유지관리 정보시스템'을 개발하여 무료로 운영 중이며, 관리주체는 회원등록 후에 사용할 수 있습니다. ※ 공동주택 유지관리 정보시스템 접속주소 : apt.lh.or.kr 또는 중앙공동주택관리지원센터 홈페이지에서 연결 (전자민원 '18.08.23)

<민원내용> 장기수선충당금 사용 관련하여 질문 드립니다. 장기수선계획서의 수선주기와 다르게 수선이 필요한 긴급 상황이 발생하였을 경우 처리 방법이 궁금합니다. 수선계획주기에 수선을 할 경우는 정상적인 방법으로 충당금 사용이 가능하겠으나 그렇지 못할 경우 대금 지급전 장기수선계획서 조정과 주민동의를 받아서 처리를 하면 가능할 것으로 사료되나 이는 물리적으로 어려울 수도 있습니다. 그래서 장기수선계획서 작성 시 비고란에 예상치 못한 상황 발생으로 인한 수선은 수선주기가 도래하지 않더라도 부분 수선의 항목으로 수선을 할 수 있다. 라는 내용을 기입하여 놓으면 장기수선충당금의 사용이 가능한지 궁금합니다. <처리결과> 주택법 제51조제2항에 따라 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 사용합니다. 따라서, 수선주기 등이 장기수선계획에 맞지 않는다면 장기수선계획을 조정한 후 장기수선충당금을 사용하여야 할 것입니다. 다만, 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우도 있으므로, 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예: 사고 등 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 경우, 얼마 이내 소액 범위 내에서 계획 변경에 따른 비용 지출 등)를 장기수선계획 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 가능한 것으로 유권해석 하고 있으니 이점 참고하시기 바랍니다. (등록일 2014.10.21)

[ 질 의 ] 장기수선계획서에 급수관 전면교체는 있으나 부분수선은 없습니다. 동파방지를 위하여 전체 급수관에 보온 보강공사(보온재, 열선)를 하려고 하는데 이 경우 장기수선충당금 또는 수선유지비 어느 것으로 처리하여야 하는지? [ 답 변 ] 국토교통부 장기수선계획 실무 가이드라인에 따르면 보온재를 급수관의 범위에 포함하여 설명하고 있고 열선 역시 배관의 보온을 위한 것으로써 열선공사 및 보온공사는 배관교체공사의 마무리 단계에 해당할 것으로 보입니다. 따라서, 급수관 보온공사는 배관교체공사의 일부를 구성하는 것으로 판단되므로 보온공사비 역시 장기수선충당금을 사용하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다. * 장기수선계획 실무 가이드라인은 중앙공동주택관리지원센터 누리집에서 내려받으실 수 있습니다.(p125 참조) (전자민원 '18.07.12)

[ 질 의 ] 장기수선계획 별표1의 73개 항목에는 없으나 아파트 내 전기공급을 담당하는 중요 시설물로 전봇대 이전을 장기수선계획에 포함할 수 있는지 [ 답 변 ] ‘공동주택관리법’제29조제1항 및 같은법 시행령 제30조에 따르면 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대하여 수립하는 것이고, 그 수립기준은 ‘공동주택관리법 시행규칙’ 별표1에서 규정하고 있습니다. - 또한, 같은법 제30조제1항 및 같은법 시행규칙 제9조, 별표1에 따르면 공동주택에 보편적으로 존재하는 공용부분 중 정기적인 수선유지가 필수적인 공동주택 주요시설의 범위에 관하여 규정하고 있고, 이는 장기수선계획을 수립·조정할 때 반드시 포함하여야 하는 최소한의 시설에 해당한다고 할 것입니다. - 「공동주택관리법 시행규칙」별표1에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여야 한다고 할 것이며, 별표 1에 명시되어 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중(공동주택관리법 시행령 별표2) ‘수선유지비’로 부과하는 것은 가능할 것으로 판단됩니다. (다만, 참고로 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여, 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적인 것임) - 따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」별표 1에 포함된 공종의 경우 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 집행하여야 하는 것이며, 그 외의 별표 1에 명시되어 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 귀 공동주택에서 해당 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항임을 알려드립니다. (17.04.05 국토부 전자민원)

[ 질 의 ] 장기수선계획 대상시설물 중 수선주기가 도래하지 않았으나, 갑작스런사고에 의하여 부득이 공사를 하는 경우 장기수선충당금을 사용할 수 있는지 질의드립니다. 구체적으로, 자동화재감지설비 중 화재 수신반이 2034년에 수리하기로 계획되었으나, 최근에 갑작스런 고장으로 수리를 해야하는데, 장기수선충당금을 사용할 수 있는지 질의드립니다.(수신반 고장으로 화재발생 미감지 사고방지 긴급공사 임) [ 답 변 ] 「공동주택관리법」제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은법 제30조제2항에 따르면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있으므로 공용부분 주요시설의 교체·보수가 필요한 경우에는 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 사용하여야 함을 알려드립니다. - 다만, 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예:사고 등 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 경우, 얼마 이내 소액 범위 내에서 계획 변경에 따른 비용 지출 등)를 장기수선계획 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 가능한 것으로 유권해석 하고 있으니 이점 참고하시기 바라며, 장기수선계획의 총론을 변경하는 것도 장기수선계획의 조정으로 보아야 할 것이므로 「공동주택관리법」제29조에 따라 조정 절차를 거쳐야 하는 것임을 알려드립니다. - 이 경우, 소액의 범위에 대해서는 별도 규정하고 있지 않으나, 장기수선충당금 사용의 예외적인 경우이므로 해당 공동주택에서는 긴급한 사정을 해소하기 위하여 필요한 최소한의 범위 내로 정하여 운영하는 것이 바람직할 것으로 판단됨을 알려드립니다. ('16.11.23 국토부 민원마당)

<민원내용> 첨부파일과 같이 장충금 산정에 대한 이견이 있어 문의 드립니다. 장기수선계획서에 의한 수선비총액 : 16,314,130,950 원 (40년) 장기수선계획기간 중의 수선비 총액 X 세대당 주택공급면적(㎡) = 월간세대별 장충금 총 공급면적(㎡) X 12 X 계획기간 관리규약 제62조[장기수선충당금의 세대별 부담액 산정방법] ① 영 제66조제1항에 따른 “장기수선충당금의 요율”은 연차별로 다음 각 호의 적립요율에 따라 산정함을 말한다. 1. 2015년부터 ~ 2024년까지 : 100분의 10이하 [문의내용] 관리규약이 위와 같을 경우 최초 10년간(2015~2024년) 115.80㎡인 세대의 매월 장기수선충당금 산정액은 다음중 어느 것이 맞나요? [갑설] 16,314,130,950 원 X 115.80㎡ X 10% = 7,348원 53,556.94(㎡) X 12 X 40년 [을설] 16,314,130,950 원 X 10% X 115.80㎡ = 29,395원 53,556.94(㎡) X 12 X 10년(2015년~2024년) <처리결과> 귀 공동주택 관리규약으로 '15~'24년까지 장기수선충당금의 적립요율을 10%로 하였다면 해당 기간동안 장기수선계획에 의한 총 적립금액의 10%를 적립(1,631,413,095원)하는 것입니다. - 이와 관련, 질의 내용의 갑설은 '15~'24년까지의 적립금액을 40년에 걸쳐서 걷을 경우의 115.80㎡인 세대의 매월 적립금액을 의미하는 것이므로 타당하지 않은 계산식으로 판단되며 을설의 경우 '15~'24년까지의 적립금액을 10년에 걸쳐서 걷을 경우 115.80㎡인 세대의 매월 적립금액을 의미하는 것으로 타당한 계산식으로 판단됨을 알려드립니다. (등록일 2014.12.18)

민원내용 1. 장기수선계획 조정을 외부용역에 의뢰한 경우 조정 비용을 장기수선충당금사용계획서 작성 후 입대 의결을 통해 장기수선충당금으로 지출할수 있는지 여부? (주택법 제55조 2항 관리소장의 업무 등 : 하자발견 및 하자보수의 청구 장기수선계획의 조정, 시설물~중략 ~ 다만, 비용지출 수반하는경우입주자대표회의 의결을 거쳐야한다) 2. 사용 가능 하다면 반드시 장기수선계획에 추가하여(계획조정비용)사용 해야 하는지? (법 제51조제2항 : 장기수선충당금은 장기수선계획에 따른다) (장기수선계획은 건물 장수화을 위해 주요 시설물에 대한 수선,교체 비용으로 계획 조정 비용이 장기수선계획서에 항묵으로 추가 될 수 있는지의 문제) 3. 장기수선충당금 사용이 불가하면 전문가 자문비 또는 예비비로 조정비용을 처리해도 되는지 ? (전문가 자문비의 경우 장기수선계획 조정을 위한 비용은 자본적 지출로 소유자의 부담으로 사용자의 형평성문제, 예비비(잡수익)의 경우 사용자 기여분과 소유자 기여분의 구분 문제 처리) 처리결과 장기수선계획 조정을 위탁하는 비용의 장기수선충당금 사용 여부에 대하여 주택법령에 별도로 명시하고 있지는 않습니다만, 공동주택의 공용부분의 보수에 필요한 비용으로 판단되므로 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금을 사용함이 가능할 것으로 판단됨을 알려드립니다. (등록일 2014.06.13)

<민원내용> 1. 개정된 별표1 장기수선계획의 수립기준의 내용중 대부분 전면교체만 있는데 계획에 있는공사중에서 부분수선,부분교체가 이루어질때에는 수선유지비로 사용할 수 있는지요? 2. 전면교체의 의미를 정확하게 어떻게 판단해야 하는 걸까요? 예를들어 소화펌프가 전면교체항목인데 당아파트에는 소화펌프가6대가 있는데 6대를 모두 교체가 이루어질때 전면교체로 보는지 1대씩 교체해도 전면교체로보아 장기수선충당금을 사용하는지? 1대교체는 부분교체로 본다면 수선유지비로 사용가능한것인지? 1대 전면교체가 아니라 일부 수선이라면 수선유지비로 지출해야하는지? 또한 감지기는 3000개가 넘게 설치되어있는데 3000개를 일시에 교체할때에 전면교체로 보는지? 3. 소방설비에서 수신반의 의미를 무엇으로 봐야하는지? P형수신기만을 표현하는것인지 자동화재탐지설비에해당되는 모든 설비를 의미하는것인지? 4. 배관에있어 전면교체만을 장기수선충당금으로 사용하는것인지? 일부 부분별도 누수로인해 공사하게 된다면 수선유지비로 사용가능한것인지? 5. 별표1에 명시된 부분에 해당하는것은 모두 장기수선계획에 수립하고 명시되지 않은 부분은 수립하지않고 수선유지비로 지출해도 무방한지? <처리결과> ㅇ「공동주택관리법 시행규칙」별표1 장기수선계획 수립기준에서 전면교체만해당되는 공용부분의 주요시설에 대한 부분수선공사는 반드시 장기수선계획에 반영해야 하는 것은 아니며, - 부분수선공사의 장기수선계획에 추가 여부는 각 공동주택에서 자율적으로 결정하되, 장기수선계획에 반영되지 않은 부분수선공사는 수선유지비로 집행 가능함을 알려드립니다. ㅇ 전면교체의 의미와 관련하여서는 해당 항목의 공사가 명확히 구분된 공간(동, 동의 특정 부위, 지하주차장 등) 단위 내의 수선공사인 경우에는 전면수선에 해당하는 것이며, - 또한, 제품(또는 시설)의 기능을 고려하여 여러 부품이 결합되어 제작된 제품이 독립적으로 기능하는 것이라면, 하나의 제품 교체도 전면수선에 해당함을 알려드립니다. ㅇ 해당질의 내용이 명확하지 않아 정확한 답변이 어려우나,「공동주택관리법 시행규칙」별표1 제3호다목에 따르면 자동화재 감지설비 중 수신반을 장기수선계획 수립기준으로 규정하고 있음을 알려드립니다. ㅇ 배관교체 질의내용은 위의 답변을 참고하시어 결정하시기 바랍니다. ㅇ 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대하여 수립하는 것이며(「공동주택관리법」제29조제1항), 수립기준은 「공동주택관리법 시행규칙」별표1와 같습니다. - 「공동주택관리법 시행규칙」별표1에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여야 한다고 할 것이며, 별표 1에 명시되어 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중(공동주택관리법 시행령 별표2) ‘수선유지비’로 부과하는 것은 가능할 것으로 판단됩니다. (다만, 참고로 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여, 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적인 것임) - 따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」별표 1에 포함된 공종의 경우 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 집행하여야 하는 것이며, 그 외의 별표 1에 명시되어 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 귀 공동주택에서 해당 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항임을 알려드립니다. (등록일2016.08.17)