[ 질 의 ] 정기조정으로 장기수선 충당금이 인상되어 주민들에게 부과하려고 하는데 입주민 동의 없이 입주자대표회의 결의로만 장기수선충당금을 인상하여 부과해도 문제가 없는지? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」제30조제1항에 따르면 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 규정하고 있고, 매월 각 세대에서 납부하는 월간 세대별 장기수선충당금은 ‘공동주택관리법 시행규칙’ 별표1 제7호에 따라 “장기수선계획기간 중의 수선비총액/{총공급면적*12*계획기간(년)} * 세대당 주택공급면적”으로 계산됩니다. 아울러 같은 법 시행령’ 제31조제1항에 따라 장기수선충당금의 요율은 관리규약으로 정하고 적립금액은 장기수선계획에서 정하도록 규정하고 있으며, 각 세대에 부과하는 월간세대별 장기수선충당금은 해당 공동주택의 관리규약에서 정한 적립요율에 따라 부과하는 것입니다. 따라서 장기수선계획 조정으로 장기수선충당금의 부과금액이 달라지는 경우라면 장기수선충당금은 조정된 장기수선계획에 따라 결정되는 것이 타당할 것으로 판단됩니다. 또한, 장기수선계획의 조정에 따라 장기수선충당금이 변경된 경우 장기수선계획의 조정이 올바른 절차를 거쳐 완료된 것이라면 추가적인 입주민의 동의를 법령에서는 요구하고 있지 않으니 참고하시기 바랍니다. ('18.01.08 전자민원)

[ 질 의 ] 현재 장기수선계획 계단 논슬립과 현관출입문 항목이 있습니다만, 아파트가 오래되고 세대수가 많다보니 매달 몇개씩 수선공사를 시행하여야 하는 상태에 있습니다. 장기수선충당금으로 매달 소규모로 교체 또는 보수공사를 시행하려면 장기수선계획을 어떻에 조정하여야 하는지에 대하여 질의합니다. [ 답 변 ] 장기수선계획은 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 합니다. 또한 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있습니다. 그리고 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우도 있으므로, 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예: 긴급공사, 소액지출)를 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 국토교통부의 유권해석상 가능합니다. 소액지출공사의 사용금액 범위에 대해서는 비용 부담주체의 의사를 반영하여 합리적으로 판단하시기 바라며, 국토교통부 발간 '장기수선계획 실무 가이드라인' 22페이지에서 소액지출공사의 사용금액의 범위를 아래와 같이 예시하였으니 참고하시기 바랍니다. ※ 소액지출의 사용금액 범위(예시) : a, b 중 적은 금액 a. 300만원 미만 b. 항목별 장기수선공사비의 10% 이내 아울러, 유선으로 말씀하신 계단논슬립 부분수선(낱개 교체)과 자동개폐장치가 설치되지 않은 출입문 수선에 관하여는 「공동주택관리법 시행규칙」 [별표1]에서 별도로 규정하고 있지 않으므로, 위의 두 수선항목이 기존 장기수선계획에 포함되어있지 않다면 장기수선계획의 조정 없이 수선유지비 등 관리비로 집행이 가능할 것으로 사료됩니다. 그 외 장기수선계획과 관련된 자세한 사항은 「장기수선계획 실무 가이드라인」(중앙공동주택관리지원센터 홈페이지>정보마당>자료실)을 참조하시기 바랍니다. ('18.02.16 전자민원)

[ 질 의 ] 당아파트에서는 승강기 교체공사를 위해 장충금을 100원 인상하려 합니다. 이 경우 승강기를 사용하지 않는 1,2층 세대에도 다른 세대와 동일하게 인상해야 하나요, 아니면 차등부과해야 하나요? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」제29조 및 제30조에 따르면 공동주택 공용부분의 주요 시설에 대한 교체 및 보수에 대해 장기수선계획을 수립하고 그에 따라 필요한 장기수선충당금을 적립하도록 규정하고 있고, 장기수선충당금 부과액은 같은 법 시행규칙 별표1에 따라 계획기간, 장기수선계획기간 중의 수선비 총액 및 세대당 주택공급면적 기준과 같은 법 시행령 제31조제1항에 따라 장기수선충당금을 산정하기 위해 관리규약으로 정한 요율을 적용하여 산정합니다. 즉, 승강기 관련 장기수선충당금은 승강기 이용 세대에, 주차장 관련 장기수선충당금은 차량 보유 세대에 부과하는 것이 아니라, 계획기간내의 모든 공사 비용을 계획기간에 따라 공급면적에 비례하여 산정·부과하므로 질의와 같이 층별 기준으로 차등 부과하는 것은 타당하지 않을 것으로 판단됩니다. (전자민원 '18.02.26)

[ 질 의 ] 입주한 지 2년째 되어가는 아파트입니다. 시공사에서 장기수선계획서를 사용승인때 제출하고 주택과에서 승인되었습니다. 다만, 2년이 지난 지금 동대표들이 장기수선계획서에 따른 세대별 부과금액이 너무 높다며 부과금액을 낮추려고 하는데 변경가능한지 알고 싶습니다. 또한 임대아파트에서도 장기수선계획에 따른 부과금액이 부과되는지도 알고싶습니다. [ 답 변 ] 장기수선충당금은 「공동주택관리법 시행규칙」 제9조에 따라 별표1을 기준으로 계획기간내 총액이 산정되며, 이 총액에 「공동주택관리법 시행령」 제19조 제1항 제14호에 따라 귀 공동주택의 관리규약에서 정한 요율을 적용하여 세대별 부과 금액이 산정됩니다. 따라서, 상황에 따라 공사 시행의 시기를 바꾸거나 관리규약으로 정하는 요율을 변경할 수는 있겠으나, 장기수선충당금의 과소를 문제삼아 부과액 산출 기준을 무시하고 입주자대표회의에서 의결하는 방법 등으로 장기수선충당금 부과 금액을 조정하는 것은 타당하지 않을 것입니다. 민간임대아파트 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제53조에 따라 사업주체가 특별수선충당금을 적립하여 임대사업자가 민간임대주택을 양도하는 경우 「공동주택관리법」 제11조에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주어야 하며, 공공임대아파트의 경우 「공공주택 특별법」 제50조의4에 따라 공공주택사업주체가 특별수선충당금을 적립하여 임대의무기간이 지나 분양전환하는 경우 「공동주택관리법」 제11조에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주어야 합니다. (전자민원 '18.04.13)

[ 질 의 ] 당 아파트는 2013년 8월 30일 입주한 아파트로 건설사와 공용부분 3년차 하자보수 종료 합의서(담보책임종료)를 작성할 단계로 다음과 같이 질의합니다. 질의 1) 공동주택관리법 시행전에 입주하였으므로 공용부분도 입주자 80이상 동의서를 받아 첨부 하여야 하는지? 질의 2) 현 공동주택관리법을 적용하여 39조 6항에 공용부분은 서면으로 개별통지하고 게시판에 20일 이상 게시하여 입주자의 1/5이상이 서면으로 반대의사가 없으면 입주자대표회의 의결로 합의 할수 있는지요? [ 답 변 ] 공동주택관리법 시행령 부칙<대통령령 제27445호, 2016.8.11.> 제17조에 따르면 이 영 시행 당시 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 것에 대해서는 제39조에도 불구하고 종전의 「주택법 시행령」에 따른다고 규정하고 있습니다. 아울러 동 부칙 제1조에 따라 이 영은 2016년 8월 12일부터 시행한다고 규정하고 있습니다. 따라서 2016년 8월 12일까지 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 하지 않았다면 공동주택관리법 시행령 제39조에 따라 담보책임의 종료를 실시하여야 합니다. ※ 참고로 동 부칙 제18조에 따라 이 영 시행전에 종전의 「주택법」 제29조에 따른 사용검사(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 공동주택의 하자보수보증금 반환에 대해서는 제45조제1항에도 불구하고 종전의 「주택법 시행령」에 따른다고 규정하고 있어, 시설공사별 담보책임기간의 적용에 대해서는 2016년 8월 12일부터 사용승인을 받은 경우에는 공동주택관리법 시행령 [별표 4]의 시설공사별 담보책임기간을 적용하는 점 참고하시기 바랍니다.

[ 질 의 ] 주택건설촉진법에 따라 사업계획승인을 받아 준공된 의무관리대상이 아닌 공동주택(아파트)입니다. 건축허가일은 1989년10월13일이고, 사용승인일은 1990년5월24일입니다. 세대수는 80세대 미만 2개동이며, 승강기는 없고, 개별난방 공동주택입니다. 의무관리대상이 아닌 공동주택도 행위허가 및 신고, 장기수선계획, 하자보수 관련해서는 공동주택관리법을 적용 받아야 하는 걸로 알고 있는데, 현재 상기 아파트도 장기수선계획과 관련된 조항(공동주택관리법 제29조제1항)을 적용해야 하는지? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」에서 규정하는 의무관리대상 공동주택이 아니더라도 ‘행위허가(신고), 사업주체 하자보수의무, 지자체의 감독, 장기수선계획 등에 관련된 사항은 「공동주택관리법」을 따라야 할 것입니다. 다만, 장기수선계획에 대해 법 제29조 제1항에서 그 적용 대상을 규정하고 있으므로 그에 따르면 될 것으로 판단됩니다. 귀 공동주택 준공 당시 「공동주택관리령」 제23조 제1항 및 제2항에 따라 장기수선계획을 수립하여야 하는 공동주택은 다음과 같습니다. 1. 300세대 이상의 공동주택 2. 승강기가 설치된 공동주택 3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택 따라서, 귀 공동주택은 준공 당시에는 장기수선계획 수립 대상에 해당되지 않는 것으로 판단되며, 이 후 주택법 개정으로 2007년 4월 20일 ‘「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물’, 2013년 12월 5일 ‘지역난방방식의 공동주택’이 추가되었습니다. 추가된 조항은 이미 준공된 공동주택에도 적용될 것이나 귀 공동주택은 추가된 두 가지 경우에도 해당되지 않으므로 장기수선계획에 대해서 「공동주택관리법」을 적용받지 않는 것으로 판단됩니다.

[ 질 의 ] 장기수선계획에 의해 내외부 도장공사 시행시에 공용부위 창문 코킹, 지상주차장 차선도색, 외부 장애인램프 바닥공사 등을 묶어서 단일업체가 공사할 수 있는지? [ 답 변 ] 의무관리대상 공동주택에서 공사 사업자를 선정할 때에는 「주택관리업자 및 사업자선정지침」을 따라야 하며, 해당 지침에는 공사의 발주방법에 관한 사항은 별도로 명시되어 있지 않으므로 공동주택의 여건에 따라 복합공사(2개 업종 이상의 전문공사) 형태로 발주하는 것은 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 복합 공사를 발주하는 때에는 ‘해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 모두 가진 하나의 업체가 입찰에 참가하는 경우’와 ‘해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 가진 각각의 업체가 연합하여 입찰에 참가하는 경우’ 모두를 허용할 수 있을 것이나, 모든 면허를 갖춘 업체만 참여토록 제한하는 것은 바람직하지 않습니다. 또한, 「건설산업기본법 시행령」 제16조제2항제1호 및 제3항에 따르면 “주된 공사를 시공하기 위하여 또는 시공함으로 인하여 필요하게 되는 종된 공사”나 “2종이상의 전문공사가 복합된 공사로서 공사예정금액이 3억원 미만이고, 주된 전문공사의 공사예정금액이 전체 공사예정금액의 2분의 1이상인 경우 그 나머지 부분의 공사”는 부대공사로서 해당 공사는 별도의 업종을 등록하지 하니하고도 도급받을 수 있도록 규정하고 있음을 알려드리오니 참고하시기 바랍니다.

[ 질 의 ] 분양 당시부터 공동현관 자동문이 설치되어 있지 않은 아파트입니다. 또한, 1층의 일부세대는 공동현관문을 이용하지 않는 독립된 현관 출입구를 사용하는 구조입니다. 장기수선계획에 반영하여 공동현관 자동문을 설치하고자 하는데, 공통으로 적립된 장기수선충당금을 사용하는 장기수선계획 공사를 시행할 수 있는지? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」 제29조에 따라 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대해 수립하는 것이며 각 동 주출입구는 1층 세대가 이용하지 않는 구조라 하더라도 공용부분에 속할 것입니다. 또한, 같은 법 시행령 제30조에 따라 장기수선계획 수립 기준은 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1이 되며, 별표1에 따라 제1호 내지 제6호 시설물에 대해 제7호의 산식으로 월간 세대별 장기수선충당금을 산정합니다. 별표1의 시설물 중에는 해당 시설물을 이용하지 않는 세대도 있을 수 있겠으나 제7호 산식에 따르면 장기수선충당금은 거주 층이나 시설물의 이용 여부에 따라 달라지지 않으며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제17조에 따라 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담합니다. 상기 사항들을 살펴볼 때, 1층 일부세대가 각 동 주출입구를 이용하지 않는 구조라도 공동주택 공용부분인 주출입구에 대해 장기수선계획에 반영하고 그에 따른 교체공사를 시행할 수 있을 것으로 판단됩니다. (전자민원 '18.12.13)

[ 질 의 ] 시공사에서 하자처리를 해주지 않아 보증사에 10년차 하자보증금 청구를 위해 전문적인 하자적출업체를 통하여 의뢰를 하고자합니다. 이 경우.. 1) 소유자 과반수 동의가 있을시 장기수선충당금을 사용할 수 있는가? 2) 장기수선충당금에서 사용 못할시 관리비 부과가 가능한가? 3) 업체 선정시 사업자선정지침을 따라야 하는가? [ 답 변 ] 1. 「공동주택관리법」 제30조제2항에 따라 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르는 것이며 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있습니다. 1. 제45조에 따른 조정 등의 비용 2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용 3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용 상기 제2호에서 장기수선충당금을 사용할 수 있는 하자진단 및 감정에 드는 비용은 사업주체가 입주자대표회의등의 하자보수 청구에 이의가 있는 경우 입주자대표회의등과 협의하여 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰하는 경우나 하자분쟁조정위원회에서 하자분쟁조정을 위해 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 그에 따른 감정을 요청하는 경우가 해당하며, 또한 하자진단비용은 같은 법 제48조제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 당사자가 부담하는 것입니다. 이 경우 하자진단비용은 당사자가 합의한 바에 따라 부담하는 것이며(동 법 시행규칙 제26조제1호), 그에 따라 귀 공동주택에서 부담해야 하는 비용이 있다면 동 법 제30조제2항제2호에 따라 장기수선충당금을 사용할 수 있는 것입니다. 따라서, 질의의 하자적출 비용은 동법 제48조에 따른 하자진단이 아니므로 장기수선충당금을 사용할 수 없을 것으로 판단됩니다. 2. 질의 내용과 같이 공동주택의 하자에 따른 하자보수보증금을 청구하기 위해 실시하는 하자적출을 위한 진단은 해당 공동주택 소유자의 재산에 관한 사항이므로 입주자등이 부담하는 관리비로 사용할 수 없을 것으로 판단되며, 해당 하자적출을 위한 진단비용은 소유자가 별도로 부담하는 것이 타당할 것으로 판단됩니다. 3. 「공동주택관리법」 제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)에 따라 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 제23조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(이하 “관리비등”이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우에는「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라야 합니다. 다만, 질의의 하자진단비용은 소유자가 별도로 부담해야 하는 것으로 공동주택단지의 수입에 따른 금전이 아니므로 사업자 선정지침 적용 대상이 아님을 알려드립니다. (17.04.11 전자민원)

[ 질 의 ] 장기수선계획에 있는 감지기, 스피커 등과 같이 300만원 이하로 보수가능한 시설물은 수선유지비로 보수할 수 있는지? [ 답 변 ] 장기수선충당금과 수선유지비의 구분은 금액의 다소도 고려되어야 하겠지만 그 이전에 항목의 성격이 먼저 고려되어야 할 것입니다. 「공동주택관리법」 제30조 제2항에 따라 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라야 하므로 장기수선계획에 반영되어 있다면 그 금액의 다소를 떠나 장기수선충당금을 사용하여야 합니다. 참고로, 소액 공사로 인하여 장기수선계획을 조정하여야하는 번거로움 등을 피하기 위하여 장기수선계획 총론에 소액지출에 대한 사용 근거를 마련한 경우에는 그에 따라 장기수선충당금을 먼저 사용하고 추후 장기수선계획을 조정할 수 있도록 하고 있으니, 이를 참고하여 소액인 경우 간편하게 장기수선충당금을 사용할 수 있도록 규정하고 그에 따라 장기수선충당금을 사용하시기 바랍니다. ※ 소액지출에 대한 보다 자세한 사항은 [장기수선계획 실무 가이드라인]을 참조하시기 바랍니다. 가이드라인은 중앙공동주택관리지원센터 누리집 자료실에서 내려 받으실 수 있습니다.(21쪽 참조)