[ 질 의 ] 입주후 최초의 장기수선충당금은 언제 부과해야하는지 알려주시기 바랍니다. [ 답 변 ] 구 「주택법시행령(대통령령 제18146호, 2003.11.29. 전부개정)」 제66조제3항에서 ‘장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.’라고 규정하고 있었으며, 2010.7.6. 개정된 구 「주택법 시행령(대통령령 제22254호, 2010.7.6.)에서 같은 조항에 대하여 ‘다만, 분양전환승인을 받은 건설임대주택의 경우에는 제54조에 따라 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.’라는 단서 조항이 추가되었습니다. 아울러 「공동주택관리법 시행령」 제31조제5항에서 ‘장기수선충당금은 해당 공동주택에 대한 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립한다. 다만, 건설임대주택에서 분양전환된 공동주택의 경우에는 제10조제5항에 따라 임대사업자가 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 적립한다. 1. 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)를 받은 날 2. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)을 받은 날‘이라고 규정하고 있습니다. 따라서 장기수선충당금의 적립시점에 대하여 법령에서 변경된 사항은 없으며, 장기수선충당금은 사용검사일 또는 사용승인일부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립하여야 하는 것임을 알려드립니다. 참고로, 일반적으로 관리비의 처리절차가 전월분 관리비를 당월에 부과, 징수하는 체계로서 장기수선충당금은 법령에서 정하고 있는 적립시점에 부과, 징수해야 하는 것이므로 적립시점의 전월분 관리비를 부과할 때 함께 부과하여야 하는 것이며, 사용검사일부터 1년이 경과한 날의 다음 달부터 적립하는 것이 아닌 점 유의하시기 바랍니다. ('17.10.06 전자민원)

[ 질 의 ] 당 아파트의 준공일은 2002년 1월 30일입니다. 그러므로 장기수선계획의 정기 조정주기는 3년씩을 계산할 경우 2017년 1월 30일 입니다. 그러나, 2011년 6월 25일 이후로부터 구 주택법에서 3년마다 정기검토를 반드시 해야하는 2014년 9월 25일(특례기간)까지 한번도 정기검토를 하지 않아 2015년 12월 18일 입주자 동의를 거쳐 입주자대표회의에서 장기수선계획검토 조정을 의결하였습니다. 이에 정확한 장기수선계획 정기검토 조정 주기를 문의 합니다. [ 답 변 ] 입주자와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하도록 되어 있으며, '3년마다'는 만 3년(36개월)을 의미합니다. 또한, 장기수선계획 검토 기산점은 다음과 같이 구분됩니다. 가. 검토시점이 2011년 6월25일 이전에 검토했거나 한번도 검토하지 않은 경우 : 2014년 6월25일부터 2014년 9월25일까지 3개월 이내에 장기수선계획을 검토하여야 하며(공동주택관리법 부칙 제13조), 이때의 검토일이 장기수선계획 정기검토 기산점으로 인정되므로 이후 3년마다 검토하여야 합니다. 나. 검토시점이 2011년 6월25일부터 2014년 6월25일 사이에 해당하는 경우 : 검토한 날로부터 만 3년이 속한 달에 검토하여야 합니다. 다. 2014년 9월 25일 이후 최초 검토한 경우 : 검토일로부터 3년마다 하는 검토는 정기검토가 되고, 3년이 경과되기 전에 검토할 경우에는 수시검토에 해당됩니다. ※ 공동주택관리법 부칙 제13조(장기수선계획의 검토에 관한 특례) 법률 제12115호 주택법 일부개정법률 시행일인 2014년 6월 25일 당시 장기수선계획을 검토한 후 3년이 경과한 공동주택의 입주자대표회의와 관리주체는 같은 개정법률 제47조제2항의 개정규정에도 불구하고 같은 개정법률의 시행일인 2014년 6월 25일부터 3개월 이내에 장기수선계획을 검토하고 그에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다. (전자민원 '17.11.07)

[ 질 의 ] 1.자동문이 전면수선으로 장기수선계획에 수립되어 있습니다. 1) 강화유리가 깨져서 교체했는데 장기수선충당금을 사용해야 하는지요? 비용 25만원 2) 슬라이딩도어의 모터(20만원)와 타이밍벨트(2만원)가 고장나서 교체했는데 장기수선충당금을 사용해야 하는지요? 2. 어린이 놀이터의 밧줄(55만원)이 끊어져 수리해야 하는데요. 장기수선충당금을 사용해야하는지요? 위에 해당하는 당단지 장기수선계획 특별적용사항입니다. 3. 또한 입주민의 불편을 초래하는 수선주기도래 전 긴박한 공사는 우리단지 규모를 감안하여 월간 10백만원 이내, 연간 80백만원 이내공사(수리)건은 장기수선계획서 임의 조정 없이(입주자의 과반수 동의 없이) 장기수선충당금을 사용 합니다. [ 사용요건 ] A. 긴급한 고장이나 문제가 발생하였으나 장기수선계획의 주기에 이르지 않았을 것. B. 긴급한 보수를 요하는 경우로서 장기수선계획 주기를 기다릴 수 없는 긴급성이 있을 것. C. 그 긴급성이 장기수선계획 조정을 기다릴 수 없을 것. D. 신변 안전이나 그로 인해 시설물 또는 입주민에게 2차 피해가 현존하고 중할 것. E. 입주자대표회의 의결을 통하여 승인을 받을 것. 다만, 입주자대표회의 승인을기다릴 수 없는 시간적 긴박성이 있는 경우 사후에 승인을 받을 것. F. 장기수선계획에 포함되어 있어야 하고, 소액 일 것. 앞으로로 자주 위와 비슷한 문제가 발생할 수 있어 기준을 삼고자 합니다. [ 답 변 ] 1. 자동문에 대한 전면교체의 범위는 다음과 같으며, 전면교체에 해당 시 장기수선충당금으로 집행이 가능할 것으로 판단됩니다. ※ 전면교체의 범위 a. 기존 비자동문 철거 후 신규 자동문 설치 b. 기존 자동문 철거 후 신규 자동문 설치 c. 기존 문틀짝 재사용 + 자동 전동장치 교체 d. 기존 문틀짝 교체 + 자동 전동장치 재사용 따라서, 슬라이딩도어의 모터, 타이밍벨트는 자동 전동장치로 보아 장기수선충당금으로 집행하는 것(위 전면교체의 범위 c 에 해당)이 타당하며, 강화유리의 교체는 비용 부담주체의 의사를 반영하여 자율적으로 결정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. 2. 어린이 놀이터의 밧줄 교체(수리)는 장기수선계획의 부분수리에 해당되어 장기수선충당금으로 집행이 가능할 것으로 판단됩니다. 3. 장기수선계획은 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 합니다. 또한 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있습니다. 그리고 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우도 있으므로, 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예: 긴급공사, 소액지출)를 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 국토교통부의 유권해석 상 가능합니다. 그러나, 소액지출공사의 사용금액 범위에 대해서는 구체적으로 결정된 사항은 없습니다. 따라서 귀하께서 문의하신 사항에 대한 것은 비용 부담주체의 의사를 반영하여 합리적으로 판단하시기 바랍니다. 다만, 우리 센터에서 판단하는 소액지출공사의 사용금액의 범위는 아래와 같으니 참고하시기 바랍니다. ※ 소액지출의 사용금액 범위(예시) : a, b 중 적은 금액 a. 300만원 미만 b. 항목별 장기수선공사비의 10% 이내 (전자민원 17.11.06)

[ 질 의 ] 정기조정으로 장기수선 충당금이 인상되어 주민들에게 부과하려고 하는데 입주민 동의 없이 입주자대표회의 결의로만 장기수선충당금을 인상하여 부과해도 문제가 없는지? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」제30조제1항에 따르면 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 규정하고 있고, 매월 각 세대에서 납부하는 월간 세대별 장기수선충당금은 ‘공동주택관리법 시행규칙’ 별표1 제7호에 따라 “장기수선계획기간 중의 수선비총액/{총공급면적*12*계획기간(년)} * 세대당 주택공급면적”으로 계산됩니다. 아울러 같은 법 시행령’ 제31조제1항에 따라 장기수선충당금의 요율은 관리규약으로 정하고 적립금액은 장기수선계획에서 정하도록 규정하고 있으며, 각 세대에 부과하는 월간세대별 장기수선충당금은 해당 공동주택의 관리규약에서 정한 적립요율에 따라 부과하는 것입니다. 따라서 장기수선계획 조정으로 장기수선충당금의 부과금액이 달라지는 경우라면 장기수선충당금은 조정된 장기수선계획에 따라 결정되는 것이 타당할 것으로 판단됩니다. 또한, 장기수선계획의 조정에 따라 장기수선충당금이 변경된 경우 장기수선계획의 조정이 올바른 절차를 거쳐 완료된 것이라면 추가적인 입주민의 동의를 법령에서는 요구하고 있지 않으니 참고하시기 바랍니다. ('18.01.08 전자민원)

[ 질 의 ] 현재 장기수선계획 계단 논슬립과 현관출입문 항목이 있습니다만, 아파트가 오래되고 세대수가 많다보니 매달 몇개씩 수선공사를 시행하여야 하는 상태에 있습니다. 장기수선충당금으로 매달 소규모로 교체 또는 보수공사를 시행하려면 장기수선계획을 어떻에 조정하여야 하는지에 대하여 질의합니다. [ 답 변 ] 장기수선계획은 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 합니다. 또한 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있습니다. 그리고 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우도 있으므로, 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예: 긴급공사, 소액지출)를 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 국토교통부의 유권해석상 가능합니다. 소액지출공사의 사용금액 범위에 대해서는 비용 부담주체의 의사를 반영하여 합리적으로 판단하시기 바라며, 국토교통부 발간 '장기수선계획 실무 가이드라인' 22페이지에서 소액지출공사의 사용금액의 범위를 아래와 같이 예시하였으니 참고하시기 바랍니다. ※ 소액지출의 사용금액 범위(예시) : a, b 중 적은 금액 a. 300만원 미만 b. 항목별 장기수선공사비의 10% 이내 아울러, 유선으로 말씀하신 계단논슬립 부분수선(낱개 교체)과 자동개폐장치가 설치되지 않은 출입문 수선에 관하여는 「공동주택관리법 시행규칙」 [별표1]에서 별도로 규정하고 있지 않으므로, 위의 두 수선항목이 기존 장기수선계획에 포함되어있지 않다면 장기수선계획의 조정 없이 수선유지비 등 관리비로 집행이 가능할 것으로 사료됩니다. 그 외 장기수선계획과 관련된 자세한 사항은 「장기수선계획 실무 가이드라인」(중앙공동주택관리지원센터 홈페이지>정보마당>자료실)을 참조하시기 바랍니다. ('18.02.16 전자민원)

[ 질 의 ] 당아파트에서는 승강기 교체공사를 위해 장충금을 100원 인상하려 합니다. 이 경우 승강기를 사용하지 않는 1,2층 세대에도 다른 세대와 동일하게 인상해야 하나요, 아니면 차등부과해야 하나요? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」제29조 및 제30조에 따르면 공동주택 공용부분의 주요 시설에 대한 교체 및 보수에 대해 장기수선계획을 수립하고 그에 따라 필요한 장기수선충당금을 적립하도록 규정하고 있고, 장기수선충당금 부과액은 같은 법 시행규칙 별표1에 따라 계획기간, 장기수선계획기간 중의 수선비 총액 및 세대당 주택공급면적 기준과 같은 법 시행령 제31조제1항에 따라 장기수선충당금을 산정하기 위해 관리규약으로 정한 요율을 적용하여 산정합니다. 즉, 승강기 관련 장기수선충당금은 승강기 이용 세대에, 주차장 관련 장기수선충당금은 차량 보유 세대에 부과하는 것이 아니라, 계획기간내의 모든 공사 비용을 계획기간에 따라 공급면적에 비례하여 산정·부과하므로 질의와 같이 층별 기준으로 차등 부과하는 것은 타당하지 않을 것으로 판단됩니다. (전자민원 '18.02.26)

[ 질 의 ] 입주한 지 2년째 되어가는 아파트입니다. 시공사에서 장기수선계획서를 사용승인때 제출하고 주택과에서 승인되었습니다. 다만, 2년이 지난 지금 동대표들이 장기수선계획서에 따른 세대별 부과금액이 너무 높다며 부과금액을 낮추려고 하는데 변경가능한지 알고 싶습니다. 또한 임대아파트에서도 장기수선계획에 따른 부과금액이 부과되는지도 알고싶습니다. [ 답 변 ] 장기수선충당금은 「공동주택관리법 시행규칙」 제9조에 따라 별표1을 기준으로 계획기간내 총액이 산정되며, 이 총액에 「공동주택관리법 시행령」 제19조 제1항 제14호에 따라 귀 공동주택의 관리규약에서 정한 요율을 적용하여 세대별 부과 금액이 산정됩니다. 따라서, 상황에 따라 공사 시행의 시기를 바꾸거나 관리규약으로 정하는 요율을 변경할 수는 있겠으나, 장기수선충당금의 과소를 문제삼아 부과액 산출 기준을 무시하고 입주자대표회의에서 의결하는 방법 등으로 장기수선충당금 부과 금액을 조정하는 것은 타당하지 않을 것입니다. 민간임대아파트 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제53조에 따라 사업주체가 특별수선충당금을 적립하여 임대사업자가 민간임대주택을 양도하는 경우 「공동주택관리법」 제11조에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주어야 하며, 공공임대아파트의 경우 「공공주택 특별법」 제50조의4에 따라 공공주택사업주체가 특별수선충당금을 적립하여 임대의무기간이 지나 분양전환하는 경우 「공동주택관리법」 제11조에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주어야 합니다. (전자민원 '18.04.13)

[ 질 의 ] 당 아파트는 2013년 8월 30일 입주한 아파트로 건설사와 공용부분 3년차 하자보수 종료 합의서(담보책임종료)를 작성할 단계로 다음과 같이 질의합니다. 질의 1) 공동주택관리법 시행전에 입주하였으므로 공용부분도 입주자 80이상 동의서를 받아 첨부 하여야 하는지? 질의 2) 현 공동주택관리법을 적용하여 39조 6항에 공용부분은 서면으로 개별통지하고 게시판에 20일 이상 게시하여 입주자의 1/5이상이 서면으로 반대의사가 없으면 입주자대표회의 의결로 합의 할수 있는지요? [ 답 변 ] 공동주택관리법 시행령 부칙<대통령령 제27445호, 2016.8.11.> 제17조에 따르면 이 영 시행 당시 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 것에 대해서는 제39조에도 불구하고 종전의 「주택법 시행령」에 따른다고 규정하고 있습니다. 아울러 동 부칙 제1조에 따라 이 영은 2016년 8월 12일부터 시행한다고 규정하고 있습니다. 따라서 2016년 8월 12일까지 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 하지 않았다면 공동주택관리법 시행령 제39조에 따라 담보책임의 종료를 실시하여야 합니다. ※ 참고로 동 부칙 제18조에 따라 이 영 시행전에 종전의 「주택법」 제29조에 따른 사용검사(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 공동주택의 하자보수보증금 반환에 대해서는 제45조제1항에도 불구하고 종전의 「주택법 시행령」에 따른다고 규정하고 있어, 시설공사별 담보책임기간의 적용에 대해서는 2016년 8월 12일부터 사용승인을 받은 경우에는 공동주택관리법 시행령 [별표 4]의 시설공사별 담보책임기간을 적용하는 점 참고하시기 바랍니다.

[ 질 의 ] 주택건설촉진법에 따라 사업계획승인을 받아 준공된 의무관리대상이 아닌 공동주택(아파트)입니다. 건축허가일은 1989년10월13일이고, 사용승인일은 1990년5월24일입니다. 세대수는 80세대 미만 2개동이며, 승강기는 없고, 개별난방 공동주택입니다. 의무관리대상이 아닌 공동주택도 행위허가 및 신고, 장기수선계획, 하자보수 관련해서는 공동주택관리법을 적용 받아야 하는 걸로 알고 있는데, 현재 상기 아파트도 장기수선계획과 관련된 조항(공동주택관리법 제29조제1항)을 적용해야 하는지? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」에서 규정하는 의무관리대상 공동주택이 아니더라도 ‘행위허가(신고), 사업주체 하자보수의무, 지자체의 감독, 장기수선계획 등에 관련된 사항은 「공동주택관리법」을 따라야 할 것입니다. 다만, 장기수선계획에 대해 법 제29조 제1항에서 그 적용 대상을 규정하고 있으므로 그에 따르면 될 것으로 판단됩니다. 귀 공동주택 준공 당시 「공동주택관리령」 제23조 제1항 및 제2항에 따라 장기수선계획을 수립하여야 하는 공동주택은 다음과 같습니다. 1. 300세대 이상의 공동주택 2. 승강기가 설치된 공동주택 3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택 따라서, 귀 공동주택은 준공 당시에는 장기수선계획 수립 대상에 해당되지 않는 것으로 판단되며, 이 후 주택법 개정으로 2007년 4월 20일 ‘「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물’, 2013년 12월 5일 ‘지역난방방식의 공동주택’이 추가되었습니다. 추가된 조항은 이미 준공된 공동주택에도 적용될 것이나 귀 공동주택은 추가된 두 가지 경우에도 해당되지 않으므로 장기수선계획에 대해서 「공동주택관리법」을 적용받지 않는 것으로 판단됩니다.

[ 질 의 ] 장기수선계획에 의해 내외부 도장공사 시행시에 공용부위 창문 코킹, 지상주차장 차선도색, 외부 장애인램프 바닥공사 등을 묶어서 단일업체가 공사할 수 있는지? [ 답 변 ] 의무관리대상 공동주택에서 공사 사업자를 선정할 때에는 「주택관리업자 및 사업자선정지침」을 따라야 하며, 해당 지침에는 공사의 발주방법에 관한 사항은 별도로 명시되어 있지 않으므로 공동주택의 여건에 따라 복합공사(2개 업종 이상의 전문공사) 형태로 발주하는 것은 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 복합 공사를 발주하는 때에는 ‘해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 모두 가진 하나의 업체가 입찰에 참가하는 경우’와 ‘해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 가진 각각의 업체가 연합하여 입찰에 참가하는 경우’ 모두를 허용할 수 있을 것이나, 모든 면허를 갖춘 업체만 참여토록 제한하는 것은 바람직하지 않습니다. 또한, 「건설산업기본법 시행령」 제16조제2항제1호 및 제3항에 따르면 “주된 공사를 시공하기 위하여 또는 시공함으로 인하여 필요하게 되는 종된 공사”나 “2종이상의 전문공사가 복합된 공사로서 공사예정금액이 3억원 미만이고, 주된 전문공사의 공사예정금액이 전체 공사예정금액의 2분의 1이상인 경우 그 나머지 부분의 공사”는 부대공사로서 해당 공사는 별도의 업종을 등록하지 하니하고도 도급받을 수 있도록 규정하고 있음을 알려드리오니 참고하시기 바랍니다.