[ 질 의 ] 아파트 준공(사용승인)할 때의 최초 장기수선계획상 장기수선충당금은 428(원/㎡)으로 인계 받았습니다. 입주자대표회의를 구성하여 장기수선충당금을 171(원/㎡)으로 조정(수립후 3년이 되기전) 하고자 합니다. 입주자의 과반수 동의를 받으면 되는지? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」 제29조 제3항에 따라 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정하는 경우라면 전체 입주자 과반수의 서면동의가 필요합니다. 다만, 장기수선충당금 세대별 부과액은 장기수선계획의 수립 기준인 시행규칙 별표1의 제7호 산식과 시행령 제19조 제14호에 따라 귀 공동주택 관리규약으로 정해진 요율을 적용하여 산정되는 것이므로, 장기수선충당금 세대별 부과액의 다소를 문제삼아 장기수선계획을 조정하는 것이 아닌 장기수선충당금 세대별 부과액만을 조정하는 것이라면 전체 입주자의 과반수 동의를 받더라도 타당하지 않습니다. 즉, 전체 입주자의 과반수 동의를 받아 장기수선계획을 조정하고 조정 결과에 관리규약상의 장기수선충당금 요율을 적용하여 장기수선충당금 세대별 부과액을 결정하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다. (전자민원 '18.07.16)

[ 질 의 ] 공동주택관리법상에는 3년이 도래하기전에 장기수선계획을 조정할 경우 입주자 동의를 받아야 한다고 되어있습니다. 기존 장기수선계획이 다소 미흡한 부분이 많아서 3년이 넘은 시점에서 전문업체에 의뢰하여 작성하였습니다. 입주자대표회의에서 의결하여 조정해도 되는지? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」 제29조 제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토(정기 검토)하고 필요한 경우 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 조정합니다. 여기에서 '3년마다'의 의미는 국토부에서 '36개월마다'로 유권해석 하고 있으며, 36개월이 되는 해당 월까지 검토 완료하여야 합니다. 또한, 같은 조 제3항에 따라 3년이 경과하기 전에 관리여건상 조정이 필요한 경우에는 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 장기수선계획을 조정(수시 조정)할 수 있습니다. 따라서, 정기 검토에 의한 조정은 입주자대표회의의 의결로, 수시 검토에 의한 조정은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받도록 규정하고 있는 것으로써, 질의와 같이 3년이 넘어서 장기수선계획을 검토하여 조정하는 경우라면 이를 정기적인 검토에 의한 조정으로 볼 수 없고 수시 검토에 의한 조정으로 보아 입주자 과반수 서면동의를 거쳐 조정하여야 할 것으로 판단됩니다. (전자민원 '18.07.20)

[ 질 의 ] 당 아파트는 하자보수손해배상청구소송을 통해 소송 판결금을 수령하였습니다.소송 판결금중 공유 부분에 대한 판결금 처리에 대해 질의 드립니다. 1. 판결금을 입주자대표회의 의결로 장기수선충당금으로 전환하여 아파트 체 장기수선공사에 사용 할 수 있는지? 2. 아니면 판결금이 지급된 하자부분에 대해서만 보수 후 사용이 가능한지? 3. 또한 비용 지출시 마다 관할 관청에 사용 보고를 하여야 하는지? [ 답 변 ] 먼저 질의의 하자소송 결과 수령한 판결금이 하자보수보증금에 해당하는지 여부를 확인해 보시기 바랍니다. 「공동주택관리법」 제38조제2항에서 입주자대표회의는 하자보수보증금을 하자보수비용 등 대통령령으로 정한 용도로만 사용하여야 하며, 의무관리대상 공동주택의 경우 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고 있습니다. 따라서 질의의 판결금이 하자보수보증금에 해당 하는 경우라면 「공동주택관리법」 제38조제2항에 따라 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 하며, 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고하여야 하는 것이며, 하자보수보증금이 아닌 손해배상금이라면 그 손해배상금이 귀속되는 소송 당사자의 의견에 따라 사용 여부를 판단하시기 바랍니다. 다만, 질의의 판결금이 하자보수보증금에 해당하는지 여부에 대해서는 해당 소송의 청구 취지, 판결 내용 등에 따라 판단해야 할 것이므로 해당 소송을 대리한 변호사 또는 법률전문가에게 문의하여 확인해야 할 것으로 사료되며, 하자보수보증금의 사용 및 신고 등과 관련하여 보다 자세한 사항은 구체적인 사실관계를 가지고 공동주택 관리에 관한 지도 감독권한이 있는 관할 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다. ('18.01.11 전자민원)

[ 질 의 ] 우리 아파트는 2014년 6월3일 사용검사를 받고 하자담보기간이 지나 1,2,3년차 하자공사 보수공사를 마무리 할려고 하는데 이에 따른 공용부분 의 담보책임종료확인서를 현재시점 2017년10월 이후에 작성에 따른 절차로서 2016.9.1시행 공동주택관리법 제39조에 따라 전체 입주자의 5분의 1이상이 서면으로 반대하면 입주자 대표회의서 의결할수 없다는 규정을 적용해야 하는지 아니면 구주택법 시행령 제60조4에 의하여 공용부분은 전체 입주자의5분의4이상 서면확인이 있어야 한다는 규정을 적용해야하는지 판단을 부탁드립니다 [ 답 변 ] 「공동주택관리법 시행령」제39조제5항에 따르면 사업주체의 하자보수가 끝난 때에는 전유부분은 입주자, 공용부분은 입주자대표회의 회장이 사업주체와 공동으로 담보책임종료확인서를 작성해야 하며, 이 경우 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 아니 되며, 동 시행령 제39조제6항에 따르면 입주자대표회의의 회장은 공용부분의 담보책임 종료확인서를 작성하려면 담보책임 종료와 관련한 사항을 입주자에게 개별통지 및 공고하여 의견을 청취하고, 입주자대표회의 의결을 거쳐야 합니다. 이 경우 전체 입주자 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 입주자대표회의 의결을 할 수 없도록 규정하고 있습니다. 또한 담보책임종료 확인 절차는 동 시행령 부칙 <대통령령 제27445호, 2016.8.11.> 제17조(담보책임의 종료확인에 관한 경과조치)에 따라 이 영 시행일인 2016년 8월 12일 전에 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 것에 대해서는 구, 「주택법 시행령」을 따르는 것이며(소유주 5분의 4 이상의 동의), 이 영 시행일 이후에 담보책임기간 만료예정 통지를 한 것은 동 시행령 제39조에서 정한 절차(5분의 1 이상의 반대가 없으면 종료확인 가능)에 따라야 하는 것입니다. 따라서, 질의의 내용과 같이 이 영 시행 이후에 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 것에 해당된다면 동 시행령 제39조에서 정한 절차(5분의 1 이상의 반대가 없으면 종료확인 가능)에 따라야 할 것으로 판단됩니다. (전자민원 '17.10.25)

[ 질 의 ] 1917년 7월 28일 사용승인 받고 입주한 아파트 입니다. 장기수선충당금은 1년 후에 적립하는 것으로 알고 있는데, 만약 2018년 7월부터 적립해야 된다면 부과는 몇월에 해야하는지요? [ 답 변 ] 「공동주택관리법 시행령」 제31조 제5항에 따라 장기수선충당금은 해당 공동주택이 사용검사(승인) 받은 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 “적립”하도록 규정되어 있으며 “부과”시기에 대해서는 규정되어 있지 않으므로 귀 공동주택의 경우 7월부터 “적립”하여야 할 것으로 판단됩니다. 아울러, 장기수선충당금은 전월 발생분을 익월에 정산하는 관리비와는 달리 앞으로 사용할 필요 비용을 미리 적립하는 것이므로, 7월 말일까지 납부하는 고지서에 장기수선충당금이 부과된 경우에 이것이 6월분을 의미하는 것이 아니므로 부과 시기가 문제될 것으로 보이지는 않습니다. (전자민원 '18.08.27)

[ 질 의 ] 난방배관의 일부구간이 부식되어 수선하고자 하는 경우에도 장기수선계획을 조정 후에 하여야 하는지요? 장기수선계획에는 전면교체로 작성되어 있고, 총론에는 긴급공사로서 '배관 누수'가 포함되어 있습니다. [ 답 변 ] 장기수선계획서의 ‘전면교체’는 단지내 시설물 전체의 교체만을 의미하지는 않습니다. 국토교통부 [장기수선계획 실무 가이드라인]에 따르면 공간적으로 독립성이 인정되는 경우에는 해당 공간 전체를 ‘전면’으로 인정하고 있으며 난방관의 경우 수직배관은 1개 라인 수직배관을, 수평배관은 구분된 공간의 수평배관을 전면으로 인정하는 것으로 설명하고 있습니다. 따라서, 귀 공동주택에서 수선하고자하는 범위가 상술한 전면교체에 해당한다면 장기수선충당금을 사용해야 할 것으로 판단되며, 아직 수선 주기가 도래하지 않은 경우라면 장기수선계획을 조정한 후 그에 따라야 할 것으로 사료됩니다. 다만, 귀 공동주택의 장기수선계획 총론에서 긴급공사에 대해 규정되어 있고 배관 누수에 따른 공사가 긴급공사에 해당된다면 총론에 따라 선집행하고 추후 장기수선계획을 조정할 수 있을 것으로 사료됩니다. ※ 장기수선계획 실무 가이드라인은 중앙공동주택관리지원센터 누리집 자료실에서 내려받으실 수 있습니다.(26쪽, 137쪽 참조) (전자민원 '18.09.28)

[ 질 의 ] 장기수선계획에 따라 내부도장공사를 시행하고자 합니다. 공사 진행방법을 논의하는 과정에서 계단바닥을 갈아내는 등 깨끗하게 정비한 후에 도장공사를 하자는 의견이 많습니다. 도장공사와 계단바닥청소작업을 한 건으로 묶어서 시행하고 장기수선충당금을 사용해도 되는지? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」 제30조 제1항에 따라 장기수선충당금은 공동주택 주요 시설의 교체 및 보수에 사용하며, 장기수선계획 수립 기준인「공동주택관리법 시행규칙」 별표1에 규정되지 않은 항목은 비용 및 성격 등을 고려하여 부담주체의 의사에 따라 장기수선계획에 포함시킬 수 있습니다. 특히, 공동주택의 가치를 증진하는 성격이 있는 항목이라면 장기수선계획에 포함하는 것이 타당할 것입니다. 다만, 청소의 경우 그 성격상 공동주택 주요 시설의 교체 및 보수로 보기 어려울 것으로 사료되며, 계단 청소를 도장공사의 부대공사로 이해하기도 어려운 점으로 볼 때 계단 청소를 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금을 사용하는 것 보다 도장공사와 구분하여 수선유지비 사용이나 관리규약에 따른 예비비 사용이 더 적절할 것으로 사료됩니다. 참고로, 도장공사를 시행하게 되면 바닥이 오염될 수 있어 도장공사를 먼저하는 것이 효율적일 수도 있을 것으로 판단됩니다. (전자민원 '18.10.19)

1. 공동주택관리법(제27조)은 장부의 보관을「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 관리비등의 장부 및 증빙서류를 작성하거나 보관할 수 있다고 규정하는 등 관리현황의 공개 등에 정부의 전자정부 3.0을 적용하도록 권장하고 있습니다. 2. 전자입찰과 관련하여 공인인증서, 문서의 보관은 공인전자문서보관소, 정부가 내용증명과 등기의 효력을 인정하는 공인전자주소(#메일),전자계약서 등의 사이트를 이용하여 관리업무를 처리할 수 있으며, 기타 자세한 사항은 해당 사이트의 안내를 받으시기 바랍니다.

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