[ 질 의 ] 분양 당시부터 공동현관 자동문이 설치되어 있지 않은 아파트입니다. 또한, 1층의 일부세대는 공동현관문을 이용하지 않는 독립된 현관 출입구를 사용하는 구조입니다. 장기수선계획에 반영하여 공동현관 자동문을 설치하고자 하는데, 공통으로 적립된 장기수선충당금을 사용하는 장기수선계획 공사를 시행할 수 있는지? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」 제29조에 따라 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대해 수립하는 것이며 각 동 주출입구는 1층 세대가 이용하지 않는 구조라 하더라도 공용부분에 속할 것입니다. 또한, 같은 법 시행령 제30조에 따라 장기수선계획 수립 기준은 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1이 되며, 별표1에 따라 제1호 내지 제6호 시설물에 대해 제7호의 산식으로 월간 세대별 장기수선충당금을 산정합니다. 별표1의 시설물 중에는 해당 시설물을 이용하지 않는 세대도 있을 수 있겠으나 제7호 산식에 따르면 장기수선충당금은 거주 층이나 시설물의 이용 여부에 따라 달라지지 않으며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제17조에 따라 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담합니다. 상기 사항들을 살펴볼 때, 1층 일부세대가 각 동 주출입구를 이용하지 않는 구조라도 공동주택 공용부분인 주출입구에 대해 장기수선계획에 반영하고 그에 따른 교체공사를 시행할 수 있을 것으로 판단됩니다. (전자민원 '18.12.13)

[ 질 의 ] 시공사에서 하자처리를 해주지 않아 보증사에 10년차 하자보증금 청구를 위해 전문적인 하자적출업체를 통하여 의뢰를 하고자합니다. 이 경우.. 1) 소유자 과반수 동의가 있을시 장기수선충당금을 사용할 수 있는가? 2) 장기수선충당금에서 사용 못할시 관리비 부과가 가능한가? 3) 업체 선정시 사업자선정지침을 따라야 하는가? [ 답 변 ] 1. 「공동주택관리법」 제30조제2항에 따라 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르는 것이며 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있습니다. 1. 제45조에 따른 조정 등의 비용 2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용 3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용 상기 제2호에서 장기수선충당금을 사용할 수 있는 하자진단 및 감정에 드는 비용은 사업주체가 입주자대표회의등의 하자보수 청구에 이의가 있는 경우 입주자대표회의등과 협의하여 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰하는 경우나 하자분쟁조정위원회에서 하자분쟁조정을 위해 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 그에 따른 감정을 요청하는 경우가 해당하며, 또한 하자진단비용은 같은 법 제48조제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 당사자가 부담하는 것입니다. 이 경우 하자진단비용은 당사자가 합의한 바에 따라 부담하는 것이며(동 법 시행규칙 제26조제1호), 그에 따라 귀 공동주택에서 부담해야 하는 비용이 있다면 동 법 제30조제2항제2호에 따라 장기수선충당금을 사용할 수 있는 것입니다. 따라서, 질의의 하자적출 비용은 동법 제48조에 따른 하자진단이 아니므로 장기수선충당금을 사용할 수 없을 것으로 판단됩니다. 2. 질의 내용과 같이 공동주택의 하자에 따른 하자보수보증금을 청구하기 위해 실시하는 하자적출을 위한 진단은 해당 공동주택 소유자의 재산에 관한 사항이므로 입주자등이 부담하는 관리비로 사용할 수 없을 것으로 판단되며, 해당 하자적출을 위한 진단비용은 소유자가 별도로 부담하는 것이 타당할 것으로 판단됩니다. 3. 「공동주택관리법」 제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)에 따라 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 제23조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(이하 “관리비등”이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우에는「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라야 합니다. 다만, 질의의 하자진단비용은 소유자가 별도로 부담해야 하는 것으로 공동주택단지의 수입에 따른 금전이 아니므로 사업자 선정지침 적용 대상이 아님을 알려드립니다. (17.04.11 전자민원)

[ 질 의 ] 장기수선계획에 있는 감지기, 스피커 등과 같이 300만원 이하로 보수가능한 시설물은 수선유지비로 보수할 수 있는지? [ 답 변 ] 장기수선충당금과 수선유지비의 구분은 금액의 다소도 고려되어야 하겠지만 그 이전에 항목의 성격이 먼저 고려되어야 할 것입니다. 「공동주택관리법」 제30조 제2항에 따라 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라야 하므로 장기수선계획에 반영되어 있다면 그 금액의 다소를 떠나 장기수선충당금을 사용하여야 합니다. 참고로, 소액 공사로 인하여 장기수선계획을 조정하여야하는 번거로움 등을 피하기 위하여 장기수선계획 총론에 소액지출에 대한 사용 근거를 마련한 경우에는 그에 따라 장기수선충당금을 먼저 사용하고 추후 장기수선계획을 조정할 수 있도록 하고 있으니, 이를 참고하여 소액인 경우 간편하게 장기수선충당금을 사용할 수 있도록 규정하고 그에 따라 장기수선충당금을 사용하시기 바랍니다. ※ 소액지출에 대한 보다 자세한 사항은 [장기수선계획 실무 가이드라인]을 참조하시기 바랍니다. 가이드라인은 중앙공동주택관리지원센터 누리집 자료실에서 내려 받으실 수 있습니다.(21쪽 참조)

[ 질 의 ] 아파트 준공(사용승인)할 때의 최초 장기수선계획상 장기수선충당금은 428(원/㎡)으로 인계 받았습니다. 입주자대표회의를 구성하여 장기수선충당금을 171(원/㎡)으로 조정(수립후 3년이 되기전) 하고자 합니다. 입주자의 과반수 동의를 받으면 되는지? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」 제29조 제3항에 따라 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정하는 경우라면 전체 입주자 과반수의 서면동의가 필요합니다. 다만, 장기수선충당금 세대별 부과액은 장기수선계획의 수립 기준인 시행규칙 별표1의 제7호 산식과 시행령 제19조 제14호에 따라 귀 공동주택 관리규약으로 정해진 요율을 적용하여 산정되는 것이므로, 장기수선충당금 세대별 부과액의 다소를 문제삼아 장기수선계획을 조정하는 것이 아닌 장기수선충당금 세대별 부과액만을 조정하는 것이라면 전체 입주자의 과반수 동의를 받더라도 타당하지 않습니다. 즉, 전체 입주자의 과반수 동의를 받아 장기수선계획을 조정하고 조정 결과에 관리규약상의 장기수선충당금 요율을 적용하여 장기수선충당금 세대별 부과액을 결정하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다. (전자민원 '18.07.16)

[ 질 의 ] 공동주택관리법상에는 3년이 도래하기전에 장기수선계획을 조정할 경우 입주자 동의를 받아야 한다고 되어있습니다. 기존 장기수선계획이 다소 미흡한 부분이 많아서 3년이 넘은 시점에서 전문업체에 의뢰하여 작성하였습니다. 입주자대표회의에서 의결하여 조정해도 되는지? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」 제29조 제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토(정기 검토)하고 필요한 경우 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 조정합니다. 여기에서 '3년마다'의 의미는 국토부에서 '36개월마다'로 유권해석 하고 있으며, 36개월이 되는 해당 월까지 검토 완료하여야 합니다. 또한, 같은 조 제3항에 따라 3년이 경과하기 전에 관리여건상 조정이 필요한 경우에는 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 장기수선계획을 조정(수시 조정)할 수 있습니다. 따라서, 정기 검토에 의한 조정은 입주자대표회의의 의결로, 수시 검토에 의한 조정은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받도록 규정하고 있는 것으로써, 질의와 같이 3년이 넘어서 장기수선계획을 검토하여 조정하는 경우라면 이를 정기적인 검토에 의한 조정으로 볼 수 없고 수시 검토에 의한 조정으로 보아 입주자 과반수 서면동의를 거쳐 조정하여야 할 것으로 판단됩니다. (전자민원 '18.07.20)

[ 질 의 ] 당 아파트는 하자보수손해배상청구소송을 통해 소송 판결금을 수령하였습니다.소송 판결금중 공유 부분에 대한 판결금 처리에 대해 질의 드립니다. 1. 판결금을 입주자대표회의 의결로 장기수선충당금으로 전환하여 아파트 체 장기수선공사에 사용 할 수 있는지? 2. 아니면 판결금이 지급된 하자부분에 대해서만 보수 후 사용이 가능한지? 3. 또한 비용 지출시 마다 관할 관청에 사용 보고를 하여야 하는지? [ 답 변 ] 먼저 질의의 하자소송 결과 수령한 판결금이 하자보수보증금에 해당하는지 여부를 확인해 보시기 바랍니다. 「공동주택관리법」 제38조제2항에서 입주자대표회의는 하자보수보증금을 하자보수비용 등 대통령령으로 정한 용도로만 사용하여야 하며, 의무관리대상 공동주택의 경우 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고 있습니다. 따라서 질의의 판결금이 하자보수보증금에 해당 하는 경우라면 「공동주택관리법」 제38조제2항에 따라 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 하며, 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고하여야 하는 것이며, 하자보수보증금이 아닌 손해배상금이라면 그 손해배상금이 귀속되는 소송 당사자의 의견에 따라 사용 여부를 판단하시기 바랍니다. 다만, 질의의 판결금이 하자보수보증금에 해당하는지 여부에 대해서는 해당 소송의 청구 취지, 판결 내용 등에 따라 판단해야 할 것이므로 해당 소송을 대리한 변호사 또는 법률전문가에게 문의하여 확인해야 할 것으로 사료되며, 하자보수보증금의 사용 및 신고 등과 관련하여 보다 자세한 사항은 구체적인 사실관계를 가지고 공동주택 관리에 관한 지도 감독권한이 있는 관할 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다. ('18.01.11 전자민원)

[ 질 의 ] 우리 아파트는 2014년 6월3일 사용검사를 받고 하자담보기간이 지나 1,2,3년차 하자공사 보수공사를 마무리 할려고 하는데 이에 따른 공용부분 의 담보책임종료확인서를 현재시점 2017년10월 이후에 작성에 따른 절차로서 2016.9.1시행 공동주택관리법 제39조에 따라 전체 입주자의 5분의 1이상이 서면으로 반대하면 입주자 대표회의서 의결할수 없다는 규정을 적용해야 하는지 아니면 구주택법 시행령 제60조4에 의하여 공용부분은 전체 입주자의5분의4이상 서면확인이 있어야 한다는 규정을 적용해야하는지 판단을 부탁드립니다 [ 답 변 ] 「공동주택관리법 시행령」제39조제5항에 따르면 사업주체의 하자보수가 끝난 때에는 전유부분은 입주자, 공용부분은 입주자대표회의 회장이 사업주체와 공동으로 담보책임종료확인서를 작성해야 하며, 이 경우 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 아니 되며, 동 시행령 제39조제6항에 따르면 입주자대표회의의 회장은 공용부분의 담보책임 종료확인서를 작성하려면 담보책임 종료와 관련한 사항을 입주자에게 개별통지 및 공고하여 의견을 청취하고, 입주자대표회의 의결을 거쳐야 합니다. 이 경우 전체 입주자 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 입주자대표회의 의결을 할 수 없도록 규정하고 있습니다. 또한 담보책임종료 확인 절차는 동 시행령 부칙 <대통령령 제27445호, 2016.8.11.> 제17조(담보책임의 종료확인에 관한 경과조치)에 따라 이 영 시행일인 2016년 8월 12일 전에 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 것에 대해서는 구, 「주택법 시행령」을 따르는 것이며(소유주 5분의 4 이상의 동의), 이 영 시행일 이후에 담보책임기간 만료예정 통지를 한 것은 동 시행령 제39조에서 정한 절차(5분의 1 이상의 반대가 없으면 종료확인 가능)에 따라야 하는 것입니다. 따라서, 질의의 내용과 같이 이 영 시행 이후에 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 것에 해당된다면 동 시행령 제39조에서 정한 절차(5분의 1 이상의 반대가 없으면 종료확인 가능)에 따라야 할 것으로 판단됩니다. (전자민원 '17.10.25)

[ 질 의 ] 1917년 7월 28일 사용승인 받고 입주한 아파트 입니다. 장기수선충당금은 1년 후에 적립하는 것으로 알고 있는데, 만약 2018년 7월부터 적립해야 된다면 부과는 몇월에 해야하는지요? [ 답 변 ] 「공동주택관리법 시행령」 제31조 제5항에 따라 장기수선충당금은 해당 공동주택이 사용검사(승인) 받은 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 “적립”하도록 규정되어 있으며 “부과”시기에 대해서는 규정되어 있지 않으므로 귀 공동주택의 경우 7월부터 “적립”하여야 할 것으로 판단됩니다. 아울러, 장기수선충당금은 전월 발생분을 익월에 정산하는 관리비와는 달리 앞으로 사용할 필요 비용을 미리 적립하는 것이므로, 7월 말일까지 납부하는 고지서에 장기수선충당금이 부과된 경우에 이것이 6월분을 의미하는 것이 아니므로 부과 시기가 문제될 것으로 보이지는 않습니다. (전자민원 '18.08.27)

[ 질 의 ] 난방배관의 일부구간이 부식되어 수선하고자 하는 경우에도 장기수선계획을 조정 후에 하여야 하는지요? 장기수선계획에는 전면교체로 작성되어 있고, 총론에는 긴급공사로서 '배관 누수'가 포함되어 있습니다. [ 답 변 ] 장기수선계획서의 ‘전면교체’는 단지내 시설물 전체의 교체만을 의미하지는 않습니다. 국토교통부 [장기수선계획 실무 가이드라인]에 따르면 공간적으로 독립성이 인정되는 경우에는 해당 공간 전체를 ‘전면’으로 인정하고 있으며 난방관의 경우 수직배관은 1개 라인 수직배관을, 수평배관은 구분된 공간의 수평배관을 전면으로 인정하는 것으로 설명하고 있습니다. 따라서, 귀 공동주택에서 수선하고자하는 범위가 상술한 전면교체에 해당한다면 장기수선충당금을 사용해야 할 것으로 판단되며, 아직 수선 주기가 도래하지 않은 경우라면 장기수선계획을 조정한 후 그에 따라야 할 것으로 사료됩니다. 다만, 귀 공동주택의 장기수선계획 총론에서 긴급공사에 대해 규정되어 있고 배관 누수에 따른 공사가 긴급공사에 해당된다면 총론에 따라 선집행하고 추후 장기수선계획을 조정할 수 있을 것으로 사료됩니다. ※ 장기수선계획 실무 가이드라인은 중앙공동주택관리지원센터 누리집 자료실에서 내려받으실 수 있습니다.(26쪽, 137쪽 참조) (전자민원 '18.09.28)

[ 질 의 ] 장기수선계획에 따라 내부도장공사를 시행하고자 합니다. 공사 진행방법을 논의하는 과정에서 계단바닥을 갈아내는 등 깨끗하게 정비한 후에 도장공사를 하자는 의견이 많습니다. 도장공사와 계단바닥청소작업을 한 건으로 묶어서 시행하고 장기수선충당금을 사용해도 되는지? [ 답 변 ] 「공동주택관리법」 제30조 제1항에 따라 장기수선충당금은 공동주택 주요 시설의 교체 및 보수에 사용하며, 장기수선계획 수립 기준인「공동주택관리법 시행규칙」 별표1에 규정되지 않은 항목은 비용 및 성격 등을 고려하여 부담주체의 의사에 따라 장기수선계획에 포함시킬 수 있습니다. 특히, 공동주택의 가치를 증진하는 성격이 있는 항목이라면 장기수선계획에 포함하는 것이 타당할 것입니다. 다만, 청소의 경우 그 성격상 공동주택 주요 시설의 교체 및 보수로 보기 어려울 것으로 사료되며, 계단 청소를 도장공사의 부대공사로 이해하기도 어려운 점으로 볼 때 계단 청소를 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금을 사용하는 것 보다 도장공사와 구분하여 수선유지비 사용이나 관리규약에 따른 예비비 사용이 더 적절할 것으로 사료됩니다. 참고로, 도장공사를 시행하게 되면 바닥이 오염될 수 있어 도장공사를 먼저하는 것이 효율적일 수도 있을 것으로 판단됩니다. (전자민원 '18.10.19)