담보 책임의 근거 법률 개정과 하자 담보 책임기간의 구분

  이창록 법무법인 공유 변호사 이코노믹리뷰 기사

    아파트 등 공동주택에 발생한 하자 담보 책임을 분양자나 의무 하자 보수 보증인에게 묻는 소송에서 법원은 구분소유자 측의 신청에 따라 법원이 지정한 감정인에게 공동주택의 하자 감정을 명하는데, 그 감정의 기준 내지 감정사항 중에 가장 기본적인 내용은 바로 하자 담보 책임기간의 구분에 따라 각 하자 보수비를 감정인이 산정하도록 지시하는 것이다.

감정의 대상이 되는 아파트가 2013. 6. 19. 이전에 분양된 것이라면, 법원은 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 제59조 제1항 관련 각 ‘별표’가 정하는 바에 따라 하자 담보 책임기간을 1, 2, 3, 4, 5, 10년(단, 2007. 3. 16. 사업승인 계획신청이 이루어진 아파트를 전제로 한다)으로 각 구분할 것을 감정인에게 명해야 한다.

 이는 ‘개정 주택법 제46조는 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인일(이하 ‘사용검사일’이라고만 한다)부터 대통령령이 정하는 담보 책임기간 안에 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에 한해 담보 책임을 인정하고 있으므로, 개정 주택법 제46조에서 규정하는 하자에 대해서는 위 대통령령이 정하는 담보 책임기간 안에 하자가 발생한 때에 한해 개정 집합건물법 제9조에 따라 하자 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 그밖에 개정 주택법 제46조에서 규정하지 않는 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공·미시공 등의 하자에 대해서는 위 대통령령이 정하는 담보 책임기간의 제한 없이 개정 집합건물법 제9조에 따라 하자 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다’는 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108234 판결에 근거한 것이다.

이와 달리 감정 대상 아파트가 2013. 6. 19. 이후 분양된 것이라면 하자 담보 책임기간을 2012. 12. 18. 개정된 집합건물법에 따라 2, 3, 5, 10년으로 각 구분해야 할 것이나, 문제가 되는 것은 하자 보수 보증인과의 관계이다. 즉, 아파트가 2013. 6. 19. 이후 분양되었지만 그 사용검사는 2016. 8. 12. 제정된 공동주택관리법 시행령 시행 이전에 이루어진 경우, 하자 보수 보증인은 종전과 같이 구 주택법 시행령에 따른 각 하자 담보 책임기간 내지 각 보증기간 내에 발생된 하자 보수 의무 불이행에 따른 보증금을 지급할 의무가 있어, 분양자에 대한 하자 담보 책임기간과 의무 하자 보수 보증인에 대한 하자 담보 책임기간이 별도의 법률에 따라 구분되어야만 한다.