공동주택관리법 제37조 제1항에 따른 하자보수 청구는 담보책임기간 내에 이뤄져야 한다. 입주자대표회의 또는 임차인 등의 하자보수 청구가 담보책임기간 내에 이뤄져야 하는지에 대해 법제처는 이렇게 답했다.

법제처는 우선 공동주택관리법 제37조 제1항 후단에서 하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 위임하고 있다고 설명했다. 또 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제38조 제1항에서는 하자보수의 절차와 관련해 입주자대표회의 또는 임차인 등은 공동주택에 하자가 발생한 경우 담보책임기간 내에 하자보수를 청구해야 한다고 규정하고 있음을 지적했다. 즉 하자보수를 청구해야 하는 기간을 ‘담보책임기간 내’로 한정해 규정하고 있다는 것이다.

같은 영 제39조 제1항에서는 하자보수의 종료와 관련해 사업주체가 입주자대표회의 등에 알려야 할 사항을 규정하고 있다. 사업주체는 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일과 함께 담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 않으면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실을 알려야 한다.  

법제처는 이런 점을 종합해 볼 때 공동주택관리법 제37조 제1항에 따른 하자보수 청구는 담보책임기간 내에 이뤄져야 한다고 보는 것이 규정 문언과 체계에 부합하는 해석이라고 봤다.

공동주택관리법 제37조 및 같은 법 시행령 제38조는 구 주택법 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이다. 특히 같은 법 시행령 제38조의 경우 집합건물법 제2조의 2에서 하자담보책임에 관한 공동주택관리법의 특별규정이 집합건물법에 저촉되는 경우 그 효력이 없다고 규정하고 있다. 

이런 점을 고려하고 법령 간 상충을 방지하기 위해 공동주택관리법에 따른 담보책임기간을 집합건물법 제9조의 2에 따른 담보책임의 존속기간과 일치시키려는 취지도 있다. 같은 조에서 담보책임 존속기간 내에 담보책임에 관한 권리를 행사하도록 규정한 것에 비춰 볼 때 공동주택관리법 제37조 제1항에 따른 하자보수 청구 역시 담보책임기간 내에 이뤄져야 한다고 보는 것이 관련 규정의 입법 연혁 및 취지에 부합한다. 

한편 공동주택관리법 제37조 제1항에 따른 하자보수 청구가 가능한 기간은 하자보수 청구라는 재산권 행사의 본질적 요소에 해당하는 사항이다. 따라서 하위법령으로 법률과 달리 규정하거나 법률에 규정되지 않은 새로운 내용을 규정할 수 없으므로 같은 법 시행령 제38조 제1항의 규정 내용에 기초해 같은 법 제37조 제1항에 따른 하자보수 청구 가능 기간을 제한적으로 해석하는 것은 타당하지 않다는 의견이 있다.

그러나 하자보수청구권 행사 기간을 어느 정도로 할 것인지는 입주자 등의 재산권 보호와 공동주택의 하자에 관한 법률관계의 조속한 안정이라는 이익을 어떻게 조화시킬지의 문제다. 따라서 입법자의 재량사항에 속한다고 할 것이다. 또 그 재량사항에는 하자보수청구권 행사기간을 법률에 직접 규정할지 아니면 법률의 위임에 따라 하위법령에서 규정할지에 대한 판단도 포함된다고 볼 수 있다.

또 공동주택관리법 제37조 제1항 후단에서는 하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항이라는 문언을 사용해 대통령령으로 규정할 수 있는 내용을 예측할 수 있도록 하고 있다. 동시에 폭넓은 행정입법재량을 인정한 것으로도 보인다. 또 일반적으로 권리행사가 가능한 기간과 관련해 법률에서 정하지 않은 사항일지라도 법률 문언의 내용과 체계, 제도의 취지 등을 고려해 법률이 예정하고 있는 범위 내에서 대통령령으로 그 기간의 기산일 등을 구체화해 규정할 수 있다. 

이런 점을 종합해 볼 때 공동주택관리법 제37조 제1항에 따른 하자보수 청구 가능 기간을 제한적으로 해석하는 것이 타당하지 않다는 의견은 옳다고 보기 어렵다. 

따라서 공동주택관리법 제37조 제1항 전단에 따른 하자보수 청구는 담보책임기간 내에 이뤄져야 한다. 

 

<안건번호 22-0775 회신일자 2023-02-14>

 

김상호 기자 skim@hapt.co.kr

출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)