A [ 질 의 ]

경기도 소재 12세대 빌라입니다.

수선적립금 징수 관리방법을 문의합니다.



[ 답 변 ]

공동주택관리법 시행령 제2조의 의무관리대상 공동주택은 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식 공동주택, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물을 말하며,
의무관리대상 공동주택에 해당되지 않은 비의무관리대상은 공동주택관리법령(법, 시행령, 시행규칙)의 전체 조문을 적용하는 것은 아니며, 공동주택관리법 제93조에 따라 해당 지방지차단체에 관리감독 및 감사요청이 가능하고, 용도변경 등 행위허가(법35조), 사업주체 하자보수의무 등(법 제36조), 장기수선계획수립(법 제29조) 등은 공동주택관리법령을 따라야 하오니 업무에 참고하시기 바랍니다.



아울러「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제10조제1항에 따르면 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하며, 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. 라고 규정하고 있습니다.
또한 같은 법 제28조제1항에 따르면 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있으며, 같은 조 제4항에 따르면 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 및 특별자치도지사는 표준규약을 마련하여 보급하여야 하며, 표준규약에는 “구분소유자의 권리와 의무에 관한사항”, “건물의 대지, 공용부분 및 부속시설의 사용 및 보존·관리·변경에 관한 사항” 등이 포함되도록 규정하고 있습니다.



참고로 경기도 단지형 공동주택집합건물 표준관리규약 제76조제1항에 따르면 단지건물소유자는 단지관리단에 관리대상물의 주요시설 교체 및 보수에 필요한 단지 수선적립금과 각 동 수선적립금을 적립하여야 하며, 같은 조 제2항에 따라 단지 수선적립금은 토지, 부속시설 및 단지공용부분에 대한 단지건물소유자의 공유지분 비율에 따라 산출하며, 단지관리단이 스스로 수립한 수선계획에 따른 조사 및 수선공사(보수, 교체 및 개량공사)와 자연재해 등 예상하지 못했던 사유로 인하여 필요하게 된 수선공사의 경우 단지관리단집회의 결의를 거쳐 단지 수선적립금을 사용할 수 있다(같은 조 제4항)라고 규정하고 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.


따라서 단지 수선적립금 징수와 관련해서는 귀 단지의 관리규약에서 정한 사항을 확인하시기 바라며, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 보다 자세한 문의사항은 해당 법령을 소관하고 있는 법무부(법무심의관실 : 02-2110-3164~5)에 문의하여 주시기 바랍니다.

A [ 질 의 ]

주택건설촉진법에 따라 사업계획승인을 받아 준공된 의무관리대상이 아닌 공동주택(아파트)입니다.
건축허가일은 1989년10월13일이고, 사용승인일은 1990년5월24일입니다.
세대수는 80세대 미만 2개동이며, 승강기는 없고, 개별난방 공동주택입니다.


의무관리대상이 아닌 공동주택도 행위허가 및 신고, 장기수선계획, 하자보수 관련해서는 공동주택관리법을 적용 받아야 하는 걸로 알고 있는데, 현재 상기 아파트도 장기수선계획과 관련된 조항(공동주택관리법 제29조제1항)을 적용해야 하는지?



[ 답 변 ]

「공동주택관리법」에서 규정하는 의무관리대상 공동주택이 아니더라도 ‘행위허가(신고), 사업주체 하자보수의무, 지자체의 감독, 장기수선계획 등에 관련된 사항은 「공동주택관리법」을 따라야 할 것입니다. 다만, 장기수선계획에 대해 법 제29조 제1항에서 그 적용 대상을 규정하고 있으므로 그에 따르면 될 것으로 판단됩니다.



귀 공동주택 준공 당시 「공동주택관리령」 제23조 제1항 및 제2항에 따라 장기수선계획을 수립하여야 하는 공동주택은 다음과 같습니다.
1. 300세대 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택



따라서, 귀 공동주택은 준공 당시에는 장기수선계획 수립 대상에 해당되지 않는 것으로 판단되며, 이 후 주택법 개정으로 2007년 4월 20일 ‘「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물’, 2013년 12월 5일 ‘지역난방방식의 공동주택’이 추가되었습니다. 추가된 조항은 이미 준공된 공동주택에도 적용될 것이나 귀 공동주택은 추가된 두 가지 경우에도 해당되지 않으므로 장기수선계획에 대해서 「공동주택관리법」을 적용받지 않는 것으로 판단됩니다.

A ( 질 의 )

공동주택 소유자 변동시 종전 소유자가 납부하여 적립된 장기수선충당금 중 사용하고 남은 장기수선충당금을 종전 소유자에게 반환하여야 하는지?



( 답 변 )

장기수선충당금은 공동주택 공용부분 주요시설의 교체 및 보수를 위해 장기수선계획에 따라 소유자로부터 징수하여 적립하여야 합니다.(공동주택관리법 제30조제1항)

또한, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따라야 합니다.(같은법 제30조2항)



소유자가 납부한 장기수선충당금은 수선 계획된 시기(소유자가 소유권 상실한 이후 포함)에 사용할 금액이 포함되어 있다고 할 것이며, 소유자가 소유하고 있는 동안 납부한 금액 중 사용하지 않은 금액이 있다고 이를 반환하는 성격의 금원이 아닙니다.



판례에 따르면 장기수선충당금은 소유자나 세입자의 변동과 관계없이 이를 개별적으로 환급하거나 다른 용도로 사용할 수 없도록 관계법령에 의해 규정된 독립재산이므로 그에 대한 권리는 일단 납부·적립된 이후에는 전적으로 이 아파트 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단에 총유의 형태로 귀속된다고 판시하고 있습니다.(2014년, 서울동부지법 판결)



※ 총유란 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 공동 소유 형태를 말한다. 지분이 없고 총유물 분할청구 불가(민법 제278조 준공동소유 : 소유권 이외의 재산권)



공동주택 소유권 거래(변동)시 현재 공동주택의 상태를 고려하여 계약이 이루어지므로 소유권 이전 시 장기수선충당금도 계약내용에 포함이 되어 있다고 보여집니다.



참고로, 재건축을 위하여 아파트가 철거되었을 경우에 시설 수리용 적립금인 장기수선충당금은 종전 집주인이 아닌 철거 당시 소유권을 가진 재건축조합에 소유권이 있다는 법원의 판단이 있었습니다.

A [질 의]

당 아파트에 신규로 주차 차단기를 설치하려고 하는데 반드시 장기수선계획에 따라 장기수선충당금으로 공사를 해야하는지요?

아니면 당 아파트에 주차충당금이 설정되어 있는데 주차충당금으로 가능한지요?



[답 변]

주차차단기는 「공동주택관리법 시행규칙」 [별표 1]에서 장기수선계획에 포함해야 하는 항목으로 규정하고 있습니다.


또한, 「공동주택관리법」 제29조제3항에서 ‘입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다’고 규정하고 있으며, 같은 법 제30조제2항에 따라 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르는 것입니다.



따라서 질의와 같이 주차차단기를 신규로 설치하는 경우 위 법령에 따라 장기수선계획을 조정하여 계획에 반영한 후 장기수선충당금을 사용해야 할 것으로 판단되며, 주차장충당금으로 해당 시설을 설치할 수 없을 것으로 판단되니 참고하시기 바랍니다.

A [ 질 의 ]

공사업자를 적격심사에 의해 선정하기로 의결할 경우
관리규약의 적격심사제 세부평가표 중 세부배점 간극을 정하는 것은
입주자대표회의 의결로 가능한 걸로 알고 있습니다.
그러면 의결로 가능한 세부배점 간극이란 구체적으로 어떠한 간극을 가리키는 것인지요.

예로서 관리규약에 정해진 평가내용의 신용평가 등급에서
A등급 이상 15점, B등급 이상 13점, C등급 이하 10점으로 정해져 있는 경우,
AA등급 이상 15점, B 등급 이상 10점, B­마이너스 ­등급 이하 8점으로 정하는 것을 입주자대표회의 의결로 가능한지요.
(관리규약의 신용평가 등급 및 세부배점을 입주자대표회의 의결로 변경 가능한지의 여부 포함)



[ 답 변 ]

「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 [별표 5] 공사 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표의 “세부배점 간격”을 정하는 것은 입주자대표회의 의결로 가능합니다.
다만, 국토교통부에서는 “입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 평가항목을 달리 정한 경우”에는 달리 정한 평가항목에 대한 평가기준 및 제출서류를 새롭게 정할 수 있을 것이나, 동 표준평가표의 평가항목을 그대로 사용하는 경우에는 <비고>에 제시된 평가기준 및 제출서류를 그대로 적용하여야 하며, 이 기준을 임의로 변경하는 것은 적합하지 않은 것으로 해석하고 있습니다(「주택관리업자 및 사업자 선정지침 해설서」 참조).


따라서 질의와 같이 귀 공동주택관리규약의 적격심사 평가표에 동 지침의 표준평가표에 있는 “신용평가 등급”을 평가항목으로 정하고 있는 경우라면, 동 지침의 비고에서 정하고 있는 신용평가등급의 세부배점 기준을 그대로 적용해야 하는 것이니 참고하시기 바랍니다.

A [ 질 의 ]

장기수선계획서 작성을 외부 전문가에게 맡길 경우 비용 처리 방법은?



[ 답 변 ]

「공동주택관리법」 제29조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제7조 제2항에 따라 장기수선계획의 조정 주체는 ‘입주자대표회의와 관리주체’입니다. 구체적으로는 관리주체가 장기수선계획의 조정안을 작성한 후 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 조정하므로 장기수선계획 조정안의 작성자는 ‘관리주체’입니다.


따라서, 장기수선계획 조정안은 원칙적으로 관리주체가 작성해야 하는 것이며, 장기수선계획 조정안 작성 대행업체에 대한 비용을 공동주택 입주자등에게 징수한 ‘관리비’로 집행하거나 소유자에게 징수한 ‘장기수선충당금’으로 집행하는 것은 원칙에 맞지 않습니다.



다만, 국토교통부 해석에 따르면 장기수선계획을 조정하는 업무가 해당 공동주택의 장수명화를 견인하는 중요한 업무이므로 이러한 중요한 업무에 대하여 보다 전문적인 업체의 조정안을 통해 공동주택을 관리해나가고자 하는 경우에는 해당 내용을 장기수선공사에 부대되는 용역으로 보아 장기수선계획에 반영(소유자의 의견을 수렴하여 장기수선계획 조정절차를 거쳐야 함)한 후에 그 비용을 장기수선충당금으로 집행하는 방법은 가능합니다.



참고로, 중앙공동주택관리지원센터에서는 단지특성이 반영된 장기수선계획서를 쉽게 작성할 수 있도록 '공동주택 유지관리 정보시스템'을 개발하여 무료로 운영 중이며, 관리주체는 회원등록 후에 사용할 수 있습니다.

※ 공동주택 유지관리 정보시스템 접속주소 : apt.lh.or.kr 또는 중앙공동주택관리지원센터 홈페이지에서 연결



(전자민원 '18.08.23)

A <민원내용>
장기수선충당금 사용 관련하여 질문 드립니다.
장기수선계획서의 수선주기와 다르게 수선이 필요한 긴급 상황이 발생하였을 경우 처리 방법이 궁금합니다.
수선계획주기에 수선을 할 경우는 정상적인 방법으로 충당금 사용이 가능하겠으나 그렇지 못할 경우 대금 지급전 장기수선계획서 조정과 주민동의를 받아서 처리를 하면 가능할 것으로 사료되나 이는 물리적으로 어려울 수도 있습니다.
그래서 장기수선계획서 작성 시 비고란에 예상치 못한 상황 발생으로 인한 수선은 수선주기가 도래하지 않더라도 부분 수선의 항목으로 수선을 할 수 있다. 라는 내용을 기입하여 놓으면 장기수선충당금의 사용이 가능한지 궁금합니다.

<처리결과>
주택법 제51조제2항에 따라 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 사용합니다. 따라서, 수선주기 등이 장기수선계획에 맞지 않는다면 장기수선계획을 조정한 후 장기수선충당금을 사용하여야 할 것입니다.
다만, 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우도 있으므로, 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예: 사고 등 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 경우, 얼마 이내 소액 범위 내에서 계획 변경에 따른 비용 지출 등)를 장기수선계획 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 가능한 것으로 유권해석 하고 있으니 이점 참고하시기 바랍니다.
(등록일 2014.10.21)

A [ 질 의 ]

장기수선계획서에 급수관 전면교체는 있으나 부분수선은 없습니다.
동파방지를 위하여 전체 급수관에 보온 보강공사(보온재, 열선)를 하려고 하는데
이 경우 장기수선충당금 또는 수선유지비 어느 것으로 처리하여야 하는지?



[ 답 변 ]

국토교통부 장기수선계획 실무 가이드라인에 따르면 보온재를 급수관의 범위에 포함하여 설명하고 있고 열선 역시 배관의 보온을 위한 것으로써 열선공사 및 보온공사는 배관교체공사의 마무리 단계에 해당할 것으로 보입니다. 따라서, 급수관 보온공사는 배관교체공사의 일부를 구성하는 것으로 판단되므로 보온공사비 역시 장기수선충당금을 사용하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.
* 장기수선계획 실무 가이드라인은 중앙공동주택관리지원센터 누리집에서 내려받으실 수 있습니다.(p125 참조)



(전자민원 '18.07.12)

A [ 질 의 ]

장기수선계획 별표1의 73개 항목에는 없으나 아파트 내 전기공급을 담당하는 중요 시설물로 전봇대 이전을 장기수선계획에 포함할 수 있는지



[ 답 변 ]

‘공동주택관리법’제29조제1항 및 같은법 시행령 제30조에 따르면 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대하여 수립하는 것이고, 그 수립기준은 ‘공동주택관리법 시행규칙’ 별표1에서 규정하고 있습니다.

- 또한, 같은법 제30조제1항 및 같은법 시행규칙 제9조, 별표1에 따르면 공동주택에 보편적으로 존재하는 공용부분 중 정기적인 수선유지가 필수적인 공동주택 주요시설의 범위에 관하여 규정하고 있고, 이는 장기수선계획을 수립·조정할 때 반드시 포함하여야 하는 최소한의 시설에 해당한다고 할 것입니다.

- 「공동주택관리법 시행규칙」별표1에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여야 한다고 할 것이며, 별표 1에 명시되어 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중(공동주택관리법 시행령 별표2) ‘수선유지비’로 부과하는 것은 가능할 것으로 판단됩니다. (다만, 참고로 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여, 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적인 것임)

- 따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」별표 1에 포함된 공종의 경우 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 집행하여야 하는 것이며, 그 외의 별표 1에 명시되어 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 귀 공동주택에서 해당 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항임을 알려드립니다.


(17.04.05 국토부 전자민원)

A [ 질 의 ]

장기수선계획 대상시설물 중 수선주기가 도래하지 않았으나, 갑작스런사고에 의하여 부득이 공사를 하는 경우 장기수선충당금을 사용할 수 있는지 질의드립니다.
구체적으로, 자동화재감지설비 중 화재 수신반이 2034년에 수리하기로 계획되었으나, 최근에 갑작스런 고장으로 수리를 해야하는데, 장기수선충당금을 사용할 수 있는지 질의드립니다.(수신반 고장으로 화재발생 미감지 사고방지 긴급공사 임)



[ 답 변 ]

「공동주택관리법」제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은법 제30조제2항에 따르면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있으므로 공용부분 주요시설의 교체·보수가 필요한 경우에는 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 사용하여야 함을 알려드립니다.

- 다만, 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예:사고 등 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 경우, 얼마 이내 소액 범위 내에서 계획 변경에 따른 비용 지출 등)를 장기수선계획 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 가능한 것으로 유권해석 하고 있으니 이점 참고하시기 바라며, 장기수선계획의 총론을 변경하는 것도 장기수선계획의 조정으로 보아야 할 것이므로 「공동주택관리법」제29조에 따라 조정 절차를 거쳐야 하는 것임을 알려드립니다.

- 이 경우, 소액의 범위에 대해서는 별도 규정하고 있지 않으나, 장기수선충당금 사용의 예외적인 경우이므로 해당 공동주택에서는 긴급한 사정을 해소하기 위하여 필요한 최소한의 범위 내로 정하여 운영하는 것이 바람직할 것으로 판단됨을 알려드립니다.



('16.11.23 국토부 민원마당)

A <민원내용>
첨부파일과 같이 장충금 산정에 대한 이견이 있어 문의 드립니다.

장기수선계획서에 의한 수선비총액 : 16,314,130,950 원 (40년)
장기수선계획기간 중의 수선비 총액
X 세대당 주택공급면적(㎡) = 월간세대별 장충금
총 공급면적(㎡) X 12 X 계획기간

관리규약 제62조[장기수선충당금의 세대별 부담액 산정방법] ① 영 제66조제1항에 따른 “장기수선충당금의 요율”은 연차별로 다음 각 호의 적립요율에 따라 산정함을 말한다. 1. 2015년부터 ~ 2024년까지 : 100분의 10이하

[문의내용]
관리규약이 위와 같을 경우 최초 10년간(2015~2024년) 115.80㎡인 세대의 매월 장기수선충당금 산정액은 다음중 어느 것이 맞나요?

[갑설]
16,314,130,950 원
X 115.80㎡ X 10% = 7,348원
53,556.94(㎡) X 12 X 40년


[을설]
16,314,130,950 원 X 10%
X 115.80㎡ = 29,395원
53,556.94(㎡) X 12 X 10년(2015년~2024년)



<처리결과>
귀 공동주택 관리규약으로 '15~'24년까지 장기수선충당금의 적립요율을 10%로 하였다면 해당 기간동안 장기수선계획에 의한 총 적립금액의 10%를 적립(1,631,413,095원)하는 것입니다.
- 이와 관련, 질의 내용의 갑설은 '15~'24년까지의 적립금액을 40년에 걸쳐서 걷을 경우의 115.80㎡인 세대의 매월 적립금액을 의미하는 것이므로 타당하지 않은 계산식으로 판단되며 을설의 경우 '15~'24년까지의 적립금액을 10년에 걸쳐서 걷을 경우 115.80㎡인 세대의 매월 적립금액을 의미하는 것으로 타당한 계산식으로 판단됨을 알려드립니다. (등록일 2014.12.18)

A 민원내용
1. 장기수선계획 조정을 외부용역에 의뢰한 경우 조정 비용을 장기수선충당금사용계획서 작성 후 입대 의결을 통해 장기수선충당금으로 지출할수 있는지 여부?
(주택법 제55조 2항 관리소장의 업무 등 : 하자발견 및 하자보수의 청구 장기수선계획의 조정, 시설물~중략 ~ 다만, 비용지출 수반하는경우입주자대표회의 의결을 거쳐야한다)
2. 사용 가능 하다면 반드시 장기수선계획에 추가하여(계획조정비용)사용 해야 하는지?
(법 제51조제2항 : 장기수선충당금은 장기수선계획에 따른다)
(장기수선계획은 건물 장수화을 위해 주요 시설물에 대한 수선,교체 비용으로 계획 조정 비용이 장기수선계획서에 항묵으로 추가 될 수 있는지의 문제)
3. 장기수선충당금 사용이 불가하면 전문가 자문비 또는 예비비로 조정비용을 처리해도 되는지 ?
(전문가 자문비의 경우 장기수선계획 조정을 위한 비용은 자본적 지출로 소유자의 부담으로 사용자의 형평성문제, 예비비(잡수익)의 경우 사용자 기여분과 소유자 기여분의 구분 문제 처리)

처리결과
장기수선계획 조정을 위탁하는 비용의 장기수선충당금 사용 여부에 대하여 주택법령에 별도로 명시하고 있지는 않습니다만, 공동주택의 공용부분의 보수에 필요한 비용으로 판단되므로 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금을 사용함이 가능할 것으로 판단됨을 알려드립니다. (등록일 2014.06.13)

A <민원내용>
1. 개정된 별표1 장기수선계획의 수립기준의 내용중 대부분 전면교체만 있는데 계획에 있는공사중에서 부분수선,부분교체가 이루어질때에는 수선유지비로 사용할 수 있는지요?

2. 전면교체의 의미를 정확하게 어떻게 판단해야 하는 걸까요?
예를들어 소화펌프가 전면교체항목인데 당아파트에는 소화펌프가6대가 있는데 6대를 모두 교체가 이루어질때 전면교체로 보는지 1대씩 교체해도 전면교체로보아 장기수선충당금을 사용하는지? 1대교체는 부분교체로 본다면 수선유지비로 사용가능한것인지? 1대 전면교체가 아니라 일부 수선이라면 수선유지비로 지출해야하는지?
또한 감지기는 3000개가 넘게 설치되어있는데 3000개를 일시에 교체할때에 전면교체로 보는지?

3. 소방설비에서 수신반의 의미를 무엇으로 봐야하는지? P형수신기만을 표현하는것인지 자동화재탐지설비에해당되는 모든 설비를 의미하는것인지?

4. 배관에있어 전면교체만을 장기수선충당금으로 사용하는것인지? 일부 부분별도 누수로인해 공사하게 된다면 수선유지비로 사용가능한것인지?

5. 별표1에 명시된 부분에 해당하는것은 모두 장기수선계획에 수립하고 명시되지 않은 부분은 수립하지않고 수선유지비로 지출해도 무방한지?


<처리결과>
ㅇ「공동주택관리법 시행규칙」별표1 장기수선계획 수립기준에서 전면교체만해당되는 공용부분의 주요시설에 대한 부분수선공사는 반드시 장기수선계획에 반영해야 하는 것은 아니며,

- 부분수선공사의 장기수선계획에 추가 여부는 각 공동주택에서 자율적으로 결정하되, 장기수선계획에 반영되지 않은 부분수선공사는 수선유지비로 집행 가능함을 알려드립니다.

ㅇ 전면교체의 의미와 관련하여서는 해당 항목의 공사가 명확히 구분된 공간(동, 동의 특정 부위, 지하주차장 등) 단위 내의 수선공사인 경우에는 전면수선에 해당하는 것이며,

- 또한, 제품(또는 시설)의 기능을 고려하여 여러 부품이 결합되어 제작된 제품이 독립적으로 기능하는 것이라면, 하나의 제품 교체도 전면수선에 해당함을 알려드립니다.

ㅇ 해당질의 내용이 명확하지 않아 정확한 답변이 어려우나,「공동주택관리법 시행규칙」별표1 제3호다목에 따르면 자동화재 감지설비 중 수신반을 장기수선계획 수립기준으로 규정하고 있음을 알려드립니다.

ㅇ 배관교체 질의내용은 위의 답변을 참고하시어 결정하시기 바랍니다.

ㅇ 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대하여 수립하는 것이며(「공동주택관리법」제29조제1항), 수립기준은 「공동주택관리법 시행규칙」별표1와 같습니다.

- 「공동주택관리법 시행규칙」별표1에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여야 한다고 할 것이며, 별표 1에 명시되어 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중(공동주택관리법 시행령 별표2) ‘수선유지비’로 부과하는 것은 가능할 것으로 판단됩니다. (다만, 참고로 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여, 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적인 것임)

- 따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」별표 1에 포함된 공종의 경우 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 집행하여야 하는 것이며, 그 외의 별표 1에 명시되어 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 귀 공동주택에서 해당 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항임을 알려드립니다. (등록일2016.08.17)

A [ 질 의 ]

일부세대 누수로 인하여 부분적으로 옥상우레탄 방수 보수 공사를 하고자 하는데
장기수선계획서 상에는 부분수리는 없고 전면수리만 있는상태입니다.



당아파트의 경우 10개동인데 부분적으로 누수되는곳 일부만 수리코져 할때

장기수선계획에 부분수리가 없는 항목이라 수선유지비로 부분수리가 가능한지 궁금합니다.



[ 답 변 ]

장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대하여 수립하는 것이며(「공동주택관리법」제29조제1항), 수립기준은 「공동주택관리법 시행규칙」 [별표 1]과 같습니다.


「공동주택관리법 시행규칙」 [별표 1]에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여야 할 것입니다.

질의의 경우「공동주택관리법 시행규칙」별표1 장기수선계획 수립기준에서 전면교체만 해당되는 공용부분의 주요시설에 대한 부분수선공사는 반드시 장기수선계획에 반영해야 하는 것은 아니며, 부분수선공사의 장기수선계획에 추가 여부는 귀 공동주택에서 자율적으로 결정하되, 장기수선계획에 반영되지 않은 부분수선공사는 수선유지비로 집행 가능함을 알려드립니다.(다만, 참고로 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여, 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적인 것임)



* 참고로 국토교통부에서는 전면교체의 의미와 관련하여서는 해당 항목의 공사가 명확히 구분된 공간(동, 동의 특정 부위, 지하주차장 등) 단위 내의 수선공사인 경우에는 전면수선에 해당하는 것이며, 제품(또는 시설)의 기능을 고려하여 여러 부품이 결합되어 제작된 제품이 독립적으로 기능하는 것이라면, 하나의 제품 교체도 전면수선에 해당하는 것으로 유권해석하고 있으니 참고하시기 바랍니다. 다만, 질의와 같이 해당 동의 옥상방수공사를 부분적으로 시행하는 것이지만, 이와 같은 공사를 여러 동에서 실시하는 경우라면 공사에 관한 구체적인 계획 등을 가지고 공동주택관리에 관한 지도감독 권한이 있는 관할 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다.


('17.08.10 전자민원)

A [ 질 의 ]

아파트의 노후 CCTV설비 일체를 교체하는데 있어서
1. 클라우드 방식(관리소에 영상저장장치를 설치하지 않고 인터넷을 통하여 SK브로드밴드, 에스원 등 업체의 서버에 저장하는 방식)으로 ,
2. CCTV카메라, 모니터 등 설비 및 배선공사 일체를 업체에서 해주고 고장시 유지보수도 업체에서 하고, 아파트는 월정액을 납부하는 방식으로,
3. 그 월정액을 장기수선충당금으로 납부가 가능한지 궁금합니다.



[ 답 변 ]

ㅇ 장기수선계획은 공동주택의 공용부분 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기 위해 수립하는 것이며,(공동주택관리법 제29조제1항)

- 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 소유자로부터 징수하여 적립하는 것입니다.(공동주택관리법 제30조제1항)

- 따라서, CCTV의 경우 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금으로 교체 및 보수하여야 할 것으로 보이며, 이를 할부·임대(리스) 등의 방식으로 진행하는 것은 타당하지 않은 것으로 판단됨을 알려드립니다.



('16.12.05 국토부 전자민원)

A [ 질 의 ]

난방배관의 일부구간이 부식되어 수선하고자 하는 경우에도 장기수선계획을 조정 후에 하여야 하는지요?
장기수선계획에는 전면교체로 작성되어 있고, 총론에는 긴급공사로서 '배관 누수'가 포함되어 있습니다.



[ 답 변 ]

장기수선계획서의 ‘전면교체’는 단지내 시설물 전체의 교체만을 의미하지는 않습니다. 국토교통부 [장기수선계획 실무 가이드라인]에 따르면 공간적으로 독립성이 인정되는 경우에는 해당 공간 전체를 ‘전면’으로 인정하고 있으며 난방관의 경우 수직배관은 1개 라인 수직배관을, 수평배관은 구분된 공간의 수평배관을 전면으로 인정하는 것으로 설명하고 있습니다. 따라서, 귀 공동주택에서 수선하고자하는 범위가 상술한 전면교체에 해당한다면 장기수선충당금을 사용해야 할 것으로 판단되며, 아직 수선 주기가 도래하지 않은 경우라면 장기수선계획을 조정한 후 그에 따라야 할 것으로 사료됩니다. 다만, 귀 공동주택의 장기수선계획 총론에서 긴급공사에 대해 규정되어 있고 배관 누수에 따른 공사가 긴급공사에 해당된다면 총론에 따라 선집행하고 추후 장기수선계획을 조정할 수 있을 것으로 사료됩니다.
※ 장기수선계획 실무 가이드라인은 중앙공동주택관리지원센터 누리집 자료실에서 내려받으실 수 있습니다.(26쪽, 137쪽 참조)


(전자민원 '18.09.28)

A [ 질 의 ]

저희 아파트는 38년된 노후 아파트입니다. 참고로 자치관리를 하고 있습니다.
저희 아파트는 공사를 해야 할 경우 입찰을 하지 않고 자재를 구입하여 직원들이 직영처리하고 있습니다.

법 저촉 여부가 궁금합니다.



[ 답 변 ]

공동주택관리법 시행령 제25조제1항제3호가목에 따라 장기수선충당금을 사용하는 공사는 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항임을 참고하여 주시기 바라며, 장기수선공사를 위해 자재를 구입하고 해당 공사를 관리사무소 직원이 직접 시공하는 것이 해당 공사와 관련된 법령에 위반되지 않는다면 가능 할 것으로 판단됩니다.



다만, 공동주택관리법 제63조제1항제1호에 따라 “공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리”에 관한 사항은 관리주체의 업무에 해당합니다만, 동 관리주체의 업무를 수행함에 따른 관리비 등의 부담주체는 입주자등(입주자+사용자)이므로 관리주체 소속직원이 해당 공동주택 관리주체의 업무수행을 위한 근로시간에 관리주체의 업무수행을 하지 않고 소유자가 적립한 장기수선충당금으로 장기수선공사를 실시하게 하고 그에 따른 인건비를 장기수선충당금으로 별도 지급하는 것은 타당하지 않을 것으로 판단되므로 해당 공동주택의 관리주체 업무 수행에 지장을 주지 않는 범위에서 보수를 하는 것이 바람직 할 것으로 판단됩니다.



※ 참고로 건설산업기본법 제9조제1항에 따르면 경미한 건설공사를 업으로 하려는 경우에는 등록을 하지 아니하고 건설업을 할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제8조제1항제2호에 따르면 경미한 건설공사 범위로 전문공사를 시공하는 업종과 그 업종별 업무내용에 해당하는 건설공사로서 공사예정금액이 1천5백만원미만인 건설공사로 정하고 있음을 참고하여 주시기 바랍니다.



질의 내용의 공사가 전문공사를 시공하는 업 등록을 하지 아니하고 공사를 실시 할 수 있는지 여부 및 건설산업기본법과 관련하여 보다 자세한 사항은 국토교통부(건설경제과, 044-201-3515)로 문의하여 주시기 바랍니다.



('17.04.21 전자민원)

A [ 질 의 ]

공동주택관리법 시행규칙에 따를 경우 구)주택법에 있었던 예비전원(자가발전)설비 또는 변전설비의 축전지(배터리)가 삭제되었습니다.
축전지 교체를 할 경우 수선유지비로 사용해도 되는지요?


또한 장기수선계획을 개정된 공동주택관리법 시행규칙을 반영하지 못하고 있는 상태에서 먼저 수립한 장기수선계획(주택법에 따라 수립한 장기수선계획)에 따를 경우 축전지가 명시 되어 있는데 이럴 경우 공동주택관리법을 따라야 하는지 아니면 주택법에 의해 세워진 장기수선계획을 따라야 하는지요?




[ 답 변 ]

공동주택관리법 시행규칙 [별표 1]에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우에는 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여 공사를 하여야 합니다만, [별표 1]에 명시 되어 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중 ‘수선유지비’로 부과하는 것은 가능할 것입니다.



다만, 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 바람직 할 것으로 판단됩니다.


따라서 공동주택관리법 시행규칙 [별표 1]에 포함된 공종의 경우 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 집행하여야 하며, 그 외의 [별표 1]에 명시되어 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 해당 공사의 성격, 소요비용, 관리규약, 관리비 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 귀 공동주택에서 자율적으로 결정 할 사항입니다.



또한 「공동주택관리법 시행규칙」 부칙 <국토교통부령 제354호, 2016.8.12.> 제7조(장기수선계획의 수립기준에 관한 경과조치)제1항에서 “이 규칙 시행 당시 수립되거나 조정된 장기수선계획은 법 제29조제2항 또는 제3항에 따른 조정 전까지는 별표 1에도 불구하고 종전의 「주택법 시행규칙」을 따른다”고 규정하고 있습니다.
따라서 질의 내용과 같이 기존 주택법령에 따라 귀 공동주택 장기수선계획에 반영되어 있는 항목이 현재 공동주택관리법령에 명시되어 있지 않더라도 귀 공동주택 장기수선계획에 반영되어 있는 관계로 해당 항목은 귀 공동주택 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 사용하여 교체하여야 합니다.
만약, 귀 공동주택에서 해당 항목을 수선유지비로 부과하고자 한다면 해당 항목에 대한 장기수선계획 조정 절차를 통한 후 수선유지비로 부과할 수 있을 것으로 판단됩니다.



('17.04.13 전자민원)

A [ 질 의 ]

1. 저희 아파트는 매년 소방시설에 대한 작동기능점검을 실시하여야 합니다.
장기수선계획에는 소방시설 점검비용에 대한언급이 없습니다.
점검비용을 장기수선충당금으로 사용해도 되는지요?




2.작동기능점검을 실시하여 지적사항이 많이 나왔습니다.
지적사항을 보수할려고 하는데 장기수선계획에는 감지기,수신반,중계기,유도등,소화펌프 이러한 공사종별이 장기수선계획에 포함되어있습니다.
근데 지적사항에는 장기수선계획에 포함되어있는것도 있고 없는것도 많습니다.
포함되어있는 수선은 감지가.유도등 등으로 수선비용이 적은 공사가 포함되어있습니다.
이럴경우 장기수선충당금을 어떻게 사용해야될까요?
장기수선계획에 포함된 공사는 장충금을 사용하고 포함되지않은 공사는 수선충당금이나 예비비를 사용해야되나요?



[ 답 변 ]

1. 소방시설의 점검비용은 「공동주택관리법 시행령 제23조 제1항」 및 동법 시행령 「별표2. 관리비의 비목별 세부명세」에 따라 건축물의 안전점검 비용은 수선유지비로 집행하실 수 있음을 알려드립니다.



또한, 「공동주택관리법 시행규칙 제7조1항」 및 「제9조의 별표1」 에 따라 장기수선계획의 수립기준을 규정하고 있습니다.



2.작동기능점검 지적사항에 따른 보수대상이 「별표 1. 장기수선계획의 수립기준」의 수선항목 범위에 해당되는 경우 장기수선계획에 포함된 항목은 장기수선충당금으로 집행이 가능하오며,



지적내용이 「별표 1. 장기수선계획의 수립기준」의 수선항목 범위에 해당되나 장기수선계획에는 포함되어 있지 않은 경우 장기수선계획 검토 및 조정을 시행하여 장기수선충당금으로 집행이 가능함을 알려드립니다.



다만, 예기치 못한 사정에 따라 장기수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용해야 할 경우(예: 안전사고 또는 고장 등으로 인한 긴급공사, 긴박하게 시행되어야 하는 소액 지출) 장기수선계획서 총괄부분에 근거를 마련하여 공사 후 이를 반영하여 조정하여야 합니다.



지적내용이 「별표 1. 장기수선계획의 수립기준」의 장기수선항목에 해당되지 않고 장기수선계획에도 포함되지 않은 항목일 경우, 또한 장기수선계획서 총론에 마련한 근거에도 해당되지 않은 경우에는 수선유지비 사용이 가능함을 알려드립니다.



더불어 예비비는 예측할 수 없는 사유 발생 시 예산이 부족한 비목에 한하여 사용하되, 관리주체가 예비비를 집행하고자 할 때에는 관리비의 지출비목, 지출사유, 금액 등을 작성하여 입주자대표회의의 의결을 얻어야 하며, 예비비를 사용한 때에는 그 금액을 관리비 부과내역서에 별도로 기재하고 게시판, 통합정보마당에 공개하여야 함을 알려 드립니다.



('17.04.18 전자민원)

A [ 질 의 ]

공동주택관리법 제29조제1항에 따르면 장기수선계획은 공동주택의 공용부분의 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기위해 수립하고

동법 제30조제1항은 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체및 보수에 필요한 비용을 소유자로부터 징수하여 적립하는 것으로 되어있습니다.

여기서 공동주택의 공용부분의 주요시설 교체라 함은

1. 구입교체만을 의미하는것인지 아니면 임차교체까지도 포함하는지 여부

2. 구입교체만을 의미하면 관련법 조항을 알려 주시기 바라며 또한 구입교체보다 임차교체가 훨씬 경제적이득이 있음에도 불구하고 임차하지 못한 소유자 피해보상은 정부 어느부서에서 담당 하는지
3. 임차교체도 포함하면 매월(년) 임대자에게 지급하는 임대료는 관리비(수선유지비)로 부과하여야 하는지 아니면 적립된 장기수선충당금에서 지급하여야 하는지



[ 답 변 ]

ㅇ ‘공동주택관리법’제29조제2항에 의하면 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있으며,

- 같은 법 제30조에는 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하며, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있습니다.

- 위의 내용과 같이 공동주택관리법령에서는 공동주택의 주요시설물을 교체하거나 보수하기 위해서 계획을 수립하여 필요 비용을 적립하고, 그 계획에 따라 적립된 장기수선충당금을 사용하도록 규정하고 있습니다.

- 또한, 같은법 제30조제1항 및 같은법 시행규칙 제9조, 별표1에 따르면 공동주택에 보편적으로 존재하는 공용부분 중 정기적인 수선유지가 필수적인 공동주택 주요시설의 범위에 관하여 규정하고 있고, 이는 장기수선계획을 수립·조정할 때 반드시 포함하여야 하는 최소한의 시설에 해당한다고 할 것입니다.

- 따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」별표 1에 포함된 공종의 경우 장기수선계획에 포함하여 적립된 장기수선충당금으로 집행하는 것이 타당할 것으로 판단되며, 이를 렌탈(임대) 또는 할부 방식으로 진행하는 것은 타당하지 않은 것으로 판단됨을 알려드립니다.

- 만일, 공동주택 주요시설(별표1)의 교체공사를 렌탈(임대) 또는 할부 방식으로 할 수 있도록 한다면, 해당 공동주택 주요시설 수선공사에 소요되는 비용을 적절하게 적립할 필요성이 줄어들게 되고, 렌탈(임대) 또는 할부 방식의 공사로 입주자 등에게 과도한 부채를 발생 시킬 우려가 있습니다.

- 또한, 주요시설의 교체 비용을 소유자가 부담하는 장기수선충당금이 아닌 사용자와 임차인에게 전가 될 수 있는 등 이는 결국 공용부분 주요시설의 체계적이고 계획적인 수선유지를 위해 공동주택관리법령으로 규정하고 있는 장기수선제도와 장기수선충당금의 충실한 적립을 저해하는 것이 될 것이므로 위의 내용과 같이 유권해석 하고 있음을 알려드리며, 이점 양해하여 주시기 바랍니다.


('17.06.27 국토부 전자민원)