A [ 질 의 ]

입주후 최초의 장기수선충당금은 언제 부과해야하는지 알려주시기 바랍니다.



[ 답 변 ]

구 「주택법시행령(대통령령 제18146호, 2003.11.29. 전부개정)」 제66조제3항에서 ‘장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.’라고 규정하고 있었으며,
2010.7.6. 개정된 구 「주택법 시행령(대통령령 제22254호, 2010.7.6.)에서 같은 조항에 대하여 ‘다만, 분양전환승인을 받은 건설임대주택의 경우에는 제54조에 따라 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.’라는 단서 조항이 추가되었습니다.


아울러 「공동주택관리법 시행령」 제31조제5항에서 ‘장기수선충당금은 해당 공동주택에 대한 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립한다. 다만, 건설임대주택에서 분양전환된 공동주택의 경우에는 제10조제5항에 따라 임대사업자가 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 적립한다.
1. 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)를 받은 날
2. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)을 받은 날‘이라고 규정하고 있습니다.


따라서 장기수선충당금의 적립시점에 대하여 법령에서 변경된 사항은 없으며, 장기수선충당금은 사용검사일 또는 사용승인일부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립하여야 하는 것임을 알려드립니다.


참고로, 일반적으로 관리비의 처리절차가 전월분 관리비를 당월에 부과, 징수하는 체계로서 장기수선충당금은 법령에서 정하고 있는 적립시점에 부과, 징수해야 하는 것이므로 적립시점의 전월분 관리비를 부과할 때 함께 부과하여야 하는 것이며, 사용검사일부터 1년이 경과한 날의 다음 달부터 적립하는 것이 아닌 점 유의하시기 바랍니다.



('17.10.06 전자민원)

A [ 질 의 ]

당 아파트의 준공일은 2002년 1월 30일입니다.

그러므로 장기수선계획의 정기 조정주기는 3년씩을 계산할 경우 2017년 1월 30일 입니다.



그러나, 2011년 6월 25일 이후로부터 구 주택법에서 3년마다 정기검토를 반드시 해야하는 2014년 9월 25일(특례기간)까지 한번도 정기검토를 하지 않아 2015년 12월 18일 입주자 동의를 거쳐 입주자대표회의에서 장기수선계획검토 조정을 의결하였습니다.



이에 정확한 장기수선계획 정기검토 조정 주기를 문의 합니다.



[ 답 변 ]

입주자와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하도록 되어 있으며, '3년마다'는 만 3년(36개월)을 의미합니다. 또한, 장기수선계획 검토 기산점은 다음과 같이 구분됩니다.



가. 검토시점이 2011년 6월25일 이전에 검토했거나 한번도 검토하지 않은 경우

: 2014년 6월25일부터 2014년 9월25일까지 3개월 이내에 장기수선계획을 검토하여야 하며(공동주택관리법 부칙 제13조), 이때의 검토일이 장기수선계획 정기검토 기산점으로 인정되므로 이후 3년마다 검토하여야 합니다.



나. 검토시점이 2011년 6월25일부터 2014년 6월25일 사이에 해당하는 경우

: 검토한 날로부터 만 3년이 속한 달에 검토하여야 합니다.



다. 2014년 9월 25일 이후 최초 검토한 경우

: 검토일로부터 3년마다 하는 검토는 정기검토가 되고, 3년이 경과되기 전에 검토할 경우에는 수시검토에 해당됩니다.



※ 공동주택관리법 부칙 제13조(장기수선계획의 검토에 관한 특례)

법률 제12115호 주택법 일부개정법률 시행일인 2014년 6월 25일 당시 장기수선계획을 검토한 후 3년이 경과한 공동주택의 입주자대표회의와 관리주체는 같은 개정법률 제47조제2항의 개정규정에도 불구하고 같은 개정법률의 시행일인 2014년 6월 25일부터 3개월 이내에 장기수선계획을 검토하고 그에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.





(전자민원 '17.11.07)

A [ 질 의 ]

1.자동문이 전면수선으로 장기수선계획에 수립되어 있습니다.

1) 강화유리가 깨져서 교체했는데 장기수선충당금을 사용해야 하는지요? 비용 25만원
2) 슬라이딩도어의 모터(20만원)와 타이밍벨트(2만원)가 고장나서 교체했는데 장기수선충당금을 사용해야 하는지요?



2. 어린이 놀이터의 밧줄(55만원)이 끊어져 수리해야 하는데요. 장기수선충당금을 사용해야하는지요?

위에 해당하는 당단지 장기수선계획 특별적용사항입니다.



3. 또한 입주민의 불편을 초래하는 수선주기도래 전 긴박한 공사는 우리단지 규모를 감안하여 월간 10백만원 이내,

연간 80백만원 이내공사(수리)건은 장기수선계획서 임의 조정 없이(입주자의 과반수 동의 없이) 장기수선충당금을 사용 합니다.

[ 사용요건 ]
A. 긴급한 고장이나 문제가 발생하였으나 장기수선계획의 주기에 이르지 않았을 것.
B. 긴급한 보수를 요하는 경우로서 장기수선계획 주기를 기다릴 수 없는 긴급성이 있을 것.
C. 그 긴급성이 장기수선계획 조정을 기다릴 수 없을 것.
D. 신변 안전이나 그로 인해 시설물 또는 입주민에게 2차 피해가 현존하고 중할 것.
E. 입주자대표회의 의결을 통하여 승인을 받을 것.

다만, 입주자대표회의 승인을기다릴 수 없는 시간적 긴박성이 있는 경우 사후에 승인을 받을 것.
F. 장기수선계획에 포함되어 있어야 하고, 소액 일 것.



앞으로로 자주 위와 비슷한 문제가 발생할 수 있어 기준을 삼고자 합니다.




[ 답 변 ]

1. 자동문에 대한 전면교체의 범위는 다음과 같으며, 전면교체에 해당 시 장기수선충당금으로 집행이 가능할 것으로 판단됩니다.

※ 전면교체의 범위

a. 기존 비자동문 철거 후 신규 자동문 설치

b. 기존 자동문 철거 후 신규 자동문 설치

c. 기존 문틀짝 재사용 + 자동 전동장치 교체

d. 기존 문틀짝 교체 + 자동 전동장치 재사용

따라서, 슬라이딩도어의 모터, 타이밍벨트는 자동 전동장치로 보아 장기수선충당금으로 집행하는 것(위 전면교체의 범위 c 에 해당)이 타당하며, 강화유리의 교체는 비용 부담주체의 의사를 반영하여 자율적으로 결정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다.



2. 어린이 놀이터의 밧줄 교체(수리)는 장기수선계획의 부분수리에 해당되어 장기수선충당금으로 집행이 가능할 것으로 판단됩니다.



3. 장기수선계획은 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 합니다. 또한 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있습니다.

그리고 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우도 있으므로, 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예: 긴급공사, 소액지출)를 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 국토교통부의 유권해석 상 가능합니다.

그러나, 소액지출공사의 사용금액 범위에 대해서는 구체적으로 결정된 사항은 없습니다. 따라서 귀하께서 문의하신 사항에 대한 것은 비용 부담주체의 의사를 반영하여 합리적으로 판단하시기 바랍니다.



다만, 우리 센터에서 판단하는 소액지출공사의 사용금액의 범위는 아래와 같으니 참고하시기 바랍니다.

※ 소액지출의 사용금액 범위(예시) : a, b 중 적은 금액

a. 300만원 미만

b. 항목별 장기수선공사비의 10% 이내



(전자민원 17.11.06)

A [ 질 의 ]

정기조정으로 장기수선 충당금이 인상되어 주민들에게 부과하려고 하는데

입주민 동의 없이 입주자대표회의 결의로만 장기수선충당금을 인상하여 부과해도 문제가 없는지?



[ 답 변 ]

「공동주택관리법」제30조제1항에 따르면 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 규정하고 있고,
매월 각 세대에서 납부하는 월간 세대별 장기수선충당금은 ‘공동주택관리법 시행규칙’ 별표1 제7호에 따라 “장기수선계획기간 중의 수선비총액/{총공급면적*12*계획기간(년)} * 세대당 주택공급면적”으로 계산됩니다.


아울러 같은 법 시행령’ 제31조제1항에 따라 장기수선충당금의 요율은 관리규약으로 정하고 적립금액은 장기수선계획에서 정하도록 규정하고 있으며, 각 세대에 부과하는 월간세대별 장기수선충당금은 해당 공동주택의 관리규약에서 정한 적립요율에 따라 부과하는 것입니다.


따라서 장기수선계획 조정으로 장기수선충당금의 부과금액이 달라지는 경우라면 장기수선충당금은 조정된 장기수선계획에 따라 결정되는 것이 타당할 것으로 판단됩니다.


또한, 장기수선계획의 조정에 따라 장기수선충당금이 변경된 경우 장기수선계획의 조정이 올바른 절차를 거쳐 완료된 것이라면 추가적인 입주민의 동의를 법령에서는 요구하고 있지 않으니 참고하시기 바랍니다.



('18.01.08 전자민원)

A [ 질 의 ]

현재 장기수선계획 계단 논슬립과 현관출입문 항목이 있습니다만, 아파트가 오래되고 세대수가 많다보니 매달 몇개씩 수선공사를 시행하여야 하는 상태에 있습니다.

장기수선충당금으로 매달 소규모로 교체 또는 보수공사를 시행하려면 장기수선계획을 어떻에 조정하여야 하는지에 대하여 질의합니다.



[ 답 변 ]

장기수선계획은 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 합니다. 또한 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있습니다.



그리고 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우도 있으므로, 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예: 긴급공사, 소액지출)를 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 국토교통부의 유권해석상 가능합니다.



소액지출공사의 사용금액 범위에 대해서는 비용 부담주체의 의사를 반영하여 합리적으로 판단하시기 바라며,

국토교통부 발간 '장기수선계획 실무 가이드라인' 22페이지에서 소액지출공사의 사용금액의 범위를 아래와 같이 예시하였으니 참고하시기 바랍니다.



※ 소액지출의 사용금액 범위(예시) : a, b 중 적은 금액

a. 300만원 미만

b. 항목별 장기수선공사비의 10% 이내



아울러, 유선으로 말씀하신 계단논슬립 부분수선(낱개 교체)과 자동개폐장치가 설치되지 않은 출입문 수선에 관하여는 「공동주택관리법 시행규칙」 [별표1]에서 별도로 규정하고 있지 않으므로, 위의 두 수선항목이 기존 장기수선계획에 포함되어있지 않다면 장기수선계획의 조정 없이 수선유지비 등 관리비로 집행이 가능할 것으로 사료됩니다.



그 외 장기수선계획과 관련된 자세한 사항은 「장기수선계획 실무 가이드라인」(중앙공동주택관리지원센터 홈페이지>정보마당>자료실)을 참조하시기 바랍니다.



('18.02.16 전자민원)

A [ 질 의 ]

당아파트에서는 승강기 교체공사를 위해 장충금을 100원 인상하려 합니다.
이 경우 승강기를 사용하지 않는 1,2층 세대에도 다른 세대와 동일하게 인상해야 하나요,
아니면 차등부과해야 하나요?



[ 답 변 ]

「공동주택관리법」제29조 및 제30조에 따르면 공동주택 공용부분의 주요 시설에 대한 교체 및 보수에 대해 장기수선계획을 수립하고 그에 따라 필요한 장기수선충당금을 적립하도록 규정하고 있고, 장기수선충당금 부과액은 같은 법 시행규칙 별표1에 따라 계획기간, 장기수선계획기간 중의 수선비 총액 및 세대당 주택공급면적 기준과 같은 법 시행령 제31조제1항에 따라 장기수선충당금을 산정하기 위해 관리규약으로 정한 요율을 적용하여 산정합니다.



즉, 승강기 관련 장기수선충당금은 승강기 이용 세대에, 주차장 관련 장기수선충당금은 차량 보유 세대에 부과하는 것이 아니라, 계획기간내의 모든 공사 비용을 계획기간에 따라 공급면적에 비례하여 산정·부과하므로 질의와 같이 층별 기준으로 차등 부과하는 것은 타당하지 않을 것으로 판단됩니다.


(전자민원 '18.02.26)

A [ 질 의 ]

입주한 지 2년째 되어가는 아파트입니다.

시공사에서 장기수선계획서를 사용승인때 제출하고 주택과에서 승인되었습니다.

다만, 2년이 지난 지금 동대표들이 장기수선계획서에 따른 세대별 부과금액이 너무 높다며 부과금액을 낮추려고 하는데

변경가능한지 알고 싶습니다.

또한 임대아파트에서도 장기수선계획에 따른 부과금액이 부과되는지도 알고싶습니다.



[ 답 변 ]

장기수선충당금은 「공동주택관리법 시행규칙」 제9조에 따라 별표1을 기준으로 계획기간내 총액이 산정되며, 이 총액에 「공동주택관리법 시행령」 제19조 제1항 제14호에 따라 귀 공동주택의 관리규약에서 정한 요율을 적용하여 세대별 부과 금액이 산정됩니다. 따라서, 상황에 따라 공사 시행의 시기를 바꾸거나 관리규약으로 정하는 요율을 변경할 수는 있겠으나, 장기수선충당금의 과소를 문제삼아 부과액 산출 기준을 무시하고 입주자대표회의에서 의결하는 방법 등으로 장기수선충당금 부과 금액을 조정하는 것은 타당하지 않을 것입니다.



민간임대아파트 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제53조에 따라 사업주체가 특별수선충당금을 적립하여 임대사업자가 민간임대주택을 양도하는 경우 「공동주택관리법」 제11조에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주어야 하며, 공공임대아파트의 경우 「공공주택 특별법」 제50조의4에 따라 공공주택사업주체가 특별수선충당금을 적립하여 임대의무기간이 지나 분양전환하는 경우 「공동주택관리법」 제11조에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주어야 합니다.


(전자민원 '18.04.13)

A [ 질 의 ]

당 아파트는 2013년 8월 30일 입주한 아파트로 건설사와 공용부분 3년차 하자보수 종료 합의서(담보책임종료)를 작성할 단계로 다음과 같이 질의합니다.



질의 1) 공동주택관리법 시행전에 입주하였으므로 공용부분도 입주자 80이상 동의서를 받아 첨부 하여야 하는지?

질의 2) 현 공동주택관리법을 적용하여 39조 6항에 공용부분은 서면으로 개별통지하고 게시판에 20일 이상 게시하여 입주자의 1/5이상이 서면으로 반대의사가 없으면 입주자대표회의 의결로 합의 할수 있는지요?



[ 답 변 ]

공동주택관리법 시행령 부칙<대통령령 제27445호, 2016.8.11.> 제17조에 따르면 이 영 시행 당시 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 것에 대해서는 제39조에도 불구하고 종전의 「주택법 시행령」에 따른다고 규정하고 있습니다.
아울러 동 부칙 제1조에 따라 이 영은 2016년 8월 12일부터 시행한다고 규정하고 있습니다.


따라서 2016년 8월 12일까지 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 하지 않았다면 공동주택관리법 시행령 제39조에 따라 담보책임의 종료를 실시하여야 합니다.

※ 참고로 동 부칙 제18조에 따라 이 영 시행전에 종전의 「주택법」 제29조에 따른 사용검사(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 공동주택의 하자보수보증금 반환에 대해서는 제45조제1항에도 불구하고 종전의 「주택법 시행령」에 따른다고 규정하고 있어,


시설공사별 담보책임기간의 적용에 대해서는 2016년 8월 12일부터 사용승인을 받은 경우에는 공동주택관리법 시행령 [별표 4]의 시설공사별 담보책임기간을 적용하는 점 참고하시기 바랍니다.

A [ 질 의 ]

주택건설촉진법에 따라 사업계획승인을 받아 준공된 의무관리대상이 아닌 공동주택(아파트)입니다.
건축허가일은 1989년10월13일이고, 사용승인일은 1990년5월24일입니다.
세대수는 80세대 미만 2개동이며, 승강기는 없고, 개별난방 공동주택입니다.


의무관리대상이 아닌 공동주택도 행위허가 및 신고, 장기수선계획, 하자보수 관련해서는 공동주택관리법을 적용 받아야 하는 걸로 알고 있는데, 현재 상기 아파트도 장기수선계획과 관련된 조항(공동주택관리법 제29조제1항)을 적용해야 하는지?



[ 답 변 ]

「공동주택관리법」에서 규정하는 의무관리대상 공동주택이 아니더라도 ‘행위허가(신고), 사업주체 하자보수의무, 지자체의 감독, 장기수선계획 등에 관련된 사항은 「공동주택관리법」을 따라야 할 것입니다. 다만, 장기수선계획에 대해 법 제29조 제1항에서 그 적용 대상을 규정하고 있으므로 그에 따르면 될 것으로 판단됩니다.



귀 공동주택 준공 당시 「공동주택관리령」 제23조 제1항 및 제2항에 따라 장기수선계획을 수립하여야 하는 공동주택은 다음과 같습니다.
1. 300세대 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택



따라서, 귀 공동주택은 준공 당시에는 장기수선계획 수립 대상에 해당되지 않는 것으로 판단되며, 이 후 주택법 개정으로 2007년 4월 20일 ‘「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물’, 2013년 12월 5일 ‘지역난방방식의 공동주택’이 추가되었습니다. 추가된 조항은 이미 준공된 공동주택에도 적용될 것이나 귀 공동주택은 추가된 두 가지 경우에도 해당되지 않으므로 장기수선계획에 대해서 「공동주택관리법」을 적용받지 않는 것으로 판단됩니다.

A [ 질 의 ]

장기수선계획에 의해 내외부 도장공사 시행시에 공용부위 창문 코킹, 지상주차장 차선도색, 외부 장애인램프 바닥공사 등을 묶어서 단일업체가 공사할 수 있는지?



[ 답 변 ]

의무관리대상 공동주택에서 공사 사업자를 선정할 때에는 「주택관리업자 및 사업자선정지침」을 따라야 하며, 해당 지침에는 공사의 발주방법에 관한 사항은 별도로 명시되어 있지 않으므로 공동주택의 여건에 따라 복합공사(2개 업종 이상의 전문공사) 형태로 발주하는 것은 가능할 것으로 판단됩니다.



다만, 복합 공사를 발주하는 때에는 ‘해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 모두 가진 하나의 업체가 입찰에 참가하는 경우’와 ‘해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 가진 각각의 업체가 연합하여 입찰에 참가하는 경우’ 모두를 허용할 수 있을 것이나, 모든 면허를 갖춘 업체만 참여토록 제한하는 것은 바람직하지 않습니다.



또한, 「건설산업기본법 시행령」 제16조제2항제1호 및 제3항에 따르면 “주된 공사를 시공하기 위하여 또는 시공함으로 인하여 필요하게 되는 종된 공사”나 “2종이상의 전문공사가 복합된 공사로서 공사예정금액이 3억원 미만이고, 주된 전문공사의 공사예정금액이 전체 공사예정금액의 2분의 1이상인 경우 그 나머지 부분의 공사”는 부대공사로서 해당 공사는 별도의 업종을 등록하지 하니하고도 도급받을 수 있도록 규정하고 있음을 알려드리오니 참고하시기 바랍니다.

A [ 질 의 ]

분양 당시부터 공동현관 자동문이 설치되어 있지 않은 아파트입니다.

또한, 1층의 일부세대는 공동현관문을 이용하지 않는 독립된 현관 출입구를 사용하는 구조입니다.


장기수선계획에 반영하여 공동현관 자동문을 설치하고자 하는데, 공통으로 적립된 장기수선충당금을 사용하는 장기수선계획 공사를 시행할 수 있는지?



[ 답 변 ]

「공동주택관리법」 제29조에 따라 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대해 수립하는 것이며 각 동 주출입구는 1층 세대가 이용하지 않는 구조라 하더라도 공용부분에 속할 것입니다. 또한, 같은 법 시행령 제30조에 따라 장기수선계획 수립 기준은 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1이 되며, 별표1에 따라 제1호 내지 제6호 시설물에 대해 제7호의 산식으로 월간 세대별 장기수선충당금을 산정합니다. 별표1의 시설물 중에는 해당 시설물을 이용하지 않는 세대도 있을 수 있겠으나 제7호 산식에 따르면 장기수선충당금은 거주 층이나 시설물의 이용 여부에 따라 달라지지 않으며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제17조에 따라 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담합니다.


상기 사항들을 살펴볼 때, 1층 일부세대가 각 동 주출입구를 이용하지 않는 구조라도 공동주택 공용부분인 주출입구에 대해 장기수선계획에 반영하고 그에 따른 교체공사를 시행할 수 있을 것으로 판단됩니다.



(전자민원 '18.12.13)

A [ 질 의 ]

시공사에서 하자처리를 해주지 않아 보증사에 10년차 하자보증금 청구를 위해 전문적인 하자적출업체를 통하여 의뢰를 하고자합니다.

이 경우..

1) 소유자 과반수 동의가 있을시 장기수선충당금을 사용할 수 있는가?

2) 장기수선충당금에서 사용 못할시 관리비 부과가 가능한가?

3) 업체 선정시 사업자선정지침을 따라야 하는가?



[ 답 변 ]

1. 「공동주택관리법」 제30조제2항에 따라 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르는 것이며 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있습니다.
1. 제45조에 따른 조정 등의 비용
2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용
3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용



상기 제2호에서 장기수선충당금을 사용할 수 있는 하자진단 및 감정에 드는 비용은 사업주체가 입주자대표회의등의 하자보수 청구에 이의가 있는 경우 입주자대표회의등과 협의하여 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰하는 경우나 하자분쟁조정위원회에서 하자분쟁조정을 위해 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 그에 따른 감정을 요청하는 경우가 해당하며,



또한 하자진단비용은 같은 법 제48조제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 당사자가 부담하는 것입니다.



이 경우 하자진단비용은 당사자가 합의한 바에 따라 부담하는 것이며(동 법 시행규칙 제26조제1호), 그에 따라 귀 공동주택에서 부담해야 하는 비용이 있다면 동 법 제30조제2항제2호에 따라 장기수선충당금을 사용할 수 있는 것입니다.



따라서, 질의의 하자적출 비용은 동법 제48조에 따른 하자진단이 아니므로 장기수선충당금을 사용할 수 없을 것으로 판단됩니다.



2. 질의 내용과 같이 공동주택의 하자에 따른 하자보수보증금을 청구하기 위해 실시하는 하자적출을 위한 진단은 해당 공동주택 소유자의 재산에 관한 사항이므로 입주자등이 부담하는 관리비로 사용할 수 없을 것으로 판단되며, 해당 하자적출을 위한 진단비용은 소유자가 별도로 부담하는 것이 타당할 것으로 판단됩니다.



3. 「공동주택관리법」 제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)에 따라 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 제23조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(이하 “관리비등”이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우에는「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라야 합니다.
다만, 질의의 하자진단비용은 소유자가 별도로 부담해야 하는 것으로 공동주택단지의 수입에 따른 금전이 아니므로 사업자 선정지침 적용 대상이 아님을 알려드립니다.



(17.04.11 전자민원)

A [ 질 의 ]

장기수선계획에 있는 감지기, 스피커 등과 같이 300만원 이하로 보수가능한 시설물은 수선유지비로 보수할 수 있는지?



[ 답 변 ]

장기수선충당금과 수선유지비의 구분은 금액의 다소도 고려되어야 하겠지만 그 이전에 항목의 성격이 먼저 고려되어야 할 것입니다. 「공동주택관리법」 제30조 제2항에 따라 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라야 하므로 장기수선계획에 반영되어 있다면 그 금액의 다소를 떠나 장기수선충당금을 사용하여야 합니다.


참고로, 소액 공사로 인하여 장기수선계획을 조정하여야하는 번거로움 등을 피하기 위하여 장기수선계획 총론에 소액지출에 대한 사용 근거를 마련한 경우에는 그에 따라 장기수선충당금을 먼저 사용하고 추후 장기수선계획을 조정할 수 있도록 하고 있으니, 이를 참고하여 소액인 경우 간편하게 장기수선충당금을 사용할 수 있도록 규정하고 그에 따라 장기수선충당금을 사용하시기 바랍니다.


※ 소액지출에 대한 보다 자세한 사항은 [장기수선계획 실무 가이드라인]을 참조하시기 바랍니다. 가이드라인은 중앙공동주택관리지원센터 누리집 자료실에서 내려 받으실 수 있습니다.(21쪽 참조)

A [ 질 의 ]

아파트 준공(사용승인)할 때의 최초 장기수선계획상 장기수선충당금은 428(원/㎡)으로 인계 받았습니다.

입주자대표회의를 구성하여 장기수선충당금을 171(원/㎡)으로 조정(수립후 3년이 되기전) 하고자 합니다.

입주자의 과반수 동의를 받으면 되는지?



[ 답 변 ]

「공동주택관리법」 제29조 제3항에 따라 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정하는 경우라면 전체 입주자 과반수의 서면동의가 필요합니다. 다만, 장기수선충당금 세대별 부과액은 장기수선계획의 수립 기준인 시행규칙 별표1의 제7호 산식과 시행령 제19조 제14호에 따라 귀 공동주택 관리규약으로 정해진 요율을 적용하여 산정되는 것이므로, 장기수선충당금 세대별 부과액의 다소를 문제삼아 장기수선계획을 조정하는 것이 아닌 장기수선충당금 세대별 부과액만을 조정하는 것이라면 전체 입주자의 과반수 동의를 받더라도 타당하지 않습니다.


즉, 전체 입주자의 과반수 동의를 받아 장기수선계획을 조정하고 조정 결과에 관리규약상의 장기수선충당금 요율을 적용하여 장기수선충당금 세대별 부과액을 결정하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.


(전자민원 '18.07.16)

A [ 질 의 ]

공동주택관리법상에는 3년이 도래하기전에 장기수선계획을 조정할 경우 입주자 동의를 받아야 한다고 되어있습니다.

기존 장기수선계획이 다소 미흡한 부분이 많아서 3년이 넘은 시점에서 전문업체에 의뢰하여 작성하였습니다.

입주자대표회의에서 의결하여 조정해도 되는지?



[ 답 변 ]

「공동주택관리법」 제29조 제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토(정기 검토)하고 필요한 경우 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 조정합니다. 여기에서 '3년마다'의 의미는 국토부에서 '36개월마다'로 유권해석 하고 있으며, 36개월이 되는 해당 월까지 검토 완료하여야 합니다.

또한, 같은 조 제3항에 따라 3년이 경과하기 전에 관리여건상 조정이 필요한 경우에는 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 장기수선계획을 조정(수시 조정)할 수 있습니다.



따라서, 정기 검토에 의한 조정은 입주자대표회의의 의결로, 수시 검토에 의한 조정은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받도록 규정하고 있는 것으로써, 질의와 같이 3년이 넘어서 장기수선계획을 검토하여 조정하는 경우라면 이를 정기적인 검토에 의한 조정으로 볼 수 없고 수시 검토에 의한 조정으로 보아 입주자 과반수 서면동의를 거쳐 조정하여야 할 것으로 판단됩니다.



(전자민원 '18.07.20)

A [ 질 의 ]

당 아파트는 하자보수손해배상청구소송을 통해 소송 판결금을 수령하였습니다.소송 판결금중 공유 부분에 대한 판결금 처리에 대해 질의 드립니다.
1. 판결금을 입주자대표회의 의결로 장기수선충당금으로 전환하여 아파트 체 장기수선공사에 사용 할 수 있는지?
2. 아니면 판결금이 지급된 하자부분에 대해서만 보수 후 사용이 가능한지?
3. 또한 비용 지출시 마다 관할 관청에 사용 보고를 하여야 하는지?



[ 답 변 ]

먼저 질의의 하자소송 결과 수령한 판결금이 하자보수보증금에 해당하는지 여부를 확인해 보시기 바랍니다.


「공동주택관리법」 제38조제2항에서 입주자대표회의는 하자보수보증금을 하자보수비용 등 대통령령으로 정한 용도로만 사용하여야 하며, 의무관리대상 공동주택의 경우 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고 있습니다.


따라서 질의의 판결금이 하자보수보증금에 해당 하는 경우라면 「공동주택관리법」 제38조제2항에 따라 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 하며, 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고하여야 하는 것이며, 하자보수보증금이 아닌 손해배상금이라면 그 손해배상금이 귀속되는 소송 당사자의 의견에 따라 사용 여부를 판단하시기 바랍니다.


다만, 질의의 판결금이 하자보수보증금에 해당하는지 여부에 대해서는 해당 소송의 청구 취지, 판결 내용 등에 따라 판단해야 할 것이므로 해당 소송을 대리한 변호사 또는 법률전문가에게 문의하여 확인해야 할 것으로 사료되며, 하자보수보증금의 사용 및 신고 등과 관련하여 보다 자세한 사항은 구체적인 사실관계를 가지고 공동주택 관리에 관한 지도 감독권한이 있는 관할 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다.



('18.01.11 전자민원)

A [ 질 의 ]

우리 아파트는 2014년 6월3일 사용검사를 받고 하자담보기간이 지나 1,2,3년차 하자공사 보수공사를 마무리 할려고 하는데



이에 따른 공용부분 의 담보책임종료확인서를 현재시점 2017년10월 이후에 작성에 따른 절차로서 2016.9.1시행 공동주택관리법 제39조에 따라 전체 입주자의 5분의 1이상이 서면으로 반대하면 입주자 대표회의서 의결할수 없다는 규정을 적용해야 하는지

아니면 구주택법 시행령 제60조4에 의하여 공용부분은 전체 입주자의5분의4이상 서면확인이 있어야 한다는 규정을 적용해야하는지 판단을 부탁드립니다



[ 답 변 ]

「공동주택관리법 시행령」제39조제5항에 따르면 사업주체의 하자보수가 끝난 때에는 전유부분은 입주자, 공용부분은 입주자대표회의 회장이 사업주체와 공동으로 담보책임종료확인서를 작성해야 하며, 이 경우 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 아니 되며, 동 시행령 제39조제6항에 따르면 입주자대표회의의 회장은 공용부분의 담보책임 종료확인서를 작성하려면 담보책임 종료와 관련한 사항을 입주자에게 개별통지 및 공고하여 의견을 청취하고, 입주자대표회의 의결을 거쳐야 합니다. 이 경우 전체 입주자 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 입주자대표회의 의결을 할 수 없도록 규정하고 있습니다.


또한 담보책임종료 확인 절차는 동 시행령 부칙 <대통령령 제27445호, 2016.8.11.> 제17조(담보책임의 종료확인에 관한 경과조치)에 따라 이 영 시행일인 2016년 8월 12일 전에 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 것에 대해서는 구, 「주택법 시행령」을 따르는 것이며(소유주 5분의 4 이상의 동의), 이 영 시행일 이후에 담보책임기간 만료예정 통지를 한 것은 동 시행령 제39조에서 정한 절차(5분의 1 이상의 반대가 없으면 종료확인 가능)에 따라야 하는 것입니다.



따라서, 질의의 내용과 같이 이 영 시행 이후에 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 것에 해당된다면 동 시행령 제39조에서 정한 절차(5분의 1 이상의 반대가 없으면 종료확인 가능)에 따라야 할 것으로 판단됩니다.



(전자민원 '17.10.25)

A [ 질 의 ]

1917년 7월 28일 사용승인 받고 입주한 아파트 입니다.
장기수선충당금은 1년 후에 적립하는 것으로 알고 있는데, 만약 2018년 7월부터 적립해야 된다면 부과는 몇월에 해야하는지요?



[ 답 변 ]

「공동주택관리법 시행령」 제31조 제5항에 따라 장기수선충당금은 해당 공동주택이 사용검사(승인) 받은 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 “적립”하도록 규정되어 있으며 “부과”시기에 대해서는 규정되어 있지 않으므로 귀 공동주택의 경우 7월부터 “적립”하여야 할 것으로 판단됩니다.


아울러, 장기수선충당금은 전월 발생분을 익월에 정산하는 관리비와는 달리 앞으로 사용할 필요 비용을 미리 적립하는 것이므로, 7월 말일까지 납부하는 고지서에 장기수선충당금이 부과된 경우에 이것이 6월분을 의미하는 것이 아니므로 부과 시기가 문제될 것으로 보이지는 않습니다.



(전자민원 '18.08.27)

A [ 질 의 ]

난방배관의 일부구간이 부식되어 수선하고자 하는 경우에도 장기수선계획을 조정 후에 하여야 하는지요?
장기수선계획에는 전면교체로 작성되어 있고, 총론에는 긴급공사로서 '배관 누수'가 포함되어 있습니다.



[ 답 변 ]

장기수선계획서의 ‘전면교체’는 단지내 시설물 전체의 교체만을 의미하지는 않습니다. 국토교통부 [장기수선계획 실무 가이드라인]에 따르면 공간적으로 독립성이 인정되는 경우에는 해당 공간 전체를 ‘전면’으로 인정하고 있으며 난방관의 경우 수직배관은 1개 라인 수직배관을, 수평배관은 구분된 공간의 수평배관을 전면으로 인정하는 것으로 설명하고 있습니다. 따라서, 귀 공동주택에서 수선하고자하는 범위가 상술한 전면교체에 해당한다면 장기수선충당금을 사용해야 할 것으로 판단되며, 아직 수선 주기가 도래하지 않은 경우라면 장기수선계획을 조정한 후 그에 따라야 할 것으로 사료됩니다. 다만, 귀 공동주택의 장기수선계획 총론에서 긴급공사에 대해 규정되어 있고 배관 누수에 따른 공사가 긴급공사에 해당된다면 총론에 따라 선집행하고 추후 장기수선계획을 조정할 수 있을 것으로 사료됩니다.
※ 장기수선계획 실무 가이드라인은 중앙공동주택관리지원센터 누리집 자료실에서 내려받으실 수 있습니다.(26쪽, 137쪽 참조)


(전자민원 '18.09.28)

A [ 질 의 ]

장기수선계획에 따라 내부도장공사를 시행하고자 합니다.

공사 진행방법을 논의하는 과정에서 계단바닥을 갈아내는 등 깨끗하게 정비한 후에 도장공사를 하자는 의견이 많습니다.
도장공사와 계단바닥청소작업을 한 건으로 묶어서 시행하고 장기수선충당금을 사용해도 되는지?

[ 답 변 ]

「공동주택관리법」 제30조 제1항에 따라 장기수선충당금은 공동주택 주요 시설의 교체 및 보수에 사용하며, 장기수선계획 수립 기준인「공동주택관리법 시행규칙」 별표1에 규정되지 않은 항목은 비용 및 성격 등을 고려하여 부담주체의 의사에 따라 장기수선계획에 포함시킬 수 있습니다. 특히, 공동주택의 가치를 증진하는 성격이 있는 항목이라면 장기수선계획에 포함하는 것이 타당할 것입니다.


다만, 청소의 경우 그 성격상 공동주택 주요 시설의 교체 및 보수로 보기 어려울 것으로 사료되며, 계단 청소를 도장공사의 부대공사로 이해하기도 어려운 점으로 볼 때 계단 청소를 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금을 사용하는 것 보다 도장공사와 구분하여 수선유지비 사용이나 관리규약에 따른 예비비 사용이 더 적절할 것으로 사료됩니다.

참고로, 도장공사를 시행하게 되면 바닥이 오염될 수 있어 도장공사를 먼저하는 것이 효율적일 수도 있을 것으로 판단됩니다.


(전자민원 '18.10.19)